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民生证券研究报告预计，未来三年，城中村改造投资每年可能在1万亿元左右。 同时，民生证券指出，城中村改造并不意味着总投资的大规模扩张。 当前政策强调大中城市城中村改造，政策力图为房地产市场注入信心。
民生证券认为，与旧城改造相关的规划设计、装饰行业或将迎来投资机会。 此外，未来城市间房地产开发分化将进一步加剧。
其核心要点如下：
7月21日，国务院常务会议审议通过了《关于积极稳妥推进特大城市城中村改造的指导意见》（以下简称《指导意见》）。 关于城中村改造的讨论引发热议。
在房地产持续下跌的背景下，本轮城中村改造将在房地产市场掀起怎样的波澜，是当下最受关注的问题。
从中央到地方政府，政策不断加码，城中村改造的重要性再次提升。
此轮城中村改造政策的源头可以追溯到2020年。2020年，“十四五”规划首次提出城市更新行动。 今年4月28日，中央政治局会议提出，积极稳妥推进城中村改造和特大城市“两用公共基础设施”建设。 各地已经公布了具体安排。 国务院常务委员会印发的《指导意见》进一步细化了特大城市（21个城市）的具体工作要求。
今年以来，上海、广州等多个城市相继出台了整治细则。 广州今年计划推进城中村改造项目127个，力争完成城市更新固定资产投资2000亿元目标。 在民生工程推进会上，上海计划2023年至2025年启动30个新城中村改造项目，每年10个，面积不少于400万平方米。
与往年棚户区改造相比，本轮城中村改造政策有三点不同。
2014年，棚户区改造导致了一轮房价上涨，因为流动性带动了需求的释放，最终带来了房地产牛市，尤其是三四线房地产价格涨幅超预期。 这次情况有所不同。
一是住房城乡建设部于2021年8月印发的《住房城乡建设部关于实施城市更新行动中防止大拆大建的通知》指出，以保留、利用、改善为主，重点是加强修缮改造。
其次，2021年，21个特大城市房地产开发投资占全国的34%，住宅销售面积占21.3%。 目前的政策涉及21个城市的城中村改造，而不是刺激三四线的新房地产需求。
第三，本次改造的资金来源是政府资金与民间资本的共振。 以往棚户区改造主要依靠政策性金融工具。
预计未来三年，城中村改造投资每年可能在1万亿元左右。
城中村改革能撬动多少投资规模尚不得而知。 我们尝试从两个维度给出参考数据。
目前已有11个城市公布“十四五”投资规模4.4万亿元。 按照这个节奏，预计2023年至2025年，21个特大城市城中村改造每年投资规模可能达到万亿元。
第三方数据显示，2019-2021年城中村改造规模将超万亿元，但2022年将降温。
根据上述口径，我们预计未来三年，21个城市的村庄改造投资每年将达到1万亿元。
城中村改造政策力度加大背后有两层含义。
城中村改造并不意味着总投资的大规模扩张。 当前政策强调大中城市城中村改造，政策力图给房地产市场注入信心。
与旧城改造相关的规划、设计、装饰行业或将迎来投资机会。 此外，未来城市间房地产开发分化将进一步加剧。
当前，特大城市正在投入巨资改善公共基础设施、城中村和老旧社区改造。 在政策倾斜下，城市硬件条件的改善将进一步吸引人口、资源和生产要素的流入，未来加剧房地产市场的区域分化。
风险提示
房地产政策变化超出预期。
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