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入住率下降并非单一现象。 同为园区资产项目的建信中关村REIT，截至今年三季度末，写字楼出租率仅为63.73%，较去年96.15%的出租率大幅下降30多个百分点。截至2022年3月末，截至12月20日，建信中关村REIT今年跌幅高达43.16%。
整个市场遭遇2022年以来最大月度跌幅
事实上，不仅个别产品出现阶段性经营困难，二级市场交易的其他REITs价格也出现了大幅下跌。
据Wind统计，截至12月20日，中证REITs指数今年以来累计下跌31.34%。 其中，24只2023年之前上市的REITs在2023年全部出现亏损，18只产品跌幅超过10%。 除了跌幅超过40%的建信中关村REIT和博时蛇口工业REIT外，还有中金普洛斯REIT、华夏中国交通建设REIT、东吴苏园工业REIT等4只产品跌幅超过30%。 宏图创新盐田港REIT、金皖运控REIT、华夏合肥高新REIT等中国产品跌超20%。
“公募REITs整体处于普遍下跌的状态，个别存在明显管理不善或运营机构舆情事件的产品下跌更为明显。其他REITs价格的下跌，部分是由整体市场情绪造成的。”以及流动性较差。” 一位中小公募公司内部分析师告诉记者。
中金公司12月发布的研究报告显示，公募REITs的流动性和情绪普遍处于较低水平。 据测算，11月市场所有REITs市值加权总回报率为-7.39%，创2022年以来单月最大跌幅； 日均换手率为0.62%，低于上市以来日均换手率1.21%。 中金公司认为，REITs市场的下跌主要是由于短期市场流动性和情绪疲软造成的。 例如，在流动性较低的环境下，部分投资者在年底调整仓位，造成负面反馈。
不过，中金公司也表示，当前估值更多地考虑了市场悲观情绪，部分项目短期调整幅度已大于基本面波动。 中期来看，虽然年底仍有部分项目解禁，可能对市场流动性产生影响，但基于具体项目的基本面趋势、估值因素和政策支撑，目前市场已经提供了个别债券采矿和左侧布局。 机会。
目前已有组织采取行动。 据华安张江产业园REIT近期公告，华金证券新乡26号基建基金策略FOF单一资产管理计划和华金证券新盈27号基建基金策略FOF单一资产管理计划通过交易所竞价交易方式认购。 110.32万股。
市场呼吁进一步加强信息披露
自2021年6月首批产品推出以来，公募REITs整体呈现蓬勃发展态势。 一方面，上市初期，相关产品受到市场资金的高度追捧，相关产品的周期收益一度高达50%，市场人群持续走高； 另一方面，从产品发行情况来看，目前公募REITs发行情况正常。 整体产品数量接近50个，其中30个已登陆二级市场，其余近20个产品处于受理、询价或通过阶段。 底层资产不仅包括工业园区、高速公路等项目，还包括消费购物中心、能源等项目。
“在产品拓展过程中，除了市场情绪因素外，还需要看到产品供需的变化。早期示范项目数量少、质量高，但市场关注度高，导致但随着REITs的供给量不断增加，加上市场整体流动性和情绪不佳，要求REITs的价格快速恢复不现实，需要一定的时间和时间。需要耐心。” 上述公开发行内部分析师表示。
有投资分析师表示，REITs的底层资产管理将不断发生变化，投资者密切跟踪底层资产的经营状况，这是投资的最大依据。 例如，工业园区和仓储物流资产通过出租空间获得收入。 如果租赁市场低迷导致入住率下降，这自然会影响盈利。 此外，即使对于入住率良好的资产，也必须考虑现有租户的违约风险。 “事实上，不同的资产受宏观经济波动的影响不同。比如高速公路、工业园区、发电能源资产可能对宏观经济更敏感，业绩变化更容易引起股价波动。”
有业内人士呼吁公募REITs相关运营主体进一步加大信息披露力度，以进一步提升信息透明度，以便投资者及时了解基础资产的变化。 证券时报记者发现，2022年初公募REITs平均涨幅超过50%。然而今年11月，一家名为七牛学院的机构却以“REITs（瑞茨）高收益”为名在网上招揽。 投资者进来推销他们的金融课程。 该机构写道：“丽兹上市后前几批平均涨幅为50.93%，相当于买1万元就有机会赚5090元。下个月（12月）还会有REITs发行，我以前没追过，这次可别再错过了！”
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