财经新闻网消息：
浙商证券指出，“十四五”期间，全国城中村改造年均投资可能略低于1万亿元。
核心观点：
城中村改造是城市更新的重要组成部分。 国常委提出的推进特大城市城中村改造的要求，并不完全是增量政策。 更多的是对此前“十四五”城市更新目标框架下城中村改造相关内容的深化。 我们预计，“十四五”期间全国年均城中村改造投资规模可能略低于1万亿元。
城中村改造与棚户区改造在原则上存在三个核心区别，即城中村改造的推进区域较小，更集中于特大城市； 城中村拆建比例较低； 城中村货币化安置比例可能会更低。 综上所述，城中村改造对房地产投资和销售的拉动作用可能明显不如棚户区改造。 预计未来，央企将是城中村改造的主要投资主体，银行信贷将是核心资金来源。
抽象的
城中村改造是城市更新的重要组成部分。 这不是增量政策，而是前期规划的深化
7月21日，全国常委会审议通过了《关于积极稳妥推进特大城市城中村改造的指导意见》（以下简称《指导意见》）。 对于城中村改造，我们认为应该放在城市更新的框架内整体来理解。 国常委提出的推进城中村改造的要求，并不完全是增量政策。
我们在2022年城市更新系列报告中指出，城市更新是未来房地产投资的重要发展方向，而城中村改造是城市更新的重要组成部分。 “十四五”规划中，对全国城市更新（并非特大城市独有）提出了具体目标：“完成2000年底前建成的21.9万个旧乡镇改造，基本完成大城市老工厂改造，改造一批大型旧街区，因地制宜改造一批城中村”。
国家发改委也在《2021年新型城镇化和城乡一体化发展重点任务》中明确了城市更新的定义。 城市更新对象划分可分为“三区一村”、老住宅区、老厂区、老街区和城中村。
城中村改造与棚户区改造的区别：导向面积较小、拆建比例可控、货币化安置较低
我们认为，城中村改造与棚户区改造的推进原则存在三个核心区别，即城中村改造的推进范围较小，更侧重特大城市； 城中村拆建比例更加可控； 城中村货币化安置比例可能会更低。 从以上三大差异来看，城中村改造对房地产投资和销售的影响可能会明显低于棚户区改造。
首先是面向不同地区。 本轮城中村改造主要面向特大城市，三四线城市不是工作重点； 全国常委会明确指出，“优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患较多的城中村改造，成熟时一一推进，一一落实”。 这意味着工作总体进展比较平稳。 棚户区改造面向全国，进展速度较快。 尤其是2015年至2017年期间，成为三四线城市去库存的重要驱动因素。
二是城中村改建和拆迁比例更加可控。 住房城乡建设部2021年正式印发《关于实施城市更新行动防止大规模拆建的通知》（以下简称《通知》），提出四项重点指导原则：一是严格控制大规模拆迁。 二要严格控制大规模添加。 《通知》要求，更新后的单元（区）或项目内拆建比例不得大于2（即新建/拆除比例不得超过2，例如原项目面积100平方米，拆除20平方米，新建建筑面积不得超过40平方米）。 三是严格控制大规模搬迁，《通知要求》更新项目居民就地及就近安置率不得低于50%。
三是城中村改造货币安置比例较低。 在推进过程中，棚改货币化得到了央行PSL的支持，并采取了广泛的货币化安置。 住房城乡建设部也在2015年下发文件《关于进一步推进棚改货币化安置工作的通知》指出：“积极推进棚改货币化安置工作”； 我们认为，在当前“有房有房，不炒房”的指导方针指导下，城中村改造预计将采用有限比例的货币化安置，可能会更多地采用实物安置。
全国城中村改造投资规模或略低于1万亿元
《指导意见》涉及的城中村改造主要针对特大城市。 根据国务院2014年发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》，城镇人口500万以上、1000万以下的城市为特大城市； 城市人口超过1000万的城市就是特大城市。 据国家统计局《求是》公布的特大城市名单显示，截至2021年底，特大城市共有上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津7个； 特大城市有14个，按城市人口由大到小依次为：武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沉阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、昆明、郑州、达州联市。
