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宏观：政策“落地”，房地产“新探索”
1、一季度经济“复苏向好”，宏观政策力度不减，更重“落实”
在2024年一季度GDP超预期的情况下，4月份的政治局会议没有出台新的政策，而是强调“继续努力，把已经确定的宏观政策落到实处”。
一是“尽早发行并用好超长期特别国债，加快特别债券的发行和使用”。 土地出让收入和债务资金发放缓慢阻碍了广义财政支出的发展。 3月份，3月份累计财政支出同比由正转负，降至-1.5%。 为实现广义财政预算支出增长7.9%，5月起可能加快专项债券发行、超长期特别国债项目审批、地方项目申请审批、特别国债发行进程或将加快。
二是“实施大规模设备更新和消费品以旧换新”。 4月初，央行5000亿元技术创新和技术改造再贷款实施，支持比例为贷款本金的60%； 4月下旬，商务部、财政部等明确，对符合“以旧换新”政策标准的新能源、燃油汽车分别给予1万元和7000元补贴。 目前，设备更新和消费品以旧换新安排已经落实，后续政策的重点可能是督促地方政府加快落实。
三是“继续防范化解重点领域风险”。 会议强调“压实地方政府、房地产企业、金融机构责任，切实保障住房交付”，或将指向后续房地产融资协调机制等配套政策的加快推进。 截至3月底，全国省级房地产融资协调机制已全部建立，商业银行已完成对协调机制推动的第一批“白名单”项目的全部审核，而仅完成86亿元。用于央行担保贷款支持计划。
2、房地产开发模式或有“新探索”、“消化现有资产”和优化。
随后的房地产开发新模式包括“消化存量”、“优化增量”或“新探索”。 今年以来，房地产投资持续低迷。 除了房企融资之外，住宅库存高企也是“堵点”之一，也需要通过稳定房地产政策、加大力度来解决。 此次会议强调“统筹研究消化存量房地产、优化增量住房的政策措施”，这或许意味着后续房地产政策可能会以“消化存量房地产”和“优化增量住房”并重。
助力房地产“去库存”，可从三个方面发力。 一是各地可因地制宜进一步优化新房销售政策。 其次，“三大工程”或将成为“消化存量”、“优化增量”的重要抓手。 城中村改造项目中的住房券发放、保障性住房体系建设中的存量住房收购，可能会部分促进房地产市场。 库存 第三，地方政府协助“以旧换新”或将促进“库存消化”。
PSL、专项债、超长期特别国债等或可为房地产“消化存量”、“优化增量”提供支撑。 房地产“消化存量”的资金来源可能包括支持“三大工程”的PSL和投资城中村、保障性安居工程的专项债券资金； 同时，超长期专项国债投资于城乡一体化发展、人口高质量发展等领域或城中村改造、居民优质住房需求等项目也可能支持“消化房地产存量”。
3、中共二十届三中全会将于7月召开，深化财税体制改革或将成为焦点。
会议指出，中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议将于7月召开，重点讨论进一步全面深化改革、推进中国式现代化。 以往的经验表明，党中央三中全会一般每五年、第四季度举行一次，重点讨论国家发展改革、经济体制建设等重大问题。中国共产党第二十届中央委员会将于2024年7月召开，主题是“全面深化改革，推进中国式现代化”。
中共中央三中全会将重点讨论如何深化财税金融体制改革，加快建设现代产业体系。 新一轮财税体制改革将或还将聚焦政府间财政关系，如中央与地方支出责任划分、完善转移支付制度、省以下财政体制改革、事权界定等。省级以下地方财政支出责任、税制改革等。 值得关注的是，中共中央三中全会将如何进一步深化加快建设现代产业体系的相关制度改革，包括金融监管、金融机构、金融机构等方面的改革。资本市场体系以及国有企业、私营企业相关制度改革。
风险提示：经济复苏不及预期，政策实施效果不及预期。
房地产：政治局会议提到“去库存”，房地产股底部基本明朗
中央提出的消化存量房地产、优化增量住房的建议或将对行业发展产生历史性影响。 2023年7月的政治局会议提出“房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。 这次会议提出“统筹研究消化存量房地产，优化增量住房”，即房地产去库存。 在房地产行业20年的发展中，中央曾于2015年12月提出“化解房地产库存”，2016年4月“有序消化房地产库存”，随后又在棚改中去库存。 在房地产市场的带动下，房地产市场摆脱了低谷，走出了牛市。 中央此次明确调整后，我们预计自上而下的一系列平衡房地产供需、去库存的措施将陆续落地，对行业的影响可能将处于历史水平。
优化新建住房供给结构、改善存量住房流动性可能是本轮房地产去库存的重点。 在“保障性住房+商品房”的新发展模式中，建立“人、房、地、钱”的新联动机制是重点，市场供给也进行了调整。 2024年3月，深圳取消70/90政策，升级商品房项目中改善型产品比例； 成都4月份的新政策提出，居住和商业服务业用地供销比较高的地区要适当减少土地供应。 现有住房方面，据中国房地产报统计，已有近50个城市表示支持“以旧换新”。 地方政府将存量住房征收为保障性住房，向市场注入流动性，打通一手房、二手房置换链条，促进置换需求。 此次发布有利于房地产市场平稳健康发展。 目前地方层面的范式已经基本形成。 未来需要国家总量层面自上而下的政策支持，推动“以旧换新”等去库存措施的顺利实施。
坚持因城施策，需求侧限制措施有望逐步解除。 本轮房地产周期，各地区从2022年开始，开始优化房地产调控措施。目前，全国房地产市场除海南省外，仅存北京、上海、深圳四个一线城市。广州、深圳，以及杭州（仅限新房）、天津（120平米以下核心区域）。 北京、西安等核心地区仍维持限购政策。 未来，持续放松管控、取消限制措施将是大势所趋。 对于一线城市的调控，基于目前相对韧性的市场和需求，我们预计一线城市的调控很难一步到位。 未来可能逐步取消改善性住房限购、取消郊区限购、降低社保年限、优化城中村改造项目（历史风貌项目等）限购已实施。 例如，北京4月30日出台新政策，在现行限购要求下，允许在五环外多购买一套住房。
全国楼市正处于筑底阶段，房地产股底部已基本确立。 2021年下半年以来，房地产行业经历深度回调，全国新开工和土地交易面积调整回2007年水平，销售和开发投资调整回2016-17年水平。 2024年1月至4月，百强房企销售额同比下降49%，4月单月销售额同比-47%。 基本面短期内仍难以快速恢复。 房地产股的股价反应通常快于基本面的恢复。 以2008年金融危机期间的美国为例，其新屋销售在2010年11月触底，而霍顿等房地产公司的股价则在2009年1月触底。 目前A股房地产板块PB估值仅为0.63倍，处于历史底部。 政治局会议关于去库存的表态有望明确房地产股底部。
投资建议：政治局会议首次提到消化存量房地产、优化增量住房，预计将对行业产生重大影响。 虽然短期内基本面难以快速恢复，但优质房企的股价或许最先体现出市场预期的改善。 首要重点是持续渗透一线和核心二线城市、注重提升产品的央企，如建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、越秀地产等其次，我推荐贝壳，一个受益于利好政策的持续落实以及一手房和二手房市场活跃度增加的具有核心竞争力的房产中介平台。
风险提示：宽松政策不利于提振市场； 三、四线城市复苏力度较弱； 房地产公司出现债务违约。
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