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21世纪经济报道在中原地产官网查看社区情况和VR视图发现，目前该楼盘附近有两家混凝土公司、两家仓储公司以及五栋以上工业大厦和工厂。
香港某房产平台创始人“汤姆港房”接受21世纪经济报道记者采访。 他表示，首先，楼盘面积较小，且多为独栋户型，甚至比市区一些开放式户型还小。 总价看起来比较便宜。
据中原地产上琴海站二期住宅物业面积统计，面积最小为19.538平方米，最大约为67平方米，大部分建筑面积约为20平方米。
《Tom Port House》表示，二是该楼盘的海景没有保障。 楼前的鱼市场将被收购改建为住宅项目，因此青海站二期工程不存在永久海景。 除非你买的是亲海站一期，楼下就是海边，但是一期旁边的中港水泥厂还在运营（东岸的中港水泥厂被环保局关停了）保护局）。 因此，青海站一期工程需要承受周边水泥厂的噪音和粉尘。
对此，有香港网友表示，亲海站二期是“噱头海景”，一期是永久海景。 他们还说：“蛋糕店里快过期的面包放在前面。”
三是交通不便利。 "从该物业步行到油塘地铁站不太方便。" 「汤姆港大厦」表示，在地上行走的感觉不太好，因为从楼盘到油塘地铁站的路上没有树木。 比开发商标明的还要远。 21世纪经济报道记者观看了三段现场踩踏视频，发现该地区全是泥沙，噪音很大，路面也没有植被覆盖。
更重要的是，未来青海站二期周边的住房将出现供过于求的情况。 例如地图上的观塘鱼品批发市场、越秀冷库、绍英钢铁厂等都规划为住宅区。 此外，还有恒基主导的大型重建计划“油塘湾综合发展区”。 未来规划建设28栋住宅和3栋商业楼，提供6236套、889间酒店客房。
一位在香港工作的内地人告诉21世纪经济报道记者：“我们不喜欢去油塘附近，因为那里都是老工厂。” 该项目将于2025年10月交付，预售期长达27个月，而香港地政总署规定预售期最长为30个月。 其次，二期临海站并不面向大海。 前面有一个鱼市场和一个水泥厂。 以后会拆除重建，遮挡海景。 第三，该楼盘多为两层多户，被当地人称为“纳米楼”（非常小的公寓），楼盘口碑不佳。
总体来说，该楼盘最大的优势就是地理位置和超低的价格，但从该楼盘未来的发展前景来看，还存在很大的不确定性。
为什么要降低出售房产的价格？ 香港楼市现况如何？
针对李嘉诚折价出售物业，市场认为是为了修复公司资产负债表。
8月3日，长江实业（01113.HK）发布中期业绩报告称，2023年上半年，长江实业集团营业收入达246.1亿港元，同比下降超30%； 归属于母公司净利润达103.3亿港元，同比下降逾20%。 在全球经济不确定性和利率上升的背景下，香港房地产市场仍然充满挑战。 2023年上半年，长实及内地物业销售收入较去年同期有所下降。 公告称，长江实业集团将采取滚货策略，分步推进物业销售，应对市场挑战。 未来，我们将继续寻找合适的投资机会，以增加我们的土地储备并优化我们的房地产开发组合。
“大幅降价取得了非常好的效果，预计新增项目将受到市场追捧，资金回笼，资产负债表持续改善，有利于公司下一步业务拓展。 ” 8月8日，智通财经对亲海站第二期促销活动的评论如上。
仲量联行香港董事长曾焕平接受21世纪经济报道记者采访时表示，去年香港住宅价格下跌了14%，长江实业目前的要价主要符合市场情况。 由于不少潜在买家因预期楼价下跌而不敢入市，导致今年第二季的物业销售放缓。 开发商必须采取更积极的策略来吸引买家的注意力。 此次，长江实业采取了贴近市场、切合实际的销售策略。
明源房地产研究院首席研究员艾振强认为，“低价”出售资产意味着要么你缺钱，要么你有回报更好的投资标的。 李嘉诚显然属于后者。 他表示，美国加息引爆了很多资产，抄底的潜在回报值得期待。
事实上，上述中介人士已大致介绍了目前香港楼市的情况较为惨淡，尤其是加息导致不少购房者持观望态度。 那么，从更宏观的角度来看，香港楼市的现状如何呢？
曾焕平表示，香港中小住宅楼价第一季度上涨4%后，第二季度环比下跌1.2%。 预计下半年中小型住宅价格将下降5%至10%。 香港楼市正经历2008年以来最长的调整期，尚未见底。 受房贷利率高企、新房供应量大、内地购房情绪不及预期等因素影响，目前的市场状况难以支撑楼价持续复苏。
今年7月，香港楼市推出放宽按揭贷款比率的刺激措施。 这是香港自2009年实施逆周期宏观审慎监管措施以来首次放宽住宅物业措施。
曾焕平认为，香港金管局调整房产按揭贷款逆周期宏观审慎措施的主要目标是降低首次置业和购房者的首付和按揭保险费。 虽然这一调整方向有利于楼市，但目前的高利率和疲软的经济，限制了放宽房贷比例对减轻购房者住房抵押贷款负担的效果。 在香港，大约80%的住宅交易额在1000万（港元）以下，可以作为“90%抵押贷款”。 考虑到房贷压力测试的要求，预计房贷比例的放宽不会对大部分住宅物业的交易量和房价产生太大影响。
在谈及当前香港楼市面临的挑战和对策时，曾焕平认为，过去20个月，香港楼价较高位下跌了15.9%之多。 当前的市场因素包括加息、股市波动、外部经济等不利于楼市复苏。 经济疲软以及出生和结婚人数减少正在影响住房需求。 另一方面，住宅供应将继续对房价构成压力。 上半年，已竣工楼盘未售出单位数量升至2007年以来的最高水平。目前可供出售的住宅单位有83,000套，而过去三年每年平均一手成交量仅为14,000套。 与此同时，内地经济复苏步伐慢于预期，这也给香港楼市带来有限帮助。 他认为，政府应该取消房地产市场降温措施，特别是印花税措施，并取消压力测试，让银行可以灵活地自行评估抵押贷款风险。
艾振强在接受21世纪经济报道记者采访时，从价格、供应和经济基本面等方面分析了香港楼市的现状。
首先，从价格来看，2022年之前，中国香港房价已连续13年上涨。 经济学家任泽平团队2022年10月发布的《全球一线城市房价比较》中，香港中心区为每平方米21.84万元。 价格位居第一。 然而，由于美联储加息以及国际经济形势的变化，香港私人房屋价格将在2022年开始下跌。2022年全年，香港私人房屋价格指数将下降15.6%。
其次，从供应来看，香港新建一手住宅物业供应持续扩大。 7月，香港地政总署共批准预售单位4,602个，环比增加逾4倍，创一年多来新高。 整体而言，香港获批未售楼宇数量达16,000栋，创近年新高。 这就导致了不可避免的“价格战”，并且有愈演愈烈的趋势。 近两年来，李嘉诚的公司打折出售房屋已不是第一次，但这次动作却是最大的。
最后，从经济基本面来看，受大国博弈影响，香港的超级联系人地位正在发生微妙变化，转口贸易受到较大影响。 此外，根据香港官方数据，2020年至2022年，香港累计流失人口18.73万人，同比分别减少9.38万人、2.52万人、6.83万人。
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