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基础资产流量预计稳步增长
盛高REIT的底层资产为宜昌高速公路，该高速公路是我国西部开发八大高速公路之一的长沙至重庆通道的一段。 也是湖南省“七纵七横”公路网中第三横的浏阳（湖南省）。 江西至花垣（湘渝）高速公路地处湖南省重要交通位置。
证券时报记者近日围绕深圳高新REITs底层资产状况、运营管理能力等进行了实地走访。
在宜昌高速德山收费站，证券时报记者看到，除维修车道外，其他车道车辆有序通行，其中不少是满载货物的卡车。
收费站相关负责人告诉记者，仅该站每天进出车辆就有7000多辆，其中70%是轿车，30%是卡车。 每天的过路费可达46万元。
据宜昌高速公路运营管理机构相关负责人介绍，该高速公路的前10年至15年是培育期。 “宜昌高速已经进入稳定期，未来10年，我们仍然有信心保持相对稳定的增长。”
宜昌高速公路自2004年通车以来，整体车流量和通行费收入均呈稳定增长趋势。 数据显示，2023年上半年宜昌高速日均车流量超过3万辆，通行车辆客货比约为8：2，通行费收入2.15亿元。
“宜长高速公路是湖南省重要的经济走廊，也是长沙至重庆、湖北主干线枢纽的一部分。” 深高速集团相关负责人在接受证券时报记者采访时表示：“常德等经济腹地的发展在湖南名列前茅，更好地滋养了宜昌的快速发展。”
这也是深高速选择宜昌高速作为其REIT平台底层资产的原因之一。 “在REIT项目筹备初期，深高速盘点了旗下所有高速公路资产，最终选择了宜昌高速。” 深高速集团相关负责人介绍，“该项目自通车以来已运营20多年，商业模式成熟，流量稳定，具有一定的增长潜力。同时此次深高速持有宜昌公司100%的股权，权属清晰，手续齐全，非常符合REITs对底层资产的要求。
未来考虑在珠三角地区拓展资产
高速公路行业具有存量规模充足、发行空间大、现金流相对稳定的优势。 但新建项目资金需求较大，融资渠道相对单一。 推动高速公路资产发行REITs，有利于高速公路企业减少负债、盘活存量资产。 ，增加再投资。
“未来计划适时启动增资。”深高速集团相关负责人在接受证券时报记者采访时表示。
截至去年6月，深高速共运营投资了16个收费公路项目，基本集中在经济发达或相对发达的地区，包括珠三角地区和长江经济带核心城市群。 区位优势明显，盈利前景良好。 。
“REITs为基础设施后续运营搭建了资本平台，对于优化资产结构、增强再投资能力、形成良性投资循环具有重要意义。” 深高速集团相关负责人表示。
公募REITs市场均衡机制更具韧性
随着深高REITs的上市，目前市场上上市的公募REITs数量已达35只，总市值超过1000亿元。 其中，在上交所上市的公募REITs有25只，总市值超过700亿元。
2024年以来，特别是3月份以来，公募REITs二级市场投资情绪明显回暖。 以3月28日刚刚上市的首单水电公募REIT——嘉实中国电建清洁能源REIT为例。 REIT上市首日涨幅超3%，3月29日再次上涨2.85%。
公共房地产投资信托基金的一级发行市场也在蓬勃发展。 从近期深高REIT的发行情况来看，线下投资者和社会公众投资者均实现超募，配售比例分别为50.3%和28%。
事实上，2022年以来，公募REITs市场从最初的非理性上涨，到震荡下跌，再到近期的企稳回升，基本经历了一个完整的市场化过程。 同时，也是对各方的再教育、再教育。 通过认识的过程，增强了均衡机制的韧性，为后续市场建设创造了良好的环境。
从概念和认知上看，市场对REITs的股权属性、证券定位、完善投资生态、信息披露等基本问题逐渐形成共识。 其中，融资方面，由以融资为主转向投融资并重。 企业更加注重项目质量，资产估值更加谨慎； 投资端，从过热的创新转向理性投资，新增投资者占比大幅下降。 更加注重新债质量和价值，新债定价更加合理均衡。 同时，对于REITs产品的股权属性也初步形成共识。 主要投资者调整止损线、持有策略等风控指标安排； 在运营方面，从传统的基金管理向产融结合转型，将更大发挥企业的主导作用，更加注重信息披露和运营效率提升，更加注重投资者的维护关系。
值得一提的是，各监管方也更加注重一二级市场联动和投融资协调发展，在坚持推动REITs项目正常发行的同时，着力引入长期资金加强资产质量和经营管理的穿透式监管。 继续推动公募REITs健康发展。
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