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12月22日，北京发布《北京市商品房预售资金监督管理办法（2023年修订版）》征求意见稿，强化了住建部门对预售资金的监管职责，明确了预售资金监督管理的主体。商品房预售资金的监管是商业性的。 银行改制为政府机构，优化流程体系、取款管理、日常监管，进一步完善制度设计。
据悉，新修订的《办法》将监管原则由“政府引导、银行监管、多方监管、专项资金”调整为“政府监管、社会监督、专户收存、专项资金、核定支出”。 ，并追究违法行为的责任。” 。 同时，北京市将引入市住房公积金中心作为第三方监管机构，承担具体监管服务。
“这是预售资金监管政策最大的变化之一，从银行作为监管主体转变为政府部门作为监管主体。” 易居研究院研究总监严跃进表示。
其进一步表示，这一变化显然堵塞了此前的监管漏洞。 近两年的烂尾事件中，一些商业银行违规挪用预售资金偿还开发贷款，或未充分履行监管职责，导致预售资金蒸发，引发诸多问题。
广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳指出，从银行和房地产企业的角度来看，如果一笔资金躺在账上无法使用，可能无法最大化眼前的效益。资金的使用价值。 对于银行来说，开发商是大客户，与房地产公司的业务往来可能会给银行带来可观的利润。
“银行和开发商都有动机想办法使用预售监管资金，这意味着银行很难作为独立的第三方机构对预售资金进行监管。但监管的公共性预售资金问题变得非常突出，监管是否严格，这将对房产的顺利交付产生重要影响。 李玉嘉说道。
“商品房预售资金的监管主体由商业银行调整为政府，这将防止房地产企业前期挪用购房者预售资金，督促购房者将购房款用于购房项目建设，减少交付延误，防止建筑工程烂尾。 此举能够更好地保护购房者的合法权益，有利于稳定购房者的信心。”诸葛数据研究中心首席分析师王小强表示。
在资金提取方面，《办法》明确了提取要求。 一是重点监管指标资金要保证封闭运行，专款专用于本项目相关项目建设。 当重点监管额度内的资金能够覆盖后续建设费用时，开发企业可根据支付计划和资金使用节点申请提取重点监管额度内的资金。 经市住房公积金中心现场检查后，提出初步审核意见，报区住房城乡建设部门审核批准后发放。
二是重点监管限额外资金抽出。 市住房公积金中心提出初步审核意见，区住房城乡建设部门审核批准后划拨至开发企业指定账户。 鼓励开发企业将超过重点监管额度的资金存入专门监管账户使用。
严跃进认为，此次调整后，预售资金关联方关系更加清晰，即“1+3”模式。 其中，“1”指地方政府，具体由市住房公积金中心负责； “3”是三方关系，即商业银行、房地产公司、购房者。
在购房者方面，《办法》指出，在市住房公积金中心门户网站公示的项目预售资金监管账户中，购房者可以查询资金账户并比对监管账户信息，确保个人购房全部顺利进行。资金存入监管账户，并进行日常监管。
“近年来的交付风险影响了新房销售，将购房需求分流至二手房。最新措施让购房者可以随时监控购房付款动态，可以增强购房信心买家”。 王小强表示，预售资金监管机构的变化也将有利于新房市场的降温。
北京修订《办法》是为了抓紧落实住房和城乡建设部部长倪虹在12月21日全国住房和城乡建设工作会议上提出的“落实属地责任，确保交付此次，北京加强商品房预售资金监管，有利于防范项目风险，稳定购房者预期，发挥积极作用。提振市场信心，预计未来会有更多城市效仿。” 中植研究院市场研究总监陈文静告诉记者。
不过，多位专家认为，对于房地产企业来说，预售资金监管的加强，短期内可能会进一步加大房地产企业的资金压力。
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