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市场人士认为，投资者应理性看待新兴产品的市场表现，正视金融产品的周期性。 在当前环境下，具有稳定、可持续股息现金流的产品十分稀缺。
市场人士建议，投资者可积极关注价格超跌、现金分配比例合适、仍可经营有一定保障的资产的新资产类型REITs，以及估值合理、资产优质的新资产类型。
REITs定期调整
2023年第四季度，公募REITs表现继续分化，行业复苏步伐仍持续受到经济周期等因素影响。 不同类型的产品和同类型的不同产品已经开始逐渐分化，这也开始体现在二级市场价格上。
截至今年1月29日收盘，我国公募REITs发行总规模达1035.66亿元，其中首发上市30只，募集资金985.02亿元； 扩容发行4期，募集资金50.64亿元。 全市场总市值805.11亿元，较发行规模下降22%。
银河基金基础设施与房地产投资部助理总监朱霞表示：首先，REITs作为大类资产的一部分，受到整体市场走势和投资情绪的影响； 其次，部分REITs产品的基础资产运营和股息率低于预期，导致同类型产品和整个市场下跌。 当二级市场价格下跌到一定程度时，部分投资者不得不抛售止损，进一步影响了市场情绪，导致二级市场价格再次下跌。
但本轮调整也让REITs进入估值合理、市场理性的状态。
中证鹏元研发部高级研究员吴金辉也认为，我国公募REITs市场开业两年多以来，经历了稀缺-价值回归-均衡三个阶段。 二级市场的下跌与宏观及行业景气度、一级市场、投资者类型单一、增量资金缺乏等因素有关，建议投资者理性看待新兴市场。
他认为，2023年国内宏观经济的强烈预期和疲软的现实，以及REITs底层资产的运营波动，使得早期估值虚高、炒作心态逐渐回归理性。 这是二级市场价格逐渐回归资产内在价值的过程。
“目前，我国公募REITs市场还处于起步阶段，我们必须牢牢认识一级市场的本质，市场下滑也是一级市场必须经历的过程。” 吴金辉说道。
朱霞还表示，REITs以机构投资者为主，因此除了仍处于锁定期的战略投资者外，整体市场流动性不高，因此少量的交易资金就能引起较大的价格波动。
“公募REITs的基础资产剩余期限较长，但目前受到投资者结构的影响。除保险资金外，公募REITs的投资者主要是银行理财、私募产品等，而公募REITs的投资人主要是银行理财、私募产品等。”市场价格会受到上述短期资金的影响。”朱霞表示。
对此，不少市场人士表示，必须正视金融产品的周期性。 没有资产只能涨不能跌，没有产品只能跌不能涨。
“有些投资者实际上长期持有产品，目的是为了赚取股息收入，而不是赚取波动性收入。短期波动没有影响。想做波动的投资者目前可能会感到比较悲观。如果他们没有必要对股息支付过于悲观，”一位REITs经理表示。
REITs表现出一定的配置优势
REITs基于股票和债券特殊的股权性质，定位为中长期投资。 它们最大的特点是分红比例高，同时能够享受资产增值。 它们是中等收益和中等风险的品种。 不少投资者也表示将更加关注REITs资产。 REITs作为另类高股息资产，经过前期市场估值的不断压缩，相对于股票和债券，REITs表现出了一定的配置优势。
中金公司发布的研究报告显示，REITs作为具有强制分红属性的特殊权益类产品，能够提供相对稳定的现金流。 我国公募REITs的投资收益主要来源于底层资产运营带来的现金流红利收入和底层项目的潜在增值收入（一般通过二级价格上涨体现）。
研究报告认为，在当前宏观经济背景下，稳定、可持续的股息现金流稀缺，这可能是现阶段市场延续高股息策略的支撑因素之一。 作为上述策略的延伸，基于REITs产品特点、市场发展前景以及当前与股票、债券的价格比较优势，建议投资者关注REITs市场配置的价值和机会。
在朱霞看来，公募REITs是高分红比例的产品，强制分红超过90%，而且底层资产清晰明确。 由于公募REITs的资产范围较小，信息披露中可以直接披露单项资产本身的现金流量。
“我认为很多公募REITs的现金流都有很强的未来增长预期，比如高速公路的车流量和通行费收入、产权项目的租金等。当然，现金流的增长取决于宏观经济环境和产品的变化。 自己的运营管理能力。”朱霞说。
对于如何具体配置REITs产品，中信证券首席经济学家明明表示，投资者可以选择合适的时机来配置经济适用房、生态环保、能源等抗周期特征明显的资产。 同时，我们积极关注价格已超跌、现金分配比例适当、且仍有一定经营保障的资产，包括部分高速公路、仓储物流、工业厂房、部分二线工业园区等。
“我们要重点关注REITs产品的条款和现金流来源，还要看投资者结构，比如原始股权持有人比例、各类投资者持股比例、筹码结构以及市场的看法等。”此类资产。 ”一位公募基金FOF基金经理表示。
基金管理人更关注新能源、电力等能源项目，这些项目收益保障较高，也适合通过波段操作获取收益。
吴锦辉还表示，2024年REITs市场可能会震荡上行，保障房、能源REITs的韧性和韧性已经体现出来。 一些超跌的优质标的可能会反弹。 投资者可适当维持小仓位，右侧入场。 警惕工业园区和物流资产的供给压力。
多举措提振市场对REITs信心
为了提振市场对REITs的信心，多位业内人士建议，应加强投资者教育，做好基础资产运营和现金流管理，丰富投资者结构。 朱霞说道：
首先，关于公募REITs的信息披露，目前各基金管理人的披露标准存在差异。 虽然披露标准不必追求绝对一致，但应尽可能消除与投资者的信息不对称。
其次，建议投资者在投资公募REITs之前应充分了解和研究。 虽然原股东增持、自下而上可以对二级市场价格起到一定的稳定作用，但公募REITs的运营仍需要底层资产的运营和现金流管理，因此投资者仍需关注用于底层运营管理。 产品能力强。
三是多层次推进投资者教育。 一些投资者并不完全了解公共房地产投资信托基金。 例如，投资者必须认识到，虽然二级市场在下滑，但公募REITs的实际投资回报率也可能会上升。 又如，对于特许经营型公募REITs，每年分红均包含本金摊销，因此基金产品净值和基础资产评估价值同比下降是该类基金的正常特征。产品。
“目前还存在由于认识不足而导致信心不足的情况，所以我认为投资者教育不仅要拓展广度，更要增加深度，让投资者对产品特性有一个正确的认识和深刻的认识，以有效提振市场信心。” 朱霞说道。
吴金辉还建议：一是继续加大对估值合理性的考虑，估值的调整应根据当前宏观经济和行业状况进行动态变化； 二是引导FOF、社保基金等增量资金进入市场，同时进一步完善市场信息披露机制，增加资产和数据的真实性； 三是优化税收政策、会计政策等。
值得注意的是，目前REITs产品的投资者主要是保险资金、自营券商、银行理财等固定收益投资者，私募基金、产业资本也占一定比例。 投资者趋同性非常明显，风险偏好较低。
“我们希望各方资金流入，让REITs市场蓬勃发展。” 一位资深市场人士表示。
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