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公募REITs成绩单率先出炉首批产业园区REITs二季报亮相

编辑:佚名      来源:财经新闻网      产业园区

2023-07-23 12:43:54 

财经新闻网消息:MAi财经新闻网

继鹏华深能REIT于7月18日首次发布2023年二季报后,7月20日,公募REITs迎来第一批二季报的密集披露。MAi财经新闻网

产业园区板块,当天率先出炉了三只REITs的成绩单。 随着7月份以来多家REITs陆续公布的中期经营数据,上半年产业园区REITs整体经营情况基本明朗。MAi财经新闻网

在经历一系列市场压力后,二季度大部分产业园区REIT的运营能力得到恢复,但具体项目仍会因园区属性、地理位置、入驻机构行业等差异而出现业绩差异。MAi财经新闻网

另一个特点是,“租赁稳定性”在衡量产业园区资质方面的重要性显着提升。MAi财经新闻网

首批产业园REITs二季报MAi财经新闻网

截至发稿,我国28家市级REITs中已有9家披露了二季度报告。MAi财经新闻网

按基础资产划分,包括2个能源项目、3个产业园项目、3个高速公路项目和1个保障性租赁住房项目。MAi财经新闻网

其中,产业园区板块,华夏合肥高新技术创新产业园REIT、中国夏合肥和达高科技产业园REIT、建信中关村产业园REIT(以下简称“合肥高新REIT”、“和达高新REIT”、“中关村REIT”)于7月20日率先交出第二季度成绩单。MAi财经新闻网

整体来看,华夏基金管理的两个产业园项目收益分配指标完成率均达到预期,业绩较上季度有所改善。MAi财经新闻网

合肥高新REIT第二季度可分配金额为1891.33万元,为全年可分配金额6227.2万元预测值的30.37%。 上半年项目累计可分配金额完成率也超过60%。MAi财经新闻网

和达高科REIT第二季度可分配金额为1527.59万元,环比增长3.43%,全年预测值完成率为25.78%。 营业收入方面,合肥高新房托二季度实现营收2299.83万元,完成率为24.38%,接近完成季度目标。MAi财经新闻网

和达高科REIT报告期内营收2808.89万元,环比小幅下降3.16%,年度预测营收完成率为26.5%。MAi财经新闻网

相比之下,中关村REIT的收入分配和盈利能力在二季度继续下滑。MAi财经新闻网

二季报显示,报告期内中关村REIT可供分配金额为2115.94万元。 尽管REITs尚未披露2023年全年的分配预测数据,但暂时无法计算完成率水平。 但与一季度的2361.2万元和去年同期的3928.5万元相比,收入分配数据同比下降10.39%,环比下降46%。MAi财经新闻网

_智慧园区运营_园区运营成本控制MAi财经新闻网

物业租金收入占中关村REIT总收入的97.95%。 2023年4月至6月,中关村REIT实现收入4431.04万元,同比下降22.6%。MAi财经新闻网

“新增需求不足仍然是核心问题。” 中关村REIT在二季报中坦言,“虽然询盘数量大幅增加,但企业综合考虑成本控制和性价比,市场交易活跃度较低,整体租赁市场仍面临下行压力。”MAi财经新闻网

公开资料显示,中关村REIT持有的底层资产园区已聚集700多家国内外知名IT公司总部和全球研发中心。 地理位置和科技实力可谓极佳,但该项目一季度依然出现租户大量流失,出租率环比下降逾10%至68.47%。MAi财经新闻网

截至2023年6月30日,建行中关村基础设施项目公司时点出租率为67.84%,项目公司租金回收率为102.78%。 同时,报告期内,单一租户占报告期内合同租金及其他收入总额的17.66%。MAi财经新闻网

上半年经营分化MAi财经新闻网

7月份以来,一批公募REITs也在二季报披露前发布了中期经营数据公告,揭示了基础资产的经营情况。 其中,工业园区成为中期经营数据披露最密集的基础资产板块。MAi财经新闻网

据记者统计,除华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷REIT和建行中关村REIT外,其余产业园REIT均专门披露了中期经营数据。MAi财经新闻网

