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炎炎夏日，难挡行业人士关注REITs市场的热情。
7月14日至15日，第七届房地产证券化与REITs高峰论坛在上海举行。 本次会议的主题是“盘活存量资产，扩大有效投资”。 业内人士就房地产、金融行业、新兴基建公募REITs的稳定发展进行了分享和交流。
“目前REITs的生态是有大水有大鱼，目前最重要的是把市场做好，让更多的人参与进来。虽然国内REITs刚刚起步，但相信大家都会总结经验探索前进的道路，就会有美好的未来。” REITs产业联盟执行主席王刚表示。
国内公募REITs市场已逼近千亿
公开资料显示，REITs的全称是Real，即房地产投资信托，又称房地产信托基金、房地产信托。 REITs作为西方引进产品，1960年起源于美国，是一种通过发行收益信托凭证/股票来筹集资金，管理人进行房地产投资、运营和管理，并分配收益的证券。为投资者带来的综合投资收益。
对于投资者而言，REITs利用房地产的证券化和众多投资者的集资，使没有巨额资金的普通投资者能够以较低的门槛参与房地产市场，并获得房地产市场的交易、租金和增值。 收入。 同时，投资者无需实际持有房地产标的就可以在证券市场进行交易，因此市场流动性优于房地产。
“目前，国内公募REITs市场规模已逼近千亿，随着消费基础设施正式纳入REITs发行范围以及资产类型的拓展，我国公募REITs必将进入快速发展期。 ” 许多与会者达成了共识。
REITs产业联盟执行主席王刚在会上表示，2021年6月，首批9只公募基础设施REITs分别在上交所和深交所完成募资，并成功挂牌交易，标志着公开发行的开始。 基础设施REITs市场拉开帷幕。
数据显示，第一批公募基础设施REITs成功发行两年后，已有29只公募基础设施REITs已发行或通过审核，总市值近千亿元。 底层资产类型包括：工业园区9个、高速公路8条、保障房4个、仓储物流3个、清洁能源3个、生态环保设施2个。
近年来，我国坚持把房地产开发立足于民生，稳步落实房地产长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，“一城一策”。 “一市一策”推动房地产市场平稳健康发展。 面对庞大的房地产存量和有限的融资渠道，资产证券化可以盘活存量资产，扩大有效投资，优化资本结构，降低资金成本。 它是房地产融资最重要的渠道之一。
“房地产证券化的本质是将房地产形成一种可拆解、可连续、可衍生交易的金融投资行为。” 上海国际股权投资基金协会常务理事、上海久友基金董事长兼首席执行官刘小龙表示，中国房地产证券化可以借鉴发达国家的成功经验，加大房地产证券化力度，激活中国投资和消费，推动人民币回归，保持其真实价值。
REITs市场有望迎来快速发展期
与会人士认为，公募基础设施REITs市场近两年经历了发展。 相关税收政策、“资金扩容”规则、保障性租赁住房重要底层资产类型相关指引、更新的项目申报指引、审计关注点等相继出台，使公募基础设施REITs政策体系更加完善。
大河金融立方记者注意到，2022年5月31日，在证监会指导下，上海、深圳证券交易所分别发布了《指引3号》（简称“指引3号”），明确扩容公募基础设施REITs包括向未特定对象发行（包括向原始持有人配售和公开扩张）和定向扩张。 募资扩张是REITs产品的重要特点。 该文件的发布，预示着公共基础设施REITs市场加速扩张，进一步促进投融资良性循环。
然而，更让从业者兴奋的是，2023年3月，国家发展改革委发布了《关于规范和高效做好基础设施领域房地产投资信托基金（REITs）申报推荐工作的通知》田”，这标志着我国正式建立了消费基地。 将设施纳入REITs发行范围，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业奥特莱斯项目，针对保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
“最近发布的政策首次将消费基础设施纳入REITs范围和基础资产。” 中国房地产业协会商业文化旅游房地产专业委员会秘书长蔡云表示，近年来房地产行业存量资产亟待盘活。 相信这些个股的释放将为市场提供增量资金。
会上发布的《中国REITs发展报告》显示，REITs受到全球投资者的广泛欢迎，在美国、日本、新加坡、中国内地、香港等主要资本市场具有广泛影响力。
其中，新加坡经过20年的探索，不仅吸引了来自世界各地的众多投资者到新加坡投资REITs和房地产商业信托产品，还成功吸引了来自世界各地的开发商利用其本地资产作为投资对象。新加坡基础资产REITs和房地产商业信托产品的发行，使得投资集团和资产分布非常国际化，也吸引了非常广泛的资金进入新加坡资本市场。
市场不断拓展机遇与挑战并存
“目前，REITs的发行监管依据的是中国证监会发布的部门规章。 法律地位低，各方行为约束和利益保护力度不够。” 上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家罗桂莲提到。
他认为，在REITs配套税收法律法规方面，财政部、国家税务总局于2022年1月联合发布了第3号公告，明确了公募基础设施REITs股权结构重组的流程，原利益相关者后续持股过程中，三者主要涉及企业所得税问题，为公募基础设施REITs的发行提供支持，并迈出了支持公募基础设施REITs税收监管的第一步。
业内人士普遍认为，实践中，各地主管税务机关对于“原始股权持有人”的适用范围、特殊纳税处理条件中的“12个月间隔”以及原始股权的流程持有人将基础设施资产注入项目公司。 除“转让”外，在满足条件的情况下是否可以选择资产重组方式（包括但不限于：合并、分立、股权转让、资产作价出资、增资、债务重组等）作为特别纳税方式都满足了。 处理有不同的理解，需要进一步优化和澄清。 此外，对于重组过程中企业所得税以外的税种（如增值税、土地增值税、印花税等）的处理，还有待后续税务公告，以进一步制度化。支持的税收法律和法规。
“公募基础设施REITs都是采用外部管理模式的契约型REITs，外部聘请的公募基金管理人履行基金管理、资产运营、物业管理等全部职责，并承担主体责任。” 德勤中国房地产行业审计与鉴证业务合伙人倪敏提到，上述公募基础设施REITs的管理模式和复杂的结构必然会带来更高的管理成本和税务成本，更大的道德风险、信息不对称风险和风险。潜在投资者。 利益冲突。
不过，上述报告也提到，在全球倡导可持续发展和我国提出“双碳”的背景下，加快发展模式绿色转型的必要性越来越迫切。 企业践行环境、社会和公司治理（“ESG”）理念的重要性日益凸显。 公募基础设施REITs的底层资产主要是基础设施和房地产，天然践行ESG理念，提供高质量的ESG投资标的的优质产品。
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