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一级市场方面，2023年首发及增发共计11只，募集资金254.7亿元，其中首次发行7只，募集资金204.06亿元；扩容4只，募集资金204.06亿元。募集资金50.64亿元。 与2022年发行14期相比，募集金额437.05亿元，下降41.72%。
华金证券资产管理市场部执行董事孙辉近日在接受券商中国记者采访时表示，公募REITs作为一种新资产，正伴随着中国经济发展的脉搏逐渐成长。 公募REITs市场仍需更多政策支持，吸引增量资金尤其是长期资金尽快入市。 对于未来的公募REITs市场，投资者在关注宏观经济和整体市场流动性的同时，仍应回归资产的基本面研究。
公共房地产投资信托市场需要回归基本面分析
从数据来看，2023年全球主要REITs市场收益率均录得下跌，其中日本、美国、新加坡REITs分别仅下跌0.7%、7.8%、8.9%，主要是由于美国债券收益率上升。 公募REITs和香港REITs跌幅垫底两位，分别录得25.8%和29.5%的跌幅。
对应2023年公募REITs的表现，中证REITs指数收于747.69点，全年下跌29.09%，中证REITs总回报指数收于851.81点，全年下跌23.57%。
分行业看，工业园区、仓储物流、公路和生态环保行业降幅最大，分别为34.82%、32.18%、27.71%和24.80%。 新能源和保障性住房板块跌幅相对较小，分别为10.48%和10.48%。 8.88%。
与发行价相比，2023年将有22只REITs出现突破，主要集中在工业园区和高速公路领域。 可以看出，2023年公共REITs的表现将逊于日本、美国和新加坡的市场REITs。
市场数据让不少投资者望而却步。 对此，孙辉认为，投资者在关注价格波动的同时，也必须回归基本面来分析公募REITs，从而理性看待市场变化。
他表示，作为继现金、股票、债券之后的第四大类资产，公募REITs的资产属性在我国有待进一步研究。 虽然其内部逻辑与股票、债券类似，但也存在不少问题。 巨大差距。
“与债券相比，公募REITs没有到期赎回的概念，其现金分配也是根据经营状况决定的。 因此，当其资本收益和经营稳定时，人们很容易将其视为债券。 但当经济和市场出现波动时，公募REITs与债券的差异就会被放大。”孙辉表示。
孙辉表示：“与股票相比，公募REITs最大的优势就是底层资产非常强大，毕竟是有资产和现金流支撑的，这些资产和现金流的价格变化也是有迹可循的，所以公募REITs我觉得把它定性为一种特殊的股权资产是非常合适的。这既体现了基础资产对公募REITs的支持，也体现了经营波动带来的股权属性。”
孙辉认为，整体来看，已上市、挂牌的项目底层资产质量非常高，属于现金流相对稳定、分红比例较高的成熟资产。 分歧是由于估值假设不同而导致的估值结果的差异。 这种背离也是2023年公募REITs市场波动的原因之一。
孙辉认为，REITs价格还受到机构评估等因素的影响。 2023年部分公募REITs基本面表现不佳，修复进度未达到市场预期。 其中最突出的仍然是高速领域。 从流量和收入来看，部分高速REITs的业绩恢复不及预期。 这也是经济周期的正常波动，但周期长短跨越短期评估，这给机构投资者带来了一定的压力。 未来如何制定公募REITs新兴资产的评估周期和评估机制，也是市场参与者需要研究的重要问题。
不过，孙辉表示，在很多机构投资者眼中，配置此类产品的性价比正在逐渐显现。 公开发行的房地产投资信托基金过去也有许多亮点。 例如，在一级市场，公募REITs历史上在2023年完成了第一批扩容，扩容方式为定向扩容，并在12月经历了第一批扩容份额的解禁。 其次，两个新能源REITs项目丰富了公募REITs的产品类型，也为公募REITs带来了新能源资产的大蓝海。
此外，消费基础设施REITs的推出，进一步将公募REITs引入商业地产领域，让很多原本投资于私募的资产有了更丰富的退出渠道。 这意味着投资者有更多机会参与优质资产的投资，进而寻找性价比高的资产，分享中国经济未来发展带来的红利。
“公募REITs作为一种新资产，正随着中国经济发展的脉搏逐步成长。在成长的过程中，我们既会面临挫折，也会面临机遇。” 孙慧说道。
公共REITs市场仍需更多政策关怀
目前公募REITs的二级流动性受到市场环境的影响。 自2023年10月和11月以来，交易和交接量一直处于低水平，并自去年12月以来有所恢复。 这主要是增量资金缺乏所致。 由于担心公募REITs二级市场持续波动，投资者观望市场，真正参与的相对较少。 销量不足将进一步加剧流动性影响。
“所以2023年中证REITs（收盘）指数将继续破发，其中包括实际资产经营状况和评估假设的差异、悲观情绪蔓延、限购解除以及市场流动性不足的干扰等因素”。 孙辉表示，“流动性冲击和基本面预期差异是相互排斥的，预期的减弱加剧了流动性冲击，而流动性冲击又会让投资者对预期更加敏感。”
“从参与公募REITs市场的投资者来看，已经从最初的银行理财、券商自营和保险资金分开，逐渐转变为券商自营和保险资金共同参与。” 孙辉具体表示，近期市场的资金变化是由原始股东增持以及以分红产品为主的短期基金增持带动的，更多公募基金陆续将REITs纳入其投资范围。 FOF基金。 财政部拟正式将公募REITs纳入社保基金投资范围。 促进长期资金入市等政策影响。
他表示，各类资金正在从短、中、长期三个维度推动公募REITs二级市场的升温。 目前，推动长期资金投资公募REITs并非一朝一夕之事。 目前更多的是从监管层面杜绝资金投资REITs。 障碍。 因此，公募REITs市场仍需要更多政策支持，吸引增量资金尤其是长期资金尽快入市。
孙辉还表示，随着2024年宏观经济的进一步复苏，公募REITs的基本面将进一步恢复，预期差距将逐步得到弥合。 目前，随着投资者结构调整，流动性冲击正在放缓。
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