截至2021年底，上述特大城市约占全国房地产投资的38.3%。 但上述城市城中村改造规划口径存在较大差异，包括统计方法不一致（改造面积、户数、投资规模等多个口径）、统计口径不一致（城中村、城市更新等多个口径）、规划时间不一致（2023年或“十四五”口径）等。 为此，我们采用国家城市更新投资估算规模来近似城中村潜在规模。转变。
从全国来看，我们在2022年发布的系列城市更新报告中做了测算：根据2019-2021年平均投资规模和部分省市“十四五”期间城市更新投资计划，“十四五”期间城市更新将拉动投资超过10-12万亿元，期间年均投资规模约为2-2.5万亿元。 从具体结构来看，考虑到大部分省市尚未公布城市更新中城中村改造的投资比例，我们以城中村改造示范城市广州的结构进行类比。 广州2023年城市更新投资计划约2000亿元，其中城中村更新规模约983亿元，占比约49%。
类比广州的比例结构，“十四五”期间全国城中村改造年均投资规模可能在1至1.25万亿元之间。 但广州作为超大城市，城中村改造的推进力度可能会明显高于全国水平，即城中村改造在全国城市更新中的比重可能低于49%。 我们认为，“十四五”期间全国城中村改造年均投资可能略低于1万亿元。
城中村改造资金如何解决？
财政资金发挥杠杆作用，贷款是核心力量，多渠道解决城中村改造资金问题。 城中村改造作为城市更新行动的重要组成部分，在推进过程中更多依赖于政府力量和资金支持。 上周，国家常委会草案指出“多渠道融资转型”和“鼓励和支持民间资本参与”。 从我们的回顾来看，财政和准财政资金发挥基础性作用，但规模有限，而银行信贷是扩大规模的核心支撑。 今后要多措并举解决城中村改造资金问题。
一是央企是重要主体，用贷款促进信贷扩张。 我们认为，从政府责任的角度来看，央企、国企是城中村改造的重要主体。 基于财政和准财政资金的基础性作用，信贷扩张将成为助力城中村转型的重要抓手。 根据不同的项目开发模式和业务模式，国有各大银行、股份制银行、城市商业银行推出了旧改贷款、并购贷款、开发贷款等相应贷款品种。 效果可能会更加突出。
第二，财政预算资金是重要基础，但规模有限。 中央和地方一般公共预算中，部分住房保障支出用于保障性租赁住房和城市更新，但总体规模较小。 2022年，上海保障性安居工程仅投入1000万元。 政府管理基金逐步发力，但规模有限。 2021年，财办预[2021]29号发布，进一步扩大专项债券资金用途，明确可用于保障性安居工程，具体可投资三个方向：城市老旧小区改造、保障性租赁住房、棚户区改造（主要支持在建收尾项目）； 从使用效果看，2022年新增专项债券用于老旧小区改造和保障性租赁住房分别达到528.1亿元和213.2亿元。 截至2023年7月14日，年内已发行专项债券投资老旧小区改造和保障性租赁住房的资金分别达到671.6亿元和372.6亿元。
第三，准金融也是一个重要抓手，主要是政策性银行贷款支持。 除金融外，国开行、农发行等准金融工具也是重要抓手：农发行2022年年报显示，截至2022年底，农发行累计投入棚户区改造贷款1.73万亿元，其中2022年投资318亿元，新增安置房28005万平方米，有效改善棚户区改造贷款。 473万户、1593万人的住房条件。 家庭。 国家开发银行2022年年报显示，2022年发放保障性住房贷款1302亿元，惠及居民超过27.8万人，支持老旧小区居民改善居住条件共计99.2万人。
我们认为，政策性金融机构作为重要的准财政工具，是支持城市更新等民生工程的重要资金来源。 从货币政策、财政政策结合产业政策、民生政策来看，财政货币协同将成为未来城市更新的重要资金来源。 比如，央行通过PSL、再贷款等方式支持政策性银行，进而加大对老旧小区、城中村改造的支持力度。
四是多措并举助力城中村改造。 我们认为，当前，财政资金是城中村改造的重要抓手。 未来，要多措并举，吸引多种资金参与城中村改造等城市更新项目，发挥政府投资的引领和杠杆作用，吸引民间资本和社会资本。 我们认为重点应放在商业城市投资和REITs的转型上。 在国企改革背景下，我们认为城中村改造等城市更新项目是较好的业务板块，整体开发的投资回报也有吸引力。 是商业城市投资转型的重要方向。 同时，鼓励部分民营企业通过合资、委托管理等方式参与开发，可以提高整体效率。 此外，基础设施REITs和保障性租赁住房REITs的项目经验也能为城中村改造带来启发，让更多社会资本参与其中。
风险提示
政策推进不及预期； 房地产下行风险超预期
免责声明 ① 本网所刊登文章均来自网络转载;文章观点不代表本网立场,其真实性由作者或稿源方负责 ② 如果您对稿件和图片等有版权及其他争议,请及时与我们联系,我们将核实情况后进行相关删除 ③ 联系邮箱:215858170@qq.com
Copyright © 2017-2018