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中信建投8月3日研报称，预计房地产政策可在以下五个方面进一步优化。 一是房地产企业融资空间宽松； 二是差别化降低首付比例和贷款利率。 四是深入推进“城中村”改造和老旧社区升级改造； 五是注重县镇旧房改造。
全文如下
中信建投：房地产政策还有哪些优化空间？
本文回顾房地产行业，从供给侧和需求侧梳理过热阶段出台的政策，最后分析房地产政策的优化空间。 过热阶段出台的政策主要是在需求侧，2020年以后是在供给侧。 出台的政策主要包括“三条红线”和“贷款集中管理”。 去年底以来，供给侧“三支箭”有所放松，需求侧则强调“及时调整优化房地产政策”。 一是放宽房地产企业融资准入； 二是差别化降低首付比例和贷款利率。 三是一二线城市放宽购房资格； 域老屋升级。
7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹兰在2023年上半年金融统计新闻发布会上指出，“我国房地产市场供求关系发生了深刻的变化。边际优化空间”。 本文回顾房地产行业，从供给侧和需求侧梳理过热阶段出台的政策，最后分析房地产政策的优化空间。
房地产行业回顾：从供给侧看，自1998年停止实物住房分配以来，房地产投资一直保持10%以上的高增速，直至2014年将转负到2022年，新开工住房面积波动较大； 从需求端来看，商品房销量和销售面积较为一致。 自1998年房改以来，2008年、2014年、2022年分别出现负增长； 基本相同，但龙头房企的兴衰更有保障。
过热阶段出台的政策：从最低首付比例来看，首套房基本维持在30%左右，第二套房最低首付比例高达60%及以上； 从房贷利率来看，贷款利率基本不低于国内。 中国人民银行同期公布的同档次基准利率的1.1倍，然后在LPR的基础上形成房贷利率。 税收仍然很低。 过热阶段出台的政策主要是在需求侧，2020年以后是在供给侧。 出台的政策主要包括“三条红线”和“贷款集中管理”。
仍有优化空间：去年底以来，供给侧“三支箭”有所放松，需求侧则强调“及时调整优化房地产政策”。 从以下五个方面进一步优化，一是放松房地产企业融资空间； 二是差别化降低首付比例和贷款利率。 三是放宽一二线城市购房资格； 四是深入推进“城中村”改造和老旧社区升级改造。 五是注重县镇旧房改造。
1、房地产行业回顾
（一）供给与需求
从供给端看，自1998年停止实物住房分配以来，房地产业投资一直保持10%以上的高增速，到2022年将转为负值。开工房波动较大。 1998年7月3日，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确指出“停止实物分配住房，逐步实行住房分配货币化”和“发展住房金融，培育和规范住房市场”。 从投资端看，1998年以来，房地产业完成投资稳步增长。 1998年至2014年一直保持10%以上的高速增长。 2014年以后，增速有所放缓。 负担。 从房屋新开工面积来看，波动较大。 1998年，新开工房屋面积为20387万平方米，但增速达到45%，此后十年增速一直保持在10%以上。 2008年，新开工住房面积突破10亿平方米。 2013年突破20亿平方米后，波动较大。 2022年，新开工住房面积仅为12亿平方米，同比下降近40%。
从需求端看，商品住宅销售量和销售面积较为一致。 自1998年房改以来，2008年、2014年、2022年分别出现负增长。 2008年，受全球金融危机影响，家庭资产缩水，导致居民购买力下降，导致商品房销售面积和销售面积下降。 2014年，正是因为当时房地产行业的低迷，商品房的销量、销售面积、销售价格齐齐下跌，推动了救助政策的出现。 2014年9月30日，中国人民银行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，指出“对于拥有住房并已办理相应购房手续的家庭，贷款，为改善居住条件重新申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构实行首套房贷款政策”、“家庭以贷款方式购买首套普通自住住房，最低首付贷款支付比例为30%，贷款利率下限为基准利率0.7倍”，提出第二套住房认定标准由“认房认贷”改为“认房认贷” “认贷不认房”，商业贷款首套房首付比例最低为30%，利率下限为基准利率0.7倍等宽松政策。
（二）资本市场
从资本市场来看，龙头房企与上市房企走势基本一致，但龙头房企的兴衰更有保障。 本文将IPO时间在1998年及之前的68家房地产公司列为上市房地产公司，因为1998年恰巧是没有进行房地产配置的阶段，而IPO时间在1998年及之前的前十名房地产公司则被列为上市房地产公司。市值位列房地产企业前茅。 从市值来看，从1998年房改到2016年，呈现上升趋势，随后转为下降趋势。 2015年12月25日总市值最高达到1.65万亿。 从净利润来看，上市房企和头部房企的净利润长期呈上升趋势。 房地产上市公司的上升趋势持续到2019年，随后迅速下跌。 到2022年，净利润将转负为-389亿元。 房地产龙头企业的上升趋势被推迟到2020年，之后下降速度慢于行业整体。 尽管净利润只有138亿元左右，但仍保持正值。
