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7月27日，据新华社报道，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上表示，房地产市场要持续稳定复苏，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步促进房地产市场平稳复苏。落实减少住房购买量。 首付住房首付比例和贷款利率、完善住房汇兑税减免、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施。 随着政治局会议为下半年经济定调，近期各项具体措施正在加紧推进。
7月24日召开的中共中央政治局会议也强调，要积极扩大内需，充分发挥消费对经济增长的基础性作用，通过增加消费来扩大消费。居民收入，以终端需求拉动有效供给，实施扩大内需战略。 与深化供给侧结构性改革有机结合。
会议指出，要有效防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，及时调整优化房地产政策用好因城施策的政策工具箱，更好满足居民刚性住房和改善性住房需求。 促进房地产市场平稳健康发展。
如何理解终端需求驱动的有效供给？ 未来还有哪些扩大收入的政策可能出台？ 政治局会议没有提到“房子不是用来炒的”，这意味着未来地方政府将拥有更大的自主权？ 房地产政策工具箱里接下来可以使用哪些政策工具？ 下半年是房地产的拐点和切入点吗？ 地方债一揽子减债计划最有可能推出哪些政策？ 第一财经《首席对策》采访西京研究院创始所长赵健。
赵健的主要观点：
供需恢复不同步，两者需要有效流通
消费券有望刺激耐用消费品需求
房地产中央灵活定调，地方政府因城施策
一二线城市限购限贷政策已到取消
棚改货币化政策可适时推出
楼市结构性供给仍不足，调控政策需细化
供应仍在萎缩，下半年一线城市楼市将小幅复苏
地方政府设立债务重组平台或许是最可行的方案
供需恢复不同步，两者需要有效流通
第一财经记者：感谢您接受我们的独家专访。 7月24日，中央政治局会议召开。 我们看到，扩大内需依然凸显。 特别是这里有句话叫通过终端需求带动有效供给。 。 如何理解？
赵健：我觉得这次会议是为了解决一些短期问题。 因为我们经济复苏是疫情后的第一年，上半年已经结束，两个季度的整体表现还可以，但是正如我们在这次政治局会议上提到的，不确定性还很多，还有很多不确定性。就是所谓的曲折波浪公式的这样一个“W”特征。 平稳过渡后，出现供给恢复快于需求的现象。
需求的恢复非常缓慢。 它要求你的收入在供给过程中增加，也就是从供给到需求的传导。 归根结底，无论是工资的发放，还是我们企业端利润的形成，都会带来我们的可支配收入，这都需要一定的时间。 但同时我们也看到外部环境发生了很大的变化，这也给我们的供给带来了压力。 所以，一方面我们的需求恢复缓慢，另一方面我们的供给仍然在快速增长。
这些问题综合起来，说明我们上半年整体需求比较严峻，导致我们整个复苏的表现比较曲折、有波动。 那么我们还是要在供给侧和需求侧两个方面下功夫，让两者有效循环。 这是我认为中央政治局会议已经认识到这一点，这可能是未来政策发力的一个重点。
消费券有望刺激耐用消费品需求
第一财经记者：这次政治局会议把促进居民收入和消费摆在非常重要的位置。 接下来，您认为还有哪些扩大收入的政策可以实施？ 比如又提到了消费券，您认为以后使用消费券的可能性更大吗？
赵健：我觉得消费券是一个比较有效的工具，因为它可以让你有100%的边际消费倾向。 也就是说，如果我们直接给个人汇款，我们可能给你发100块钱，你可能只花60块钱，你的副消费倾向只有60%。 但消费券可能会直接刺激你彻底消费。 我认为这是一个比较有效的工具。
特别是我觉得我们现在还处于耐用品更新换代的周期。 如果我们发放消费券，特别是一些消费不够、价格大幅下跌的耐用品，其实是可以针对的。 发一些消费券来刺激其需求。
除了消费券之外，我觉得还有几点需要我们下大力气。 第一个我认为是增加就业，给失业者和没有保障的人发行数字人民币，保证基本运转。 我们还有很大的空间。
还有资产负债表的修复。 所谓修复资产负债表，就是维持我们的资产价格或者是我们财产性收入的一个来源。 刚才我们提到，大部分可能是其他收入。 我们一直提到，我们社会的财产性收入增加了。 如果说我们的股票有适当的回报，我们的房价有适当的回报，我想这块也会增加我们的可支配收入和消费信心。
中央灵活定调，地方政府因城施策
第一财经记者：中央政治局会议没有提到“住、住、不炒”四个字。 你怎么理解呢？ 是否无需过度解读，或者还有一种说法，这意味着地方政府在房地产方面可能拥有更大的自主权，您怎么看？
赵健：新阶段的主要矛盾不再是房地产价格上涨或者房地产价格泡沫的问题，而是我们房地产价格的低迷，或者说我们整个房地产、土地市场需求不足的问题。 新形势下新判断，体现了我们政策的灵活性。
房地产是我国居民的核心财富，对于我们财富的保值增值也非常重要。 让我们的居民重新拥有这种财产性收入，让他们对经济发展有获得感、幸福感，更有信心消费。
从2021年下半年或者第四季度，或者2022年上半年开始，我们的房地产政策实际上会有一个边际的转变，但是这个转变是由地方政府主导的。 我们粗略算了一下，一两年地方政府出台的促进房地产稳定的政策大概有七八百个。
