财经新闻网消息：
10月份以来，大部分城市开始取消地价限制。 截至目前，采取“两集中”土地出让方式的22个城市已全部发布住宅用地公告，其中18个城市恢复“价高者得”。
地价限制取消后，部分重点城市核心区地块溢价率有所上升，一定程度上提振了当地土地市场信心。 但不同城市和地区之间的分化进一步加剧。 在住宅销售尚未完全恢复的情况下，房地产企业投资仍趋于谨慎，抗风险能力强、销售有保障的项目更受青睐。
多城市取消地价限制
据《第一财经日报》记者了解，限价规定可以追溯到2016年。当时，全国大部分重点城市土地市场火爆，“地王”频出。 当年，30多个重点城市共通报单价案件约340起。 总价为王。
以郑州为例，当年土地市场诞生了16位“地王”。 为防止“地王”不断涌现引发房价上涨恐慌，郑州市于当年9月14日颁布了《郑九条例》，并于9月19日开始实施，其中包括郑州市五区。市、高新区、经济开发区、郑东新区。 三个开发区住宅用地流转实行熔断机制。 随后，10月31日，熔断实施细则发布。
除郑州外，苏州、南京、北京、杭州、天津等热点城市也相继对土地拍卖实行限价。 随后，全国各大城市合理设定了土地价格上限。
2021年，自然资源部宣布在全国22个重点城市实行住宅用地“集中挂牌、集中出让”的“两个集中”供地方式。 同年8月，自然资源部进一步提出，实行土地供应“两个集中”的城市，单个地块溢价率不得超过15%。
通过“房子是用来住的、不是用来炒的”、“租售并举”、“四限（限购、限售、限价、限贷）”等多管齐下，土地集中供应政策发挥了重要作用。对稳定地价、房价、稳定预期发挥着重要作用。 重要角色。 据市场机构克而瑞统计，土地集中供应后，各城市“抢地”情况大大减少。 2022年，全国300个城市土地交易溢价率超过10%的土地比例仅为14%，为近七年新低。 ，甚至回到了2016年之前的水平。
到去年四季度，随着市场持续降温，土地供应政策出现转向，各地加大“因城施策”力度，对集中供地模式进行局部调整。 不少城市将集中供地批次增加到四批以上，转向“小批量、多次”。
今年年初，自然资源部办公厅正式印发《关于进一步规范住宅用地供应信息公开的通知》，优化集中供地政策，提出自然资源主管部门各市、县要按照年度土地供应计划分批供应土地。 公开未来一定时期内拟出让的土地详细清单； 每份明细清单拟移交所对应的期限原则上不少于3个月； 不再要求住宅用地出让公告“每年不超过3次”。
随后，随着优质土地供应的增加以及小额频繁供应的采用，今年以来核心城市的人气率先回暖。 但与此同时，三四线城市本地拍卖市场进一步下滑。
今年9月底，当地拍卖政策进一步调整。 据媒体报道，今年9月底，自然资源部向各省市自然资源主管部门下发文件，内容包括：建议取消土地拍卖中的地价限制，建议取消1.0远郊容积率限制。
10月以来，成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沉阳、郑州、广州等18个城市实施供应链“两个集中” 。 地方城市取消了土地价格限制。 其中，14个城市未正式公布但未明确新地块限价，3个城市明确取消，1个城市部分取消。
截至目前，北京、上海、深圳、宁波尚未解除地价限制。 然而，11月16日深圳挂牌的住宅用地取消了商品房销售限价； 宁波对11月20日挂牌的两块住宅地块进行了调整，地块不再实行粗略限价和封顶费。 从之前的15%增加到30%。
市场有多火爆？
回归“价高者得”模式后，部分城市当地拍卖市场信心得到提振。
10月30日，济南市迎来取消地价限制后的首次土地拍卖。 除终止出售的两幅住宅用地外，已售出的10幅住宅用地全部售出，其中溢价出让4幅，低价出让6幅。 交易总价约41.5亿元。
本次土地拍卖中，凤凰北路以西、商贸城路以南组地块竞争最为激烈，吸引了来自中国海外、华润、保利地产、瑞马、建发、中国电建、海信、宝胜等投资者。 。 8家企业报名，经过241轮招标，中国电建以总价6.95亿元中标该项目，溢价率53.1%。
除该组地块外，位于旅游路以北、蟠龙路以西的彩石地块，经过5家房企236轮竞价，最终由博盛以总价70642万元拿下，溢价率50.17%。
