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近期，美国30年期抵押贷款利率已升至7.7%左右的高位，但最新数据显示，今年7月，美国房价创下历史新高。
一般来说，抵押贷款利率上升和购房者资金成本上升会抑制购房行为，减少需求，导致房价下跌。 然而，今年美国楼市却出现了相反的走势，让很多人表示“无法理解”。 美国房地产市场发生了什么？
美国房价创历史新高
近期发布的标普凯斯-希勒全国房价指数显示，2023年7月，美国全国房价综合指数创下历史新高。 当月该指数环比上涨0.6%，较去年同期上涨1%。
标普道琼斯指数董事总经理Craig J.表示，美国房价在2022年6月见顶后出现下跌。截至2023年1月，美国房价在7个月内下跌了5.0%。 转折点出现在今年1月，美国房价再次开始上涨。 截至今年7月，前期跌幅已被抵消，房价指数创历史新高。
Craig J.透露，7月份，美国20个样本城市中有10个房价创下历史新高。
主要城市中，芝加哥（+4.4%）、克利夫兰（+4.0%）和纽约（+3.8%）7月份房价同比涨幅最高。 今年1月至7月，美国全国房价综合指数累计上涨5.3%，远高于35年来的年涨幅中位数。
值得注意的是，美国目前正处于持续一年多的加息周期。 自2022年3月开始加息以来，美联储已加息11次，总计525个基点。
加息导致国债收益率飙升，推高住房抵押贷款利率。 抵押贷款银行家协会(MBA)近期公布的数据显示，截至10月6日当周，30年期固定利率抵押贷款合同利率上涨14个基点至7.67%，连续第五周上涨； 30年期固定利率抵押贷款利率升至7.7%。
7.7%的抵押贷款利率意味着什么？ 以贷款金额300万元（等本付息）计算，期限为30年，购房者每月还款额约为2.1万元。 此前，大量美国购房者的抵押贷款利率低于3%。 按照3%的房贷利率计算，同样300万元、期限30年的贷款，每月还款额仅为1.2万元左右。
为什么美国房价走势异常？
答案可能在于供给不足。
总部位于吉隆坡的全球房地产科技公司居外IQI集团联合创始人兼首席执行官卡希夫·安萨里( )在接受中新社采访时表示，美国房地产市场目前正处于购房需求高峰期。住房需求。 货源供给同时受到抑制，处于“有价无市”状态。 买的房子不多，卖的房子就更少了。 这种状态很可能会持续到明年。
卡希夫·安萨里表示，根据多份报告，随着抵押贷款利率升至历史高位，消费者负担过重，人们的购房意愿降至历史低点。 今年以来，银行及金融机构因自身经营压力并未扩大放贷能力，导致购房者按揭贷款水平较低，抑制了需求。 房利美 ( Mae) 9 月份的月度购房调查也显示，担心失业的消费者人数虽少，但数量不断增加。
美国房地产经纪公司的最新数据也显示了这种价涨量跌的趋势。 数据显示，2023年9月，美国房价较去年同期上涨2.2%，销售价格中位数为41.25万美元，但平均销售房屋数量同比下降17.6%。
首席执行官格伦最近表示，美国住宅销售情况再糟糕不过了。 “现在只有那些必须搬家的人才会搬家（换房子）。” 利率上升导致许多消费者决定在购房季节开始时退出。 过去四到五周，20%到25%的房地产交易被取消。
美国房地产市场的真实情况如何？
中新社国智快报采访了多位美国房产经纪人。 不少代理商对于高利率下的楼市成交并不乐观。
总部位于波士顿的房地产科技公司Geo Home US联合创始人杨小文告诉中新社，目前大多数人“除非必要，否则不会卖房子”。 美国当前的高利率意味着大多数房主的抵押贷款利率低于当前利率。 市场交易量普遍为疫情前平均水平的2/3左右。
“我们观察到三个现象：一是代理商接待的客户量迅速萎缩，一些长期与我们合作的明星代理商今年休假时间较多。二是这几年，受益于千禧一代（1982-2000年出生）客户的崛起，涌现出不少年轻的明星经纪人。不过，今年高级经纪人带着婴儿（1946-1964年出生）客户的交易量却大幅下降。 “降幅变小了。第三，身边很多朋友都变了，住房计划都被推迟了，因为换房子意味着每月还款更多，生活质量也更低。”杨小文说。
美国西海岸西雅图房地产市场的情况与波士顿类似。 美国房地产经纪公司西雅图柯克兰分公司的经纪人Becco Zou表示，高利率对西雅图的房产交易量仍然有很大影响。 抵押贷款利率最近已从2.8%左右上升至近8%。
邹贝科表示，美国家庭基本每10年换一次房子，但想换房的只能暂时换房，想买房的也处于观望状态。 市场上现在还在买卖房子的顾客，大部分还只是顾客。
“一般来说，如果你只是需要居住并长期持有，我认为最好尽快购买，但也要量力而行。如果你在疯狂期间买了房子， “去年上半年的那段时间，你现在会感觉很茫然。说实话，从疫情开始，我觉得市场变得不可预测了。”她坦言。
洛杉矶经纪人Pearl说：“我最近给一个客户买了一套房子，他想从2021年开始买房，看了两年，抵押贷款利率也从2%左右提高到了7%。” 而在大洛杉矶地区，平均房价一年内上涨了约5万美元，两年内上涨了10万美元。 他两年前看中的房子，现在已经无法以同样的购买价格购买了。 但最近这位买家决定不再等待，咬牙付了首付。
美国房价会继续上涨吗？
卡希夫·安萨里还表示，市场认为明年高房价不会下跌。 高抵押贷款利率也阻碍了房主出售房屋，大多数房主都选择了前几年的定期低抵押贷款利率。 如果他们想改善居住条件，只能坚持低利率，选择对现有房屋进行装修改造。 数据还显示，建筑商面临工人短缺、材料成本上涨、房地产市场低迷等困难，无意建造许多建筑。
当前7%的高额抵押贷款利率什么时候才能恢复到2019年这样的“正常”水平？ 指出，大多数人认为短期内不太可能。 美联储发出的信号是，将在一段时间内维持高利率新常态。
据居外IQI数据， 透露，今年，大多数中国人买房是为了自住，投资房有所减少。 尽管美国不再是中国买家海外置业的首选国家，但仍排名第三。
中国房地产集团原董事长、汇利基金董事长孟晓苏告诉中新社：美国楼市总体遵循18年周期。 美国房地产市场目前正处于繁荣周期的末期。 这也是近期美国房地产市场的趋势。 看来这也是飞速崛起的原因。 不过，他认为这一周期可能会在明年结束，届时美国房价可能会大幅下跌。
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