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新发放首套个人住房贷款利率政策动态调整长效机制进入6月后将迎来新的考核期。 近两个月来，随着稳定经济市场、促进房地产市场健康发展等一系列政策效应逐步显现，部分城市房价出现积极变化和边际改善，引发市场讨论是否会回暖。住房贷款利率政策将转向。
相关专家近日对中国证券报记者表示，目前住房贷款利率政策没有调整，稳定房地产市场的政策没有改变。 动态调整机制将根据各市情况双向动态灵活调整。 对不再符合“冷”标准但尚未“热”的城市，不再进行政策调整。
既“冷”又“热”
去年底，中国人民银行与原银保监会建立了动态调整机制。 市场普遍认为，该机制在“因城施策”的原则下，实现了首套房贷款利率政策的双向动态灵活调整。
动态调整机制清晰。 对评价期内新建商品房销售价格连续三个月下降的城市，逐步放宽首套商品房个人住房贷款利率下限； 对商业性个人住房贷款利率有下限的城市，跟踪评价期内新建商品房销售价格连续三个月环比、同比上涨的，实行下季度起恢复全国统一首套房商品个人住房政策。 贷款利率下限。
中国人民银行货币政策司司长邹兰日前表示，动态调节机制不仅支持房地产市场困难较大的城市用好政策工具箱，要求出现房价上涨迹象的城市及时退出支持政策，恢复实施。 全国首套房贷利率下限统一，即“冷热兼顾”。
据中国人民银行统计，截至3月底，达到“冷”标准的城市有96个，即可以放宽首套房贷款利率下限。 其中，83个城市下调首套房贷款利率下限，比全国下限低10至40个基点； 12个城市取消首套房贷利率下限。
从房贷利率数据来看，首套房贷利率政策的调整优化带动了房贷利率的下行。 3月份，新增个人住房贷款加权平均利率为4.14%，同比下降1.35个百分点。
“不冷不热”无需调整
根据规定，业内人士表示，“自2022年四季度起，各市政府可将上季度最后一个月至本季度第二个月作为评价期，动态评价消费和销售价格变化情况。新建本地商品房。”
“下一个评估期将从2023年6月底开始，届时各市政府将根据3-5月新房价格变化情况，决定是否调整房贷利率下限。” 中指研究院市场研究总监陈文静说。
随着房地产市场回暖内生动力逐步增强，部分城市房价同比或环比上涨。 有人士认为，这些城市不再符合上述“冷”标准，可能需要在下一个评估期内上调首套房贷利率下限，回归全国统一的首套房贷利率利率政策方面，部分城市首套房贷款利率可能再次上调20至30个基点。
有关专家表示，上述观点是对动态调整机制的误解。 一方面，动态调整机制稳定性强。 如果一个城市此前已经达到“冷”标准，并下调或取消了当地首套房贷款利率下限，那么，只要不出现“热”，就可以继续维持调整后的先行- 住房贷款利率政策。 近两个月，部分城市房价同比或环比涨幅已不符合“冷”标准，但尚未转“热”。 对于这样“不冷不热”的城市，没有必要调整政策。
另一方面，观察历史数据会发现，一个城市的房地产市场从“冷”转“热”一般需要较长时间，因此无需担心政策变化过快。 一个城市新建商品房销售价格连续三个月环比、同比上涨，才能判断一个城市“火爆”。
上述人士进一步举例，例如武汉和济宁在2022年三季度出现“冷”，而此前的“热”分别出现在2015年四季度和2017年一季度。
“冷”或“热”皆可期
专家强调，动态调整机制具有很强的时效性和预见性。
观察历史数据可以发现，如果一个城市的房价达到“冷”或“热”的标准，往往意味着该城市的房地产市场出现下跌或上涨趋势，从而判断该城市房价是否处于“冷”或“热”状态。首套房贷款利率下限能否放宽，或者支持政策退出的条件，具有前瞻性和时效性。
从数据上看，比如太原房价在2015年10月达到“火爆”标准后，开始持续上涨，一直持续到2020年； 2020年9月转“冷”后，开始继续下跌。 杭州、宁波、长沙、成都等城市也符合上述规定。
同时，动态调整机制是机制明确、可预见性强的长效政策机制。
”2022年9月，中国人民银行和原银保监会发布政策，允许部分城市放宽首套房贷款利率下限，当时属于一定试点性质，实施周期只有三个月。然后根据试点情况，建立了动态调整机制。根据这个机制，公众可以根据每个城市的房地产市场情况来计算这些城市是否属于可以放宽首套房贷款利率下限的城市区间，从而形成更加清晰的预期，据此决定自己的购房行为。”上述人士表示。
总体来看，动态调节机制具有较好的“稳定性”、“时效性”和“预见性”，能够有效引导市场预期，有效支撑住房刚性需求。 .
邹兰表示，下一步，人民银行将继续密切关注房地产金融形势变化，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，继续与房地产市场合作。金融部门落实已经出台的政策。
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