11月2日，合肥迎来首次土地拍卖，取消限价和摇号，恢复“价高者得”。 市区出让5幅土地，成交总金额约77亿元。 其中，竞争最为激烈的当属宾克城剧情。 据了解，该地块已吸引保利、合肥城建、越秀、皖高速、招商局、安徽置地、皖投、伟星、华润、中海、金隅等11家企业签约，皖高速最终中标总价33.88亿元，溢价率44.9%。
11月15日，成都7块住宅地块成功出让，成交总金额约57亿元。 据了解，本次本地拍卖是成都“9.26新政”出台后的第二场本地拍卖。 此前，成都于10月26日取消了本地拍卖中净水房的限价。
这7块地块没有最高地价限制，也没有商品房平均销售价格最高限额。 成都实施了近三年的“限房价、限地价”政策彻底结束，回归到“价最高的”。 必须”。
从土地拍卖结果来看，有三幅地块溢价出售。 其中，青羊区蔡桥街道万家湾地块、成华区槐树店地块溢价率均超过15%。 青羊区蔡桥街道万家湾地块的争夺尤其激烈。 经过46轮竞价，华润最终以18.4亿元中标。 溢价率甚至高达30%，楼面价高达20800元/平方米。 米，成为成都楼面价最高的地块之一。 由于该地块溢价率较高，本次土地拍卖整体溢价率高达11.1%，明显高于三季度集中拍卖土地的溢价率。
11月29日，苏州市第八轮集中供地结束。 当天售出的6块地块中，最受关注的园区奥体04地块明确要求精装修标准不低于5000元/平方米。 经过两个半小时的120回合激战，北京国企金隅集团最终以总价28.97亿元中标，溢价率30.09%，创下最高成交价新纪录在公园里。
也有一些城市在解除地价限制后并未在土地拍卖市场掀起波澜。 例如，11月中旬，青岛今年第三批预公告中的第一幅地块成功出让，并被当地平台公司青岛高适地产联合体以最低价格拿下。 2021年以来，青岛高新区共出让住宅用地3块，均为青岛高适地产。
据了解，随着房企布局趋向于城市核心区，对于这种周边配套相对缺乏的偏远地块，很少有人感兴趣。 该地块于2021年2月挂牌，但因无人出价而失败； 今年2月，青岛市调整用地规划，用地由商住综合用地调整为纯住宅用地，建筑密度由25%调整为20%，建筑高度限制由100米调整为54米。
分化进一步加剧
尽管限价解除后，部分城市热门地块溢价率有所上升，但总体而言，当前土地市场仍处于较低水平。
据中国指数研究院统计，今年前10个月，300城计划开盘建筑面积同比下降31%，计划交易建筑面积同比下降34%同比，开业楼层均价同比上涨4.4%，成交楼层均价同比上涨4.4%。 同比增长14.4%，土地出让金同比下降25%。
10月份，全国主要城市土地市场持续火爆，待售率有所下降但仍处于历史高位，溢价率再次回落至年内新低。
从参与竞拍的房地产企业类型来看，重点城市的拿地企业几乎都是财力雄厚的央企、国企，以及一些财力健康的民企。 中小房地产企业逐渐退出市场。
从区域来看，一线、二线、三线、四线城市的人气差异明显。 在销售端出现明显改善之前，房企对于土地投资仍持谨慎态度，投资持续向核心优势城市聚集。
据克而瑞统计，2021年以来，全国300个城市土地溢价率大于10%的地块成交比例逐年下降，近三年比例已不足20%。 今年以来，一二线城市土地拍卖热度略有好转。 优质地块占比创三年新高19%，优质地块占比恢复至2021年水平。 与此同时，三四线城市的地块几乎没有人感兴趣，优质地块比例较2021年下降了20个百分点。
克而瑞研究员表示，目前房企拍卖的优质地块基本都是抗风险能力强、销售有保障的项目。 除了总价低、区位好、土地干净等属性能够激发企业参与拍卖的积极性外，还需要考虑行业内的去污情况。
此前，一位房地产企业人士告诉记者，土地本身的品质以及周边的配套设施已经成为当前房地产企业参与竞标的主要考虑因素。 例如，今年北京出让的众多地块中，面积小、利润空间充足、所需资金少、周转快、难度低的地块成为不少房企争夺的热点。 。
据了解，今年以来，各地加大优质地块供应力度。 例如，11月15日成都市出让的7块地块均位于主城区，且5个老主城区全部有土地供应。 此外，从个别地块规模来看，均具有“小而精”的特点。
免责声明 ① 本网所刊登文章均来自网络转载;文章观点不代表本网立场,其真实性由作者或稿源方负责 ② 如果您对稿件和图片等有版权及其他争议,请及时与我们联系,我们将核实情况后进行相关删除 ③ 联系邮箱:215858170@qq.com
Copyright © 2017-2018