2、过热阶段出台的政策
（一）需求方
从最低首付比例来看，首套房基本维持在30%左右，第二套房最低首付比例则高达60%及以上。 1998年《个人住房贷款管理办法》指出，“不享受住房补贴的，不得低于所购住房总价的30%作为购房首付款”。 《关于调整住房供应结构稳定房价的通知》规定，“个人住房抵押贷款首付比例不得低于30%，平方米以下仍执行20%首付比例”。 2007年，《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》指出，“贷款（含本外币贷款，下同）首付比例不得低于20%；对于购买商品房首套建筑面积90平方米以上自住住房，贷款首付比例不低于30%；贷款首付比例不低于40%”在维持首套房最低首付比例的同时，也强调第二套房首付比例不得低于40%。 2011年，《国务院办公厅关于进一步完善房地产市场调控的通知》指出，“贷款购买第二套住房的家庭，首付比例不得低于60%”。 ”。 在随后的二套房最低首付比例政策中，基本维持在30%。 2016年，《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》指出，“拥有一套住房且尚未还清相应购房贷款的家庭，可以重新申请商业性个人住房贷款购买住房”。建造普通房屋，改善他们的居住条件。 最低首付比例调整为不低于30%。”
从房贷利率来看，贷款利率基本不低于中国人民银行同期公布的同档次基准利率的1.1倍，然后形成房贷利率。 LPR的基础。 2007年，《关于加强商业房地产信用管理的通知》指出，“对已使用贷款购房并申请购买第二套（含）以上住房的，首付比例贷款利率不低于40%，贷款利率不低于40%，不低于同期中国人民银行公布的基准利率的1.1倍。 2010年，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》指出，“贷款利率严格按照风险定价”。 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》强调，“贷款购买第三套及以上住房的，首付比例和贷款利率要大幅提高”。 2011年，《国务院办公厅关于进一步完善房地产市场调控有关问题的通知》规定，“贷款购买第二套住房的首付比例不得低于60%”。 ，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。” 2014年，《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》降低了这一要求，强调“家庭贷款购买首套普通自住房的，贷款首付比例最低为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7%，拥有一套住房并已还清相应购房贷款的家庭，可以再次申请贷款购买普通商品房，以改善住房条件。居住条件，银行业金融机构落实首套房贷款政策。” 第一套平均抵押贷款利率或第二套平均抵押贷款利率呈上升趋势。 2021年底后，首/二套房贷款平均利率开始下降，但两者差距逐渐拉大。 2021年底差距仅为0.26%，2023年7月差距扩大至0.91%。
在税费方面，虽然普通房屋居住一段时间后可以免征营业税，但房屋转让、出售相关的税费仍然不低。 2006年，《国家税务总局关于加强房屋营业税征收管理有关问题的通知》指出，“个人对外出售购买期限不超过5年的房屋，全额征收营业税”。个人购买5年以上普通住房（含5年）对外销售的，应持相关材料向当地税务部门申请办理营业税免税手续。 此外，2006年《国家税务总局关于个人住房转让收入征收个人所得税的通知》中指出，“按照纳税人住房转让收入的一定比例确定应纳个人所得税，按住房转让收入的1%-3%确定。 2010年，《关于调整房地产交易契税和个人所得税优惠政策的通知》指出，“个人购买普通住房，且该住房是家庭唯一住房的，契税个人购买90平方米及以下普通住房，且该房屋为家庭唯一住房的，减按1%征收契税。《办公厅通知》 《国务院关于继续做好房地产市场调控工作的通知》指出，“出售自有房屋，按照规定征收个人所得税，房屋原值可以通过税收征管、房屋登记等历史信息核实的，应当依法缴纳。 严格按转让收入20%征收”，自有住房销售成本上升。
（二）供给侧
过热阶段出台的政策主要是在需求侧，2020年以后是在供给侧。 出台的政策主要包括“三条红线”和“贷款集中管理”。 2002年，《国有土地使用权招标拍卖挂牌出让条例》指出，“商业、旅游、娱乐、商品房等各类经营性用地必须采取招标、拍卖、挂牌出让的方式”。或列出。” 2003年，《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》指出，“房地产开发企业申请银行贷款，自有资金不得低于总投资的30%” 2004年年中，《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定，“商业银行应要求房地产开发企业开发项目资本金比例不低于35%”。 2020年之前，只有一些常规规定，2020年之后，“三条红线”和“贷款集中度管理”将对房地产企业产生较大影响。
