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调整首付比例、降低贷款利率、调整普通住房认定标准……临近年底，北京也推出优化楼市政策的“大动作”。 可以说，市场对北京楼市政策的调整和优化期待已久。 利好政策终于落地，大家对北京楼市下行趋势的预期也终于见底了。 那么北京楼市的底部已经到来了吗？ 在业内人士看来，目前北京市场的“政策底”已见端倪。 随着“政策底”入市、“情绪底”发生变化，“市场底”就会到来。
政策措施落地见效
继7月24日召开的中共中央政治局会议明确提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”后，一系列房地产调整优化措施相继出台。 政策的出台对提振市场信心、缓解下行压力发挥了积极作用。
在“认房不贷”政策的基础上，北京等一线城市近期也将调整优化措施转向减少首付、调整普通房认定标准等。
12月14日，北京、上海当天发布楼市新政策，包括调整首付比例、降低贷款利率、调整普通住宅认定标准等。 其中，北京将贷款期限延长至30年。
从新政实施后新房交易表现来看，北京新房交易量连续两周保持上升趋势。 诸葛找房研究院数据显示，第52周（12月18日-24日），北京新房销售1515套，环比上周增长12.39%。 从日均走势来看，虽然从18日开始，北京新房成交量出现了阶段性下降。 周内日均交易量低于新政后第一个周末，但仍较新政前一周平均水平高出71%。
二手房方面，北京新政持续见效。 第52周（12月18日-24日）售出3078套，环比增长29.06%。 从日线走势看，随着政策持续发酵，18日成交量大幅上涨至503套，随后基本保持连续四日平稳上涨态势。 20日、22日平均成交604套，单日成交量创12月以来最高。
购房者回归是触底反弹的标志
成交量回升的背后，政策扶持措施开始显现成效。 自2023年“小印度之春”以来，北京楼市进入下行周期。 9月初，“认房不认贷”出台。 北京楼市经历了一个多月的回暖，但持续效应不强。 在此期间，二手房挂牌量较高，出现“以价换量”的现象。 经过数月的市场排挤，北京楼市政策优化已全面启动。 购房者不禁要问：市场底部已经到来了吗？
“目前北京市场的‘政策底’已经显现。” 北京十大央企之一项目营销负责人张涛对北京商报记者表示，北京楼市新政涉及首付比例调整、贷款利率下调、认定标准调整等对于普通住宅等，力度超出市场预期。 政策“工具箱”中的三项重要内容已经全面出台。 未来，超越上述政策的唯一途径就是放宽限购，但北京放宽限购的概率很小。
在张涛看来，随着“政策底”入市、“情绪底”发生变化，“市场底”也将到来。 北京楼市新政出台后，购房者的信心也增强了，至少敢于买房了。 购房者的回归是市场触底的信号。
北京商报记者在近日走访中也了解到，北京楼市新政出台后，成交量明显回升，一些此前观望的人士开始入市。 不过，二手房市场仍面临压力。 大多数购房者都会“求价”，所售房产大部分都是低价出售。
业内人士认为，由于指导价限制，北京新房市场整体波动较小，价格保持稳定。 二手房市场因业主心态的变化而出现一定的起伏。 上一波房源对北京二手房市场影响较大，但约70%的房源以面积90平方米以下的老旧小房为主。 此类房屋“出货”缓慢，不得不降价出售。 卖家“砍价”，买家观望，让大家有种“持续下跌”的感觉。
推动全国市场加速筑底
中国指数研究院市场研究总监陈文静分析，北京优化购房政策后，短期内房地产市场活跃度有望增强，价格预期有望进一步稳定。 北京市场的预期好转或将进一步提振整体市场信心，带动全国市场。 加速筑底企稳。 从销售数据来看，预计年底全国市场情绪或将在一线城市预期改善的带动下出现一定程度的回升。
“北京购房者的厚度也决定了市场触底企稳的韧性。” 陈文静表示，2024年房地产市场仍将是城市“分化”的一年，北京等一线城市新房销售面积有望稳步增长。 2023年底，北京等一线城市限制性政策大幅优化，为2024年市场复苏打开空间。一线城市城中村改造进程有望加速，优质的供应也将为市场提供一定的支撑。
相应地，预计2024年三四线城市新房销售将继续下降。2023年三四线城市商品房销售面积同比将继续下降，较2021年历史高位下降36%。当前三四线城市市场情绪相对低迷，需求透支、房价下跌、政策带动效应不足是重要原因。 “2024年，三四线城市政策整体增量相对有限。 部分城市可能通过发放住房补贴促进需求释放，但效果可能较弱。 同时，不少三四线城市城市人均住房面积较大，未来新建住宅整体市场规模空间有限。”陈文静表示。
2023年即将结束。 尽管面临诸多挑战，房地产市场仍然顶住了巨大的下行压力，保持了平稳上涨的态势。 住建部最新数据显示，2023年1月至11月，全国二手房交易量、新建商品住宅销售面积较2022年同期增长6.9%二手房交易量占新房、二手房交易总量的近40%，高于2022年同期，较去年同期增长约10个百分点，一些大城市的二手房交易比例甚至超过了50%。
当然，我们也要看到房地产市场存在的问题和挑战。
从市场来看，行业基本面仍在下滑，但新开工面积、开发投资、到位资金、销售面积降幅均呈现收窄趋势。 从房价来看，今年新房价格企稳，二手房价格持续下降。 在房源快速增加的背景下，二手房市场“以价换量”，交易规模已超越去年。
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