财经新闻网消息：
□ 于志超
美国自1960年起推出REITs产品作为金融工具，目前已成为全球最大的REITs市场，占全球REITs市场的63%，远超亚太和欧洲。 与美国市场相比，我国REITs产品在团队选择经验、投资者意识普及、变现渠道设计等方面还存在一定差距。 我国REITs产品的特色已逐渐开始显现。 股权型（REITs）更适合我国国情，而抵押型（REITs或REITs）则不是投资者的首选。 两年过去了，REITs产品的成熟度超出了预期。 在各部委、监管机构逐步完善的制度改版过程中，不断推出基于各行业的产品，涵盖交通、能源、市政、生态环保、仓储物流等。 在旅游、公园、新基建、保障性租赁住房等八大领域，相关部委也在探讨开发自然文化遗产、国家5A级景区等回报良好的旅游基础设施的产品设计。 ，机构发现，要想发行顺利、快速，还可以发掘更多具有监管机构青睐的供水、新能源发电等功能的底层资产，真正深入推进，推动资本市场服务实体经济。经济更有效率。
融通是指基金管理机构在制定投资计划和决策时，出于保值增值的初衷，会瞄准优质基础资产。 至于这些资产以何种形式呈现，在哪个节点收取多少收益，也与资产稳定性和可持续经营密切相关。 REITs作为大型资产配置中越来越受到关注的产品，与其他大型资产的关联性并不紧密。 它们可以有效隔离风险，防止系统性崩盘导致整个资金池出现大规模损失。
识别一项资产的优劣，是团队判断行业特征、周期，排除政治风险、区域风险、金融风险等不可抗拒因素后，依靠资产本身的品质来做出判断。人类风险。 在包装和设计产品时，有强大的理论基础可以说服投资者，同时有强大的信用背书才能成功筹集资金并发行上市。 一级市场可以出售，只有与二级市场的投资者达到利息分红平衡后，该产品的收益才能在未来的生命周期内持续稳定上升。 如果二级市场的潜力在一级市场被透支，那么二级市场的表现反过来会对产品本身和设计师产生负面影响，从而影响整个同类行业产品的顺利发布和推广。影响设计产品的组织。 多款产品推出。
近期，保障性租赁住房REITs表现良好，上市后供不应求。 从行业来看，房地产开发红利不断递减，一线开发商也开始争夺保障性住房等政府支持项目。 “甜糕点”。 虽然账期可能较长，但资金回收有政府信用保证，大部分都能保质保量完成交办的项目。 也正因为如此，保障性租赁住房能够按时交付给租户，持续经营的现状没有改变，产品利润、可分配金额等指标基本不会下降。 因此，给此类REITs的投资者传递了强烈的信心，进而刺激中介机构加快此类产品的开发和推出。
新能源基础设施作为发电侧、用电侧大规模资本投资的对象，也是GDP增长的新动力。 “双碳”目标的实现需要大量“造血”金融工具的支持，而REITs也将成为盘活存量资产、同时缓解增量投资资金困难的利器。 2023年3月29日上午，首批两只新能源基础设施公募REITs——中信建投新能源REIT和中航京能光伏REIT在上交所挂牌。 标的资产为海上风电和光伏发电。 发电。 国内风电、光伏组件规模化，大幅降低了发电成本。 上网电价有回旋空间。 供应链的完善不仅保证了配套设施的完善，还降低了用户的综合成本。 国内大量EPC（工程总承包模式之一）经验丰富的企业的出现，也为人力资源和产品走出去提供了可行性，提升了整体服务的附加值。
上述两类重磅产品有效体现了权益型REITs长期、稳定、可持续的特点。 近期净利润和市盈率在市场上表现极为出色，表现出良好的抗风险和抗通胀能力。 市场的风向标也具有“马太效应”。 但为了防范系统性风险，监管机构和中介机构也必须把产品多元化放在重要位置，类似于工业园区、港口物流、交通基础设施等同样拥有资产的领域由于体量大、金额大的特点资金方面，需要提醒市场资金做好资产分散配置的设计和规划，以免对市场稳定产生负面影响，干扰REITs市场的有序发展。
（作者为唐山金宏股权投资基金管理有限公司董事长、总经理）
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