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业内人士表示，《指引》对REITs产品股权会计处理的安排符合会计准则要求，可操作性和可行性较高。 不仅可以明确引导原始股权持有人清晰的发行逻辑，还可以帮助投资机构建立相匹配的投资逻辑、投资策略、风险控制、核算和考核机制。
明确公募REITs股权属性定位
自公募REITs上市以来，市场各方普遍认可REITs产品的股权属性。 实践中，上市REITs在原股东层面也有按照权益进行报告，但在机构层面却没有做出明确的安排。
根据《指引》，在原股东合并财务报表层面，其他方持有的基础设施REITs股份是否作为负债或权益列示，主要取决于原股东是否负有无条件避免交割的义务现金或其他金融资产。 ，具体考虑以下两个因素：
一是基础设施REITs是否可以避免现金分配义务。 根据证监会、交易所等相关监管要求，基础设施REITs产品连续两年未能按照相关规定分配收益不低于基金年度可分配金额的90%，相关基金产品将被并按规定进行兑换。 终止上市。 据此，发行人有权选择终止在交易所上市，以避免前述规定所要求的现金分配义务。
第二个问题是基础设施REITs能否避免到期时的强制清算义务。 虽然基础设施REITs在成立时有初始期限，但可以通过扩张购买新的基础设施资产来延长合同期限。 因此，如果发行人已按照相关规定对上述分配、终止上市及扩容延期安排进行了说明，且不存在其他可能导致金融负债判断的协议，则发行人不存在不可避免的付款义务，原股权被合并。 其他方持有的基础设施REITs股份应在合并财务报表层面作为权益列示。 从其他基础设施REIT投资者的会计处理来看，其持有的本质上属于权益工具投资。
上述分析和监管意见进一步明确了基础设施REITs的股权属性，澄清了基础设施REITs市场参与各方对基础设施REITs认识的偏差和差异，有利于消除原始权益持有人参与的疑虑。在基础设施 REITs 市场。 ，进一步提升原始权益持有人为基础设施REITs市场提供优质资产的积极性，实现基础设施REITs市场高质量发展。”瑞思房地产金融研究院和德勤中国解释道。
进一步完善投融资两端建设
公开发行的房地产投资信托基金作为资产上市的平台。 投资者不仅获得资产所产生的经营收益，同时也承担与资产经营相关的风险。 不是获得固定收益，风险回报更接近权益类产品。 业内人士认为，建立对REITs产品股权属性的共识是构建REITs市场生态的基础，将进一步影响市场投融资两端的建设和配套机制的完善。
一方面有利于维护二级市场稳定，促进长期配置投资。 具体来说，该政策的出台明确了RIET在会计上属于权益类产品，可以选择将估值损益计入其他综合收益的金融资产账户，消除了二级市场短期波动对权益类产品的影响。损益表，并缓解市场因流动性和止损压力而导致的被动减持行为，鼓励机构投资者长期持有，更好地契合长期投资公募REITs的业务本质，从而进一步推动占比提升长期配置资金。
另一方面，有利于规范市场公募REITs发行，激发资产活力。 “原始股权持有者尤其是央企、国企对于盘活存量资产、降杠杆尤为关心。由于REITs能否纳入权益工具尚缺乏明确的制度安排，目前还存在困惑和疑虑。”在识别股权属性、积极推动项目培育方面，本次政策的出台，有利于企业盘活存量资产，降低企业杠杆预期，将大大提高企业发行积极性，从而助力公募REITs市场不断扩大”。 一位资深市场人士表示。
受访市场机构表示，会计处理方法的明确，将进一步推动市场锚定REITs的底层价值进行交易，推动市场价格更加紧密地围绕价值波动。 目前，不少REITs项目可能已经处于估值底部，其高股息属性和配置价值进一步凸显。 随着估值方法的调整以及市场、管理者、监管的协同支持，市值有望恢复。
公募REITs年度报告应于3月底前完成披露。
对于公募REITs，2月8日晚间，沪深证券交易所还发布了关于公开募集基础设施证券投资基金2023年年度报告披露相关事项的通知。
根据通知，基金管理人应于2024年3月31日前完成基建年度报告的编制、报送和披露。截至2023年12月31日基金合同生效不足两个月的，基金管理人不需要准备2023年年度报告。
同时，通知对基础设施REITs年度报告重点事项披露提出了具体要求，涵盖基金主要财务指标、基础设施项目运营状况、基础设施项目财务状况、现金情况等。基础设施项目经营活动流动状况、基础设施项目对外借款情况。 以及基础设施项目的用途、评估、参与机构履职及收费情况、外部运营管理机构、基础设施项目购买或出售、关联交易、关联交易、利益冲突防范措施、变更情况等方面支架结构。
值得注意的是，2023年年报披露后，沪深交易所鼓励基金管理人积极召开业绩说明会，讨论基建行业的行业状况、经营业绩、基础资产运营等投资者关心的内容房地产投资信托基金。 阐明。 对于业绩未达到预期的基础设施项目，原则上由基金管理人、运营管理机构信息披露负责人参与并作出专项业绩说明。
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