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中国证券报记者发现，自9月25日存量首套房贷款利率下调以来，借款人对贷款置换、提前还款服务的需求有所减少。 不过，靠“房贷置换”牟利的贷款中介并没有停止。 相反，他们加大了营销力度，以进一步降低再融资后的利率。
贷款援助公司如何实现如此低的利率？ 银行如何配合审批？ 借款人面临哪些风险？ 中国证券报记者对此进行了深入调研。
“房贷置换”能低至2%吗？
“房贷置换”业务的吸引力主要在于房贷与其他贷款的利差。 在存量贷款减少之前，一些“高手”的房贷利率高达6%以上。 近年来，由于小微企业经营政策的影响，贷款和消费贷款的利率可以低至4%以下，这就形成了巨大的利差，给置换业务带来了机会。
但随着现有房贷利率下调，原来的利差变小，不少购房者放弃了置换的想法。
这引起了以贷款置换业务盈利的中介公司的担忧。 为了寻找新客户，贷款中介加大了营销和促销力度，并进一步降低了再融资后的利率。
“最近接到很多贷款援助公司的电话。”来自北京海淀区的网约车司机王先生告诉记者。 “我之前的房贷利率是5.85%，了解了再融资业务，然后听说利率可以统一下调，所以就没有再考虑了。但没想到这段时间，我一天会接到好几个推销贷款的电话。” 王先生说。
目前就职于一家金融服务公司的贷款经理杨超告诉记者，存量房贷降息后，他们的业务压力确实有所增加。 目前，他们主要针对的是无法享受降息的二套房业主，或者流动性紧张且有房产需要抵押的二套房业主。 每天从海量的电话名单中找到有效客户并不容易。
此外，为了继续保持利差的吸引力，贷款援助公司还下调了贷款利率报价。
“目前，房贷转商贷年利率可低至2.8%，只要信用资质好就可以拿到。” 一家位于北京市丰台区、在全国范围内提供贷款中介服务的贷款援助公司告诉记者。
此外，一些中介机构声称可以帮助借款人获得政府贴息，甚至降低贷款利率。 “我们的房贷最低可以达到3%，但是可以申请政府贴息，最高补贴1%。整体利率只有2%，贷款期限最长可以到10年。” 一家贷款援助公司的工作人员陈旭阳告诉记者。
处理过程非常棘手
记者了解到，办理置换业务，需要先结清现有的抵押住房贷款，然后再将房产抵押给银行办理商业或消费贷款。
具体来说，申请流程主要包括提供相关文件、信用评估、银行审批、银行现场尽职调查、银行贷款审批、房产抵押公证、抵押办理、贷款等环节。
另外，申请经营贷款，需要有符合要求的小微公司。 “客户可以自己找公司，也可以我们帮客户申请。空壳公司就可以，不需要正常运营，但必须成立两年以上，而且有运营流程，我们提供所有这些。” 一位贷款中介告诉记者。
针对贷款援助公司的说法，记者查询了多家银行小微企业贷款的相关审批条件。 除拥有有效抵押品外，还必须有真实的经营场所，并真实从事与工商部门注册登记相关的业务。 市场运作活动，并能够提供真实的账目和运作流程。
当记者询问空壳公司伪造的报表是否能通过银行审核时，不少企业放心地表示，“我们私下和20多家银行都有良好的合作，能办理的总有几家，客户可以亲自申请。” 不可以，但是中介可以做。”
此外，记者了解到，申请政府贴息也十分困难。 除了申请条件严格限制外，所需材料还有数十种。
对此，有中介公司表示，“银行放款后，政府贴息给相关部门，我们可以帮忙准备好所有材料，到时候会带客户过去，但不能保证是否能做到。”申请。”
银行客户经理或可“释放”合作
针对上述情况，记者采访了多家银行信贷中心和贷款工作人员了解到，违规办理商业贷款是监管部门和银行所禁止的。 但也有银行分支机构或个人为了业绩指标而铤而走险。
“既然这些贷款援助公司能够成功，就意味着银行在审核时必须更加宽松。” 一家股份制银行贷款业务的工作人员告诉记者，“其实并不难，贷款中介只需要和银行打交道就是公司业务的客户，如果管理人建立良好的关系。”
他进一步表示，“虽然银行的贷款审批和放款都有层层审批，但客户经理作为前端审核员发挥着重要作用，他们在贷款前对公司营业场所进行现场审核，对公司流程进行审核。审核后形成尽职调查报告，提交贷款审批部门审核，后台不会去现场二次审核，只要有现场照片，所有证明材料都齐全了，有客户经理、前端业务部领导签字认可，基本就搞定了，会通过的。”
那么为什么客户经理会故意与贷款中介合作呢？
多位银行业内人士告诉记者，开户普惠贷款巨大的业绩压力是很多客户经理放弃的一大动力来源。
“这几年，小微企业开户授信的有效需求减少了，但我们的绩效指标却不断提高，如果没有完成任务，我们就会扣钱。为了弥补任务中，很多大胆的贷款经理都会寻求与中介公司合作。” 一位城商行贷款业务员告诉记者。
“此外，房产抵押贷款的借款人一般都是优质客户，其贷款目的是替代住房贷款，还款稳定性较强，因经营不善而无法收回贷款的风险较小。因此，从风险角度来看，一些银行网点也愿意承接此类贷款，导致银行对此视而不见。” 上述贷款销售人员表示。
有风险
多位业内人士告诉中国证券报记者，其中涉及多重风险。 比如，在成本方面，贷款置换通常会涉及中介服务费、过渡资金使用费、借壳费等诸多隐性费用，实际成本不会降低多少。
更重要的是，如果你通过伪造报表、包装空壳公司等方式通过银行审核，就涉嫌贷款诈骗。 一经调查，贷款人将追究相关法律责任。
北京金流律师事务所主任王玉辰接受记者采访时表示，银行贷款用途明确，必须按用途使用。 低息经营贷款是服务于中小企业主或个体工商户的融资产品。 这是一项帮助中小企业开展经营的惠民举措。 它们也被指定为专用，禁止流入房地产市场。
“如果发现贷款转入楼市，你将面临停贷或提前全额还款的风险，你的信用也会受到严重影响。同时，一旦停贷，如果你无法及时偿还银行贷款，将面临抵押财产被偿还、拍卖的风险。” 王雨辰说道。
此外，上海金融与发展实验室主任曾刚表示，经营性贷款的期限比抵押贷款更短，这意味着贷款人需要在短时间内还清原来30年期的贷款，这实际上增加还款压力。 需要注意的是，商业贷款每年都需要审批续贷，续贷时能否再次借款也是一个问题。
“现在经营贷款利率低、借钱容易，是因为银行发放信贷的压力很大，找不到合适的贷款需求。但一旦未来经济周期活跃，信贷需求旺盛， “经营性贷款很有可能准入门槛会提高，续贷时不一定能贷到，利率也不一定会一直保持在低位。”曾刚表示。
此前，多个监管部门也发布了非法转贷风险提示，提醒消费者注意非法“转贷”过程中可能面临的金融、法律、信息安全等风险。
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