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中信证券研报指出，近期美国房地产市场似乎出现了复苏迹象，但我们认为这种复苏迹象并非周期性复苏信号。 新房和现房的价格和销量存在偏差。 这种反常现象表明，房地产市场的明显复苏是由住房供应的结构性短缺造成的，而不是强劲的购房需求。 在大幅上涨的环境下，卖后换房意愿较低，部分购房只需要从现有房市场转移到新房市场。 我们预计，在高利率环境下，美国房地产市场将继续触底而不是复苏，在美联储开始降息之前，美国内需增长将难以大幅提振。
全文如下
海外宏观丨美国房地产市场复苏并非周期性复苏信号
近期，美国房地产市场似乎出现复苏迹象，但我们认为这种复苏迹象并非周期性复苏信号。 新房和现房的价格和销量存在偏差。 这种反常现象表明，房地产市场的明显复苏是由住房供应的结构性短缺造成的，而不是强劲的购房需求。 在大幅上涨的环境下，卖后换房意愿较低，部分购房只需要从现有房市场转移到新房市场。 我们预计，在高利率环境下，美国房地产市场将继续触底而不是复苏，在美联储开始降息之前，美国内需增长将难以大幅提振。
▍近期，市场从价格、成交量、预期三个方面关注美国房地产景气似乎回暖的信号。
首先，房价近期出现企稳迹象。 自去年第四季度以来，S&P- 全国房价指数呈现上升趋势。
其次，新房市场回暖。 继去年下半年触底反弹后，今年上半年新房销售整体呈现上升趋势。 今年二季度建筑许可和新屋开工规模也出现反弹，结束了此前全年持续的下降趋势。
最后，今年房地产开发商的乐观情绪逐渐恢复，超出预期，全国房屋建筑商协会（NAHB）住房市场指数较去年底有所反弹，走出悲观区间。
▍我们认为，美国房地产市场的复苏迹象并非周期性复苏的迹象。 新建住房和现有住房市场表现出现分化的原因是住房资源供给不足。
从房价变化来看，近期美国房地产市场价格整体反弹以成屋价格上涨为主。 美国房价并未全线上涨，新房价格持续走软。 房价的回升仅出现在现房市场，新房市场并未出现。
房屋销售方面，新房销售整体回升，但现房销售却异常持平甚至下降。 销售的复苏仅出现在现有的住房市场上，而没有出现在新房市场上。 现有房市“不限价”，新房市场“量无价”。 两者的表现存在分歧而不是趋同。 这种反常现象表明，近期房市的复苏迹象并不是常规的强劲住房需求推动的，而更有可能是供给侧的结构性约束造成的。
▍房贷利率快速上升并居高不下，现有房主更换房屋的意愿较差。
现有卖房者卖房主要是为了换房，而不是为了盈利。 大多数房主在换房时都需要申请抵押贷款，而大多数抵押贷款都是固定利率合同。 利率的快速大幅上涨，将导致现有房主卖房后买房的付息压力急剧增大。 因此，他们的购房意愿并不强烈。 与现房市场相对应，表现为现房挂牌和销售意愿不足，房屋供应不足，进而导致现房价格反弹但销售疲软。 美国新房市场并没有受到库存紧张的困扰，因此买家只需从现有住房市场转向新房市场，加息即将结束。 这可能是今年房屋建筑商越来越乐观的原因，并将体现在新房供应过程中的建筑许可、房屋开工和销售的反弹。
▍我们对美国房市近期复苏迹象的可持续性表示怀疑，预计美国房市将继续触底反弹。
从供给端来看，利率快速大幅上涨的时期即将结束，催化因素即将消退，现房卖家的惜售情绪难有加剧。 新房开工的回升也将支撑房地产库存，房地产市场供应紧张的局面或将逐步缓解。 。
从需求端来看，在通胀形势完全缓解、整体经济动能全面减弱、财政赤字忧虑消散之前，长期利率下降的空间并不大。 预计房贷利率也将长期维持在高位。 这种高利率环境将持续下去。 抑制居民购房能力和意愿。
因此，我们对美国房地产市场近期明显复苏的幅度和持续时间表示怀疑，预计住宅市场将继续触底反弹，而不是进入复苏状态。
▍我们预计，在美联储降息之前，美国房地产市场的低迷增长很难成为拉动整体经济动能的主导因素。
投资方面，与亮眼的非住宅固定投资不同，住宅市场并未直接受到美国政府鼓励制造业回流的政策影响。 居民购房能力和建筑商融资能力都会受到高利率的抑制。 我们预计美国住宅投资将继续对美国GDP环比构成小幅拖累。
消费方面，仍在触底反弹的房市很难通过借贷约束、财富效应和家具购买三个渠道拉动消费需求。 下半年，随着实际工资增长结束快速恢复阶段，有效超额储蓄逐渐耗尽，就业市场的职位空缺缓冲逐渐磨损，消费需求的弹性可能在第四季度耗尽，美国整体经济增长动力仍将承压。
▍危险因素：
美国居民购房情绪超预期； 房贷利率走势超预期； 信贷紧缩程度低于预期； 住户部门加杠杆能力超出预期。
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