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南方财经全媒体记者吴爽上海报道
近日，由上海交通大学上海高级金融学院（SAIF）牵头的《中国公募REITs市场发展白皮书》（以下简称《白皮书》）正式发布释放。 本白皮书系统总结了我国公募REITs的基本形态、产品结构、运营治理、资产估值、税收支持等方面的经验。
2020年4月，证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域房地产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，正式启动公募REITs试点以基础设施为基础资产。
截至2023年6月30日，我国共有28只公共基础设施REITs产品正式挂牌交易。 已上市公募REITs产品底层资产包括产业园区（9个单位）、生态环保（2个单位）、能源基础设施（3个单位）、交通基础设施（7个单位）、仓储物流（3个单位）和担保租赁。 住房（4套）首次发行规模为8亿元至109亿元，首次发行+扩大发行规模合计超过970亿元。
二级市场上，截至2023年6月30日，共有28只公募REITs上市，总市值856.86亿元，流通市值413.70亿元。 中证REITs总回报指数截止期收于918.59点，当月回报率为5.84%。
2023年上半年，中证REITs总回报指数累计下跌17.58%； 该指数较历史高位下跌29.62%。
《白皮书》指出，本轮下跌的原因主要有两个：一方面，由于去年整个A股市场的低迷形势，REITs市场积累了投资者的想象力，经历了非常强劲的市场。 流通股数量较少也导致市场价格偏离对未来基本面的理性预期，因此本轮下跌部分反映了对前期市场价格的回调。
另一方面，今年上半年，由于疫情后经济复苏缓慢，部分REITs经营状况不及预期，导致可供分配金额实现程度较低，影响了投资者的预期并引发了部分投资者的抛售。
上海交通大学上海高级金融学院学术副院长、金融学教授颜红表示，为进一步加深对我国REITs市场发展关键问题的认识，应在REITs市场上引入更多的创新维度。在前人研究的基础上，如产品结构方面，需要重点关注公募REITs的股权结构和债券结构的建设。 这种结构可以保证ABS通过债务股利和股权股利两个渠道从项目公司获得现金流，保护了投资者的利益。
在运营治理方面，对于目前处于起步阶段的国内REITs市场来说，采用外部治理模式是快速推出REITs的最佳方案。 但从长远来看，我们期望监管机构和市场主体共同努力，提高REITs信息披露标准。 REITs管理人可以通过积累底层资产运营经验或引进专业运营商，推动内部管理模式的REITs的出现，充分发挥内部管理的REITs在产权资产收购和管理方面的优势，让外部治理和内部治理的房地产投资信托基金。 互相竞争。
白皮书指出，我国基础设施公募REITs市场已从试点阶段正式进入正常发展阶段，试点阶段在推进制度建设、扩大资产范围、完善监管机制等方面取得了显著成效。 也实现了经济的高质量服务。 发展中发挥重要作用。
现阶段，公募REITs市场建设还存在一些需要解决的问题：从资产供给来看，我国公募REITs市场可发行资产种类仍不足，活跃市场占比——发行人导向度太低，一些审核标准较细。 本土化程度不够，发行审核周期长。
在机构参与方面，我国公募REITs市场也面临着资金运用、回收率和杠杆率等方面的限制，部分资产一级发行估值较高，战略配置定价能力不足，二级市场投资者对公募REITs产品的担忧等问题。 认识不够等问题。
基于上述问题，白皮书还提出优化审核机制、提高审核效率等六点政策建议； 鼓励市场化机构参与发行； 加强二级市场投资者教育，完善公募REITs信息披露机制； 优化大宗交易市场对接机制。 ; 推出CMBS等配套融资工具； 建设我国多层次REITs市场等。
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