从半年经营情况来看,随着我国经济活动的复苏以及租赁市场的逐步复苏,二季度大部分产业园区REITs的经营业绩略有恢复。 但受多种因素影响,不同产业园区项目实际运营效果存在差异仍是市场共识。MAi财经新闻网

“研发办公资产占用率已恢复,厂房资产占用率保持较高水平。” 中信证券明明FICC研究团队在分析产业园年中运营数据时指出。MAi财经新闻网

具体来看,2023年上半年,合肥创新产业园项目一期平均出租率为91.21%,高于项目估值模型88.58%出租率的预测值,另外两个项目也高于平均水平。MAi财经新闻网

博时蛇口工业园REIT今年的出租率实现了逐月“走高”。 底层运营项目万海大厦出租率从1月份的80.84%稳步上升至6月份的94.76%。 万荣大厦1月、6月出租率分别为82.17%、85.07%。MAi财经新闻网

东吴素园产业REITs中,2.5产业园一期二季度平均出租率为86.41%,较一季度小幅下降0.31个百分点,但国际科技园五期B区平均出租率从一、二季度的92.63%上升至93.75%。MAi财经新闻网

智慧园区运营_园区运营成本控制_MAi财经新闻网

与一系列科技园区不同,厂房资产在入住率方面表现出更强的稳定性。MAi财经新闻网

作为两个底层资产为长三角“标准厂房”的公募REITs,国泰君安东久新经济REIT旗下多个底层资产项目上半年出租率始终保持在100%。 临港创新产业园REIT底部的临港奉贤智造园一期上半年保持满租状态,同名三期项目二季度出租率略有下降,但仍高达96.32%。MAi财经新闻网

除了资产属性外,产业园入驻机构的行业以及园区的位置也对入住率产生一定的影响。MAi财经新闻网

“生物制药企业入驻后,需要投入重资产,装修成本高,搬迁难度大,加上各种行业准入和牌照的要求,租户粘性高,退租可能性较小。” 华夏、大高REIT运营管理机构相关人士告诉21世纪经济报道记者。MAi财经新闻网

中关村REIT在二季报中提到,本季度北京整体租赁市场持续低迷。 全市租金水平环比下降0.4%。 整体市场平均租金持续承压,市场空置率升至16.9%。MAi财经新闻网

合谋稳定运行MAi财经新闻网

智慧园区运营__园区运营成本控制MAi财经新闻网

华泰证券研究所指出,今年部分产业园区经历了入住率、二级房价大幅下滑后,市场对产业园区REITs资格的看法正在逐渐发生变化,租赁的稳定性成为更为关键的衡量指标。MAi财经新闻网

“过去,人们认为租赁公司规模大、行业集中度高代表园区运营能力强。但如果租赁公司规模过大,可能会出现资金充足建楼返租或者政府无偿赠地的情况,导致大规模退租,短期内很难找到替代租户;对于行业集中度高的园区,如果行业出现系统性风险,集体租赁就会退出,行业震荡就会加剧。”就很难恢复了。” 华泰证券表示。MAi财经新闻网

在此背景下,如何提高产业园区的入住率和空置率正成为公募REITs运营管理的关键问题。MAi财经新闻网

其中,21世纪经济报道记者从上述和达高科REIT运营管理人员处获悉,机构正在采取多项措施,确保下半年平稳运行。MAi财经新闻网

关于保留现有租户,消息人士指出,该组织最近进行了半年度客户满意度调查。 同时,对于续签存在不确定性的企业,多次走访了解真实原因,确保下半年续签率明显高于上半年。MAi财经新闻网

新渠道拓展方面,机构将继续跟进各招商线路、高校等,加强与中介服务机构合作,制定阶段性招商措施,通过多渠道深挖产业链租户和园区老客户资源,招商引资。MAi财经新闻网

此外,季报显示,合肥高新REIT外部运营机构二季度有效开展安全监管工作,扎实推进安全管理和设施维护等各项措施,确保基础设施项目顺利运营。MAi财经新闻网

中关村REIT表示,该项目“将以年度运营为目标”,后续全面开展客户投资和储备工作。 通过采取降低租金、增加免租期、增加渠道佣金、优惠续租条件等适当方式,促进投资、缩短空置期。 同时,管理层也预测下半年中关村REIT的业绩将逐步改善。MAi财经新闻网

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