“三道红线”制约房地产企业快速扩张。 2020年8月，住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，对房地产调控提出量化调控要求。房地产企业的债务规模和融资状况，即所谓“三条红线”，具体内容是：（1）扣除预收账款后的资产负债率不超过70%； （二）净负债率不超过100%； （3）现金短期负债率不低于1倍。 前两点是衡量房地产企业的杠杆指标，第三点重点考察房地产企业应对短期债务偿还的能力，是流动性和偿债能力的指标。 由于房地产是重资产行业，资金需求量大，一般都是通过债务来开展业务。 一旦借贷的融资渠道受到限制，他们就会被动去杠杆，只能依靠加速销售、放慢扩张速度、缩小融资规模。 。 在“三条红线”监管下，龙头企业扩张速度将放缓。
“贷款集中度管理”制度降低了金融机构房地产贷款的集中度。 2020年12月28日，中国人民银行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，其中指出“按照资产银行业金融机构规模和机构类型、房地产贷款集中度管理，综合考虑银行业金融机构规模发展和房地产系统性金融风险表现等因素，覆盖范围适时调整相关指标的适用机构、分级设置、管理要求和统计口径，“分级设置房地产贷款余额比例和个人住房贷款余额比例有两个上限。 具体来说，通知按照银行类型分为五档。 第一梯队为大型中资银行，房地产贷款上限为40%，个人住房贷款上限为32.5%； 第二梯队是中资中型银行，房地产贷款比例上限为27.5%。 贷款比例上限为20%； 第三级为中资小型银行和非县域农村合作医疗机构，房地产贷款上限为22.5%，个人住房贷款上限为17.5%； 第四级为县级农村合作医疗机构，房地产贷款上限为17.5%，个人住房贷款上限为12.5%。 第五级是村镇银行，其房地产贷款上限为12.5%，个人住房贷款上限为7.5%。
3、房地产政策仍有优化空间
去年底以来，供给侧“三支箭”有所放松，需求侧则强调“及时调整优化房地产政策”。 2022年11月23日，中国人民银行网站发布《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于做好金融支持房地产稳定健康发展工作的通知》市场”，随后“三支箭”迅速出炉。 2023年7月24日中央政治局会议指出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，及时调整优化房地产政策，按照用好政策工具箱，更好满足居民刚性、改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，释放出宽松信号。 7月28日，住建部官网发布。 近日，住房和城乡建设部部长倪虹召开企业座谈会。 会议指出，“要继续巩固房地产市场企稳回升势头，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好限购、降低首付比例等政策措施”。首套住房贷款利率、购买改良型住房税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施；“权益”。 随后，北京、上海、广州、深圳相关部门也进一步表示，将大力支持并更好满足居民刚性、改善性住房需求。
供需双方均较以往宽松。 我们预计房地产政策可在以下五个方面进一步优化：一是房地产企业融资幅度宽松。 近年来，房地产企业受到更严格的监管，导致房地产企业融资困难。 对房地产企业融资的边际宽松，但不是无限制、无条件的宽松，将进一步促进房地产市场的复苏。 二是差别化降低首付比例和贷款利率。 根据城市能级，差别化降低首套房、二套房首付比例及相应贷款利率，大力支持居民刚性、改善性住房需求。 三是放宽一二线城市购房资格。 适度放宽购房资格将进一步扩大购房群体，刺激购房需求。 四是“城中村”改造和老旧小区升级改造深入推进。 特大城市“城中村”改造、老旧小区升级改造或将成为推动房地产市场发展的重要抓手和助推器。 五是注重县镇旧房改造。 广大县城是经济重要腹地，县城老房升级改造具有较大的可能性和想象空间。
（一）现有政策实施效果和后续增量政策出台进展不及预期，地方政府对中央政策理解不透、执行不到位。 （二）经济增速放缓，宏观经济基本面下降，经济运行不确定性增加。 （3）近期房地产市场波动较大，市场情绪可能进一步恶化。 国际资本市场风险蔓延也可能引发国内资本市场动荡。 （四）土地出让收入大幅下降导致地方政府债务规模大幅增加，地方政府债务违约风险加大。 （五）地缘政治对抗升级、俄乌冲突持续、国际局势紧张的风险。
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