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4月15日、16日两个交易日，A股整体走势低迷，但REITs再次发挥避险作用。 整体指数仅小幅下跌，年内收益率甚至达到4.72%。 此外，结合近期各产品的丰厚分红，有机构认为目前REITs的估值指标存在低估。 如果结合利好事件（如季度盈利超预期、政策增量利好），REITs仍然具备反弹上涨的条件。
4家REITs同日收到问询函
4月15日，据上交所披露，金隅智能制造产业园REIT、建信建融住房租赁住房REIT、中金联东科技创新产业园REIT三只产品收到反馈，中国皖维仓储及物流REIT当天收到反馈。 获取深圳证券交易所的反馈。 从类型上看，有2个产业园REITs、1个保障性住房REITs、1个仓储物流产品。
具体来说，中国金隅智能制造产业园REIT的查询包括： 根据申请材料，近年来，金隅科技园二期项目和中关村东升科技园二期项目合计产业园面积约55万平方米。 。 新增供应入市由于入市时间短、空置率高、体量大，对北京上地地区东升板块产业园市场造成一定冲击。 其中，中关村东升科技园二期与本项目直线距离不足1公里，金隅科技园二期距离本项目较近，可能会对租金上涨带来一定压力。该项目的入住率。 因此，要求“充分披露周边竞品物业的具体信息，包括但不限于入市时间、租赁情况、租金水平、面积、业主、业态等。管理人和评估机构请充分考虑周边竞价楼盘、区域供需状况等因素，认真评估具体估值参数的合理性。”
中金联东科技创新产业园REIT查询内容包括：根据申请材料，该基础设施项目为工业厂房，租户为中小型生产企业。 原股东持有的同类资产租赁面积为299万平方米，其中位于北京的产业园总租赁面积为117万平方米。 因此，“请管理人根据具体业态、运营模式、租户类型、实际用途以及较传统产业的定位差异，详细说明该基建项目的定位以及估值相关参数设置的合理性”。基础设施项目的工厂。” 此外，基金管理人还需要认真评估估值折价率、入住率、空置期的合理性，补充基建项目重要评估参数的敏感性分析，针对不利情况进行压力测试，并进行充分的信息披露和披露。风险披露； 不仅如此，“报告期内，该物业仍处于业务爬坡期，项目回款率均为100%，估值未考虑回款率影响。”
建信建融租赁住房REIT问询函中，主要提出了合规和估值方面的疑问：“请管理人员和律师对非住宅存量房转为保障性租赁房的项目进行审核。” ，对其是否符合相关程序性和实质性要求发表明确意见； 请管理人根据可比项目出租率、三个项目的历史出租率、宏观经济环境、房地产政策等因素，论证上述项目预计出租率的合理性。并审慎调整入住率预测。”
中国皖维仓储物流REIT的问询函要求：“根据仓储物流行业现状、历史租赁稳定性、租赁到期分布、租户准备金等，评估租户集中度到期对现金流稳定性的影响。 并加强风险揭示。 此外，上述基金拟任基金管理人也将由中国越秀高速公路房地产投资信托基金兼任。 询问函要求根据兼任基金管理人过往经历以及管理项目的基础资产类型，补充说明基金管理人的专业经历。 并行安排的能力和合理性。
REITs主动“下调”估值
随着经济周期的转变和经营状况的变化，交易所越来越关注拟上市REITs底层资产的估值。 最近的询问信中几乎所有问题都集中在估值变化上。
3月22日，深交所和上交所分别公布了易方达广州开发区高新技术产业园REIT和博时天津科技产业园REIT两款产品对交易所此前问询函的回复。 在回复中，两家产业园REIT主动降低估值，随后获得监管批准，即将进入二级市场。
平安证券此前研报认为，尽管经济指标缓慢复苏，但从工业增加值、制造业PMI等指标来看，工业园区需求端依然较为疲弱，工业用地出让规模仍将持续放缓。 2020-2022年将处于较高水平。工厂竣工面积意味着供给侧压力依然存在，预计短期内工业园区产业仍将承压。
研究报告进一步指出，从细分来看，经济和产业周期会通过影响企业资本支出意愿来影响入住率和租赁稳定性； 同时，产业链资源、区域配套、增值服务等也是企业入驻的重要关注点。此外，租户结构（租户行业分布和租户集中度）和租赁条件（到期分布和租期）续租率）也会扰乱租约的稳定性。 园区运营商在打造自身产业集聚优势的同时，还需要丰富租户面积结构和产业结构，减少产业周期带来的租金波动。
对于REITs基金尤其是产业园区产品可能主动或被动降低估值的情况，华南某公募人士认为，一方面，在宏观基本面企稳的背景下，后续资产操作下行的风险有所收窄。 目前，估值安全边际有所增加。 另一方面，一级估值的降低有利于二级市场，有利于REITs构建多层次发展、流通良好的市场，一级和二级投资者都能获得长期回报。
政策频发利好
4月12日，国务院发布《关于加强监管防范风险促进资本市场高质量发展的若干意见》，又称新“国九条”，引发整个资本市场的热议。 提到推动REITs市场高质量发展，研究制定房地产投资信托基金管理规定，落实和完善房地产投资信托基金税收政策。
中金公司指出，此次纲领性文件中3次提及REITs，体现了官方层面对REITs市场体系建设的高度重视。 在国务院指导下，各部门纷纷落实REITs管理规定和税收政策。 后续进展值得期待。 这两方面都有利于提高REITs的投资价值，税收政策也有利于提高投融资两端参与者的积极性。
4月15日和16日两个交易日，A股整体走势低迷，但REITs再次发挥了避险作用。 中证REITs指数仅下跌1.39%，年内收益率甚至达到4.72%。 此外，结合近期各产品大额分红，平安证券研报认为，截至4月12日，估值时机指标中，除IRR-10Y国债利差绝对水平外，所有指标均指向低估。 如果结合利好事件（如季度业绩超预期、增量利好政策），REITs仍具备估值反弹上涨的条件。 “目前，产权和经营权REITs各有优缺点。 投资者可以根据自身风险偏好选择选股思路：一是从上到下寻找估值相对较低、基本面较差的产权、经营权REITs。 个别债券存在明显缺陷，如产权类现金分配率较高； 其次，季报期临近，自下而上寻找业绩可能超预期的个股债券。”研究报告称。
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