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例如，对于债券，我们也可以采用市盈率法进行估值。 当十年期国债利率为4%时，考虑到国债不征税，投资者获得的税后净利润为4%，那么其市盈率为25倍（1 除以 4%）。 很多时候，市盈率还可以用来评估各种生息资产，以了解哪种资产是最优配置目标。
债券和黄金市盈率
以债券为例。 在美国等成熟市场，长期债券的税后收益率约为3%至5%。 上述税后收入对应的市盈率在20至33倍之间，而股票市场的市盈率为15倍。 左右，所以股票比债券有更好的长期回报。 成熟市场的传奇投资者往往关注股票。
20世纪70年代和80年代，由于通货膨胀，美国长期国债收益率高达15%甚至20%。 这一收益率水平对应的市盈率为5倍（1除以20%）至7倍（1除以15%）。 ），因此这一时期债券的长期潜在回报实际上超过了股票。
正因为如此，美国一些知名股票投资者，如彼得·林奇、沃伦·巴菲特等都表示，这段时间的债券回报让他们非常兴奋。
在债券投资中，由于利润很容易计算，所以市盈率的计算也很简单。 另一种可以轻松计算市盈率的资产是黄金。 由于黄金根本不产生任何利润，因此其市盈率是无穷大（1除以无穷小等于无穷大）。
实际黄金投资也会产生一些托管成本，例如黄金ETF持有管理费和实物黄金存储成本。 因此，黄金资产的实际市盈率甚至为负值。 难怪巴菲特多次提到黄金是一项非常糟糕的投资。
与债券和黄金相比，房地产投资税后收益率的计算更为复杂，涉及多种考虑因素。 下面我们就来看看房地产投资的市盈率是如何计算的。
房地产投资市盈率
在很多投资者眼中，房产的利润就是租金。 例如，一套市值300万元的房子，如果月租金为6000元，则年租金为7.2万元，对应的市盈率为42倍（300除以7.2）。
事实上，这种计算方法是错误的。 简单地将市场月租金乘以12个月，你得到的并不是一套房子对应的税后净利润（即市盈率估值法中的利润部分），而是销售收入。
用销售收入计算的估值实际上不是市盈率，而是市销率。 用房子的市销率代替市盈率来进行估值，并将这个比率与股票的市盈率进行比较，无疑是完全错误的。
从企业财务角度来看，销售收入必须扣除各种生产成本、销售成本、折旧费用等成本以及各种税费，才能获得实际利润。 房地产投资也是如此。
在计算房地产投资市盈率时，如何才能得到准确的利润数据呢？ 投资者在计算房地产投资利润部分时，至少需要从每年的租金收入中扣除以下项目：租赁代理费、空置期间的损失、租赁保险费、装修费折旧、房屋折旧、物业费等。取暖费（如是）、各种税费。
各扣除项目详细分析
首先，分析租赁代理费和空置期减值。 对于房地产投资回报来说，租赁代理费有点类似于企业损益表上的销售费用，而空置减值则是理论销售收入与实际销售收入之间的差额。
由于租约与租约之间必然存在一定的空置期，为了尽可能缩短这个空置期，房东不得不用部分租金支付给更专业的房产中介来出租房屋。代表他。
与此同时，一些房东为了留住租户，将空置期缩短至零，从而向熟悉的租户提供较低的租金，这本质上是一种销售费用。 只是租赁代理费是通过降低租金的方式给予长期租户的。
一般来说，房屋中介费用往往在半个月到一个月房租的水平，比较容易计算。 然而，空缺期的范围要广泛得多。
在北京、上海等地的核心区域，由于市场非常繁忙，空置期往往很短，一般在半个月左右。 在一些冷门的三四线城市，空置期可能长达一到两个月。 在三亚这样的旅游城市，夏季淡季的空置期很长，三四个月很常见，而冬季旺季的空置期很短，有时甚至接近于零。
其次，还有装修费用的折旧。 对于出租房屋来说，有装修的和没有装修的、新装修的和20年的房龄的租金水平都会有很大差距。 在一年或两年的租期内，前者会产生约70%至100%的差异，而后者往往会产生30%甚至更高的差异。 由于装修在租赁过程中会逐渐磨损，因此还需要扣除装修费用折旧，才能计算实际年利润。
与装修费用折旧类似，房屋折旧也是租赁中的一大笔支出。 租房时，1980年建的老房子和2020年建的新房，即使位置、使用面积、楼层完全相同，租金水平也会有巨大差异。 在上海，上述两者的租金比例将达到2：3左右的比例。 这反映的是住房资产的折旧。
事实上，当我们计算一只股票的市盈率时，公司的利润是扣除资产折旧后得到的。 对于电信公司、高速公路公司等重资产行业尤其如此。 对于同样是重资产的房地产，在房屋租赁中，如果不扣除这部分，直接把租金当成利润，无疑是错误的。
另外，在不同的城市，房屋租赁涉及到的很多物业费、取暖费等也都是由出租人承担的，这些费用也需要从租金收入中扣除。 当然，每个城市的这些费用有所不同，一般遵循当地习俗。
例如，在北京，租房时产生的物业费和取暖费往往由房东承担。 但在大理，物业费往往由租客承担，而且没有取暖费。 这些成本差异也导致城市之间实际租金的差异。
此外，还有一项费用，即租赁保险费，目前在中国市场上很少见。 但在欧美等成熟市场，这笔费用往往需要房东支付。 租赁保险承保租赁过程中可能发生的一些意外事件，例如火灾、租客意外死亡等。随着中国市场逐渐成熟，相信这项费用也会逐渐出现。
目前在中国市场，一些保险公司已经开始为房东提供租赁保险。 同时，对于没有购买租赁保险的房东来说，他们实际上还是承担了这部分费用：只是以概率的形式，也就是说，要么不交（绝大多数概率），或者他们有小概率不走运。 情况就是一下子要付很多钱。
根据《民法典》第七百一十二条规定：“出租人应当履行租赁物的保管义务，但当事人另有约定的除外。” 也就是说，除非另有约定，房屋内设施的维修应由房东承担因未能及时维修而造成的任何风险。
应急管理部消防救援局2022年发布的数据显示，2022年一季度，全国共发生住宅火灾8.3万起，共造成503人死亡。 其中，住宅火灾比其他地方更为常见，伤亡人数也是最高的。 如果由于房东未履行维修职责，例如电热水器漏电、燃气热水器漏电、线路老化导致火灾等导致租客死亡或致残，房东必然要承担赔偿责任。 一旦火势蔓延到邻居家，这种风险就会变得很大。
扣除上述所有费用后，房东仍对其房屋和租金收入负有纳税义务。 部分城市已开征房产税。 这项费用通常由房东承担，而租金则根据收入征税。
现行的租金收入纳税标准没有考虑租赁过程中发生的各种费用，包括装修折旧、房屋折旧等费用。 换句话说，从会计角度来看，个人房东面临的税收更像是营业税，而不是所得税。
以上是投资者在计算房产投资市盈率时需要从租金收入中扣除的部分。 扣除这些部分负担后，我们就可以得到房地产的租金利润金额。 根据这个数额，我们可以计算出房地产投资的实际市盈率。 通过将这个市盈率与股票、债券等资产的市盈率进行比较，我们不难看出不同资产之间的估值差异。
（作者为九万清泉科技首席投资官）
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