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近期，房地产政策“工具箱”打开，买房不贷、降低首付比例、降低存量房贷利率等房地产重大政策相继出台，旨在激活居民需求，支撑房地产。 从历史上看，每一次“房地产企稳”周期都会带来房地产及房地产链条的投资机会。 那么其市场解读有何规律，又该如何看待当前的“稳房地产”市场呢？
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周期来来去去，自2008年以来，已经经历了四轮“稳房地产”周期。第一轮是2008年至2009年，房地产政策范围广泛、力度大。 中央不仅不断降息、首付、房贷利率，还推出了“四万亿”政策。 第二轮是2011年到2012年，房地产政策更加温和，从地方到中央逐步放松调控； 第三轮是2014年至2016年，政策处于持续强刺激状态，不断降息、降首付、房贷利率、房改货币化； 第四轮是18年至2019年，政策刺激相对温和，中央的基调从“房子是用来住的，不是用来炒的”转向“因城施策”。
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房地产市场往往遵循“政策放松&市场启动→基本面下跌&估值修复→基本面好转&戴维斯双击→政策收紧&市场结束”的链条。 从阶段来看，“稳房地产”下的房地产市场分为两个阶段：第一阶段是“政策转向、基本面下降”，第二阶段是“政策保持宽松、基本面好转”，且大部分阶段是“政策偏松、基本面好转”。时间上，第三阶段第二阶段的表现更占优势。
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“房地产市场”不仅限于房地产本身，还包括“房地产链条”。 房地产行业发展周期长。 房地产公司从拿地，到规划设计、项目启动、施工、预售、后续竣工交付，需要3-4年的时间。 它涉及多个产业链行业，其中包括房地产。 开发（房地产）、建设链（如水泥、机械设备）、竣工链（如家居、家电、玻纤、建材、装饰）等。
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回顾四轮“稳房地产”期间的房地产连锁市场，我们得出以下三个核心结论： 1）房地产行业的市场形势始于政策，终于政策，市场可持续性且灵活性不如房地产连锁； 2）建设链板块与开工数据相关性极高，因此行业库存高时开工链弱，库存低时开工链强； 3）完井链板块整体表现较好。 既可以享受前期政策博弈下的估值修复，也可以享受后期的基本面。 由于整体改进，性能得到提升。
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2008年9月：政策刺激力度大，行业库存低，市场一致性强。 1）房地产市场开工链、竣工链均领先于基本面恢复，相对风泉A超额收益均超过100%； 2）行业低库存下建筑数据强劲反弹，建筑连锁行情可持续。 并且弹性非常强； 3）房地产行业在强劲的销售数据后开始收紧政策，因此市场的长度和高度远小于竣工链。
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2011-12年：政策刺激疲弱，行业库存高，竣工链强，建设链弱。 1）市场启动时，房地产市场略早于基本面，建设链晚于基本面，竣工链时间不同； 2）完井链市场具有更好的可持续性和灵活性。 不仅前期政策可以放松，后续也不会受到影响。 受限于紧缩政策的约束，利润改善往往会产生二次提振作用； 3）施工链因库存高企而施工修缮较弱，业绩表现平平。
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2014-16年：强劲的政策刺激和高行业库存，完工链将更加可持续和富有弹性。 1）房地产市场先机明显，政策博弈预期较强； 2）完井链市场启动较为一致，早于基本面复苏，市场持续时间和涨幅也较为可观。 3）初创链市场起步晚于基本面，库存高、可持续性弱、弹性一般。
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2018-19年：政策刺激疲软，行业库存低位，建设链更具可持续性和弹性。 1）房地产市场跳涨，持续时间短； 2）完结链行情启动晚于基本面恢复，且持续时间和反弹高度区分明显； 3）建筑链市场启动早于基本面恢复，持续时间和反弹高度较好。
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您如何看待本轮“稳房地产”中的房地产及房地产连锁市场？ 2022年下半年以来，保交付、稳融资、稳需求等政策相继落地，形成稳定楼市“三合一”政策组合。 但当前房地产行业供需双方均面临制约。 一是居民收入预期弱于历次周期，二是风险相关房企资金依然紧张，后续基本面修复十分有限。 结合四轮“稳房地产”市场行情的历史经验和当前“竣工>销售>开工”的强弱格局，兼顾“前期政策博弈、后期业绩提升”的竣工连锁板块更值得关注。
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