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本次研讨会邀请了REITs市场的各类投资者，包括银行融资、保险资金、公募基金、自营券商、做市商、私募基金等。 与会专家围绕REITs的产品属性和证券定位进行了热烈讨论，并结合国内市场情况、国内产品特点、REITs投资实践等，对REITs市场投资生态的构建提出了完善的建议。
与会专家表示，REITs作为一种新型资产，在盈利能力、稳定性等方面与传统股票、债券产品存在显着差异，部分投资机构对产品属性和投资逻辑的理解存在一定偏差。
了解REITs的产品属性是REITs定价逻辑和投资逻辑的基础，并将进一步影响产品核算计量、资金占用、风险控制等一系列监管配套制度安排。 各参会机构从各自的投资角度对产品属性和投资逻辑进行了交流。 大多数人倾向于认为房地产投资信托基金是一种特殊性质的股权产品。
参与机构表示，REITs的盈利能力介于传统股票和债券之间，稳定性强于股票但弱于债券。 综合考虑机构投资目标、风险承受能力、考核指标等因素，建议将REITs产品划分为独立于股票、债券之外的单独证券产品。
例如，有机构提到，与投资高速公路REITs相比，投资高速公路上市公司需要考虑更多因素，如投资方向、公司运营效率、创投机构偏好、投资者对行业看法的变化等。 ，就风险和回报而言。 另一方面，投资者要求更高的回报。 REITs业务范围明确，资产类型简单，现金流稳定性较高，因此风险补偿价格会低于股票。 厘清REITs的投资逻辑，有助于投资机构区分影响二级市场表现的内部与外部、长期与短期因素，对产品价值做出理性判断。
优化投资生态，鼓励各类资金积极参与
参与机构表示，当前REITs市场规模较小，需要进一步促进项目正常供给，鼓励通过资产收购做大做优，增强分红能力； REITs信息披露不够规范、频繁、针对性不够，需要加快建立适应REITs产品特点的信息披露制度； 管理人与发行人存续期间职责权限存在一定不匹配，需要进一步合理安排职责，建立有效的激励约束机制，促进经营管理质量和效率提升。 同时，一些机构也提出进一步引导第三方加大对REITs的投资和研究资源配置，推动完善适应特殊股权属性定位的会计处理、风险资本计提标准、发行和发行等。交易制度、做市商考核机制等，构建长期配置投资型与短期交易型平衡的投资者结构。
上海证券交易所相关业务负责人表示，本次投资者座谈会基本就REITs是一种特殊性质的产品达成共识，也为REITs二级市场建设提供了有益的思路。 未来，上交所将在证监会的统一部署下，广泛吸纳各方建议，推动相关政策落实，营造REITs市场健康生态环境，促进REITs市场可持续发展。市场。
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