所以我认为下一步是由中央政府来定调。 更别说“房子是用来住的，不是用来炒的”。 我们仍然需要稳定房地产总体。 甚至在一定条件下，在泡沫可控的情况下，推动我们的房地产价格上涨，剩下的就交给地方政府因城施策。 这应该是未来几年整体房地产政策的方向。
一二线城市限购限贷政策已到取消
棚改货币化政策可适时推出
第一财经记者：政治局会议还提到“及时调整优化房地产政策，因城施策，用好政策工具箱”。 您认为下半年有哪些政策值得我们期待？
赵健：我们以前在一二线城市有限购、限贷的政策。 事实上，它真的没有存在的必要了。 不过，取消限购限贷政策确实需要时机，而正是现在，我们在大部分一二线城市取消了限购限贷政策。 当然，我也建议提前节省房产税。
还有一点是我们上次看了房地产周期。 恢复周期是基于什么？ 这样棚改货币化的政策可以适度出台。 最近关于大中城市城中村改造的一些文件已经出台，我觉得可能会进一步落实。 但如果执行的效果还是和上次2016年、2017年房价翻倍一样，我觉得还是有点不现实。 我只能说，我们的房地产价格能够保持稳定增长。
楼市结构性供给仍不足，调控政策需细化
第一财经记者：会议还提到“要实现全国房地产市场供需关系的变化、供需关系的调整”。 您如何看待供需关系的下一步变化？ 供需两端政策该如何发挥？
赵健：我们整个供需关系实际上是基于总量的。 我觉得无论是中国的人均住房面积等等，我们的住房还是充足的，至少不会短缺，但是是结构性问题。 。 结构性问题分为两个维度，一个是空间维度，就是我刚才一直在强调超级城市、一线城市或者二线城市。 事实上，很多核心地段近年来并没有发生大的调整，甚至还在上涨。 所以这是结构性供给短缺。
第二个我认为是结构性矛盾，就是我们的改善性住房其实有比较大的需求。 对于我个人或者对于我的朋友来说，我其实是想换房子的。 不要认为房地产会有过剩，只是认为它在你的预算限制之内。 如果你的预算足够，你肯定会住得尽可能大。
所以我们看到现在的房价有一个非常大的结构性分化，就是刚需房。 住房面积越小，其价格稳定性越差。 而不是说豪宅，包括豪宅，包括我们的改善性住房、大面积住房、核心区房价在这么严峻的形势下，仍然保持着稳定上涨的趋势。
我想这就是我们理解当前中国房地产市场供需关系的复杂性的地方。 这是非常复杂的。 这不是一种完全的关系，而是一种结构性的关系。 那么我们应该制定一些更细化的房地产政策。 我觉得这是我们后面出台一系列房地产政策时需要特别注意的一点。
供应仍在萎缩，下半年一线城市楼市将小幅复苏
第一财经：综上所述，今年下半年是房地产市场的拐点吗？ 您认为下半年是入市的较好时机吗？
赵健：目前房地产的数据处于冰与火之间。 你会发现供给端冻结了，但需求端却在小幅改善。 我们看到在房地产市场上，去年房地产企业拿地量下降了20%、30%，今年同比仍然下降了20%，拿地量在下降。 这是什么意思？ 在未来一段时间内，我们的供应仍将减少。 在供给方面，很多民营房企实际上都在想方设法解决资金困难。 那么这样的话，那么我认为下半年一线城市会出现边际复苏。
特别是我觉得买房一定要注意利率。 利率决定了你30到40年的还贷成本。 我觉得可能已经到了历史低点，可能是买房或者换房的好时机。 我觉得整个压力的传递正在发生一些变化。 压力的传导是当地政府的财政问题，因为你不能卖土地。 在这种情况下，我想当地政府也会想办法在这方面做出调整，鼓励大家去买房。
地方政府设立债务重组平台或许是最可行的方案
第一财经记者：最后我们来说说地方债务。 政治局会议还提到，将制定地方债务一揽子减债计划。 您预计将会出台哪些政策？ 尤其是现在大家都非常关心一些问题比较严重、风险比较高的地方政府，中央到底该不该救助呢？
赵健：这是一个非常复杂但又非常紧迫的问题。 过去，我们可能会说应该推迟或者等待。 现在据我了解，有些情况可能总体是可控的。 那么到中央政治局会议的时候,我觉得最终的压力测试或者说压力测试已经基本结束了,或者说中央已经基本算清了地方的账了,那么下一步就是如何解决这个问题。 因为你会看到地方政府承担的债务是有来历的，不是无缘无故乱发的。 当然，这里存在很多问题。 很多无效的项目建了，你还没有形成正的回报率。 如果是这样，那么您实际上处于坏账状态。
然后中央看到我们上半年一直在提“谁的孩子会被抱走”。 这次中央政治局会议不再提及此事。 相反，中央政府应该主动提出解决债务风险的一揽子计划。 那么这就形成了下一阶段的地方债务风险管理，中央加地方。 所以对于一些具体的措施，我觉得有一些想法。 我觉得中央应该出一部分钱，但是中央不能全部给你。 可以作为专项债券的资金，然后让你所在的省市建立本地AMC平台。
因为有些地方已经建立了债务清偿平台，通过债务化解平台获得新的融资，因为你新成立的没有负担，然后进行债务重组。 我认为这是最可行的解决方案。 主要是解决流动性风险问题，也就是说你没有流动性风险，你账户里有钱，还能发工资，还能维持当地基层公共设施的基本运行，没问题。
那么，对于信用风险来说，你的杠杆率太高了。 这是慢性病，要慢慢解决，但急性病不能拖。 所以我认为下一个债务减免方案应该包括急性和慢性疾病，或者短期和长期。 仍然需要中央和地方政府共同解决这个问题，进而进入新的阶段。 我觉得就是保证我们整个地方债务的风险能够及时有效的化解，这提供了一个非常重要的保证。
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