万科尝试发行商业地产REITs底层资产为杭州一处购物中心

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另一家参与第一批消费REITs的公司。pv5财经新闻网

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7月19日，有市场消息称，万科近期在路演中透露，正在尝试发行商业地产REITs，目前处于第一批申请阶段。 控股有限公司，标的资产为杭州某购物中心。 第一财经获悉，上述消息属实。pv5财经新闻网

值得一提的是，万科向外界披露的REITs信息一直是物流板块。 此次商业板块将发行REITs的消息让外界感到意外。 在今年3月的年度业绩会上，万科首席运营官刘晓表示，万维物流已在浙江、广东等地选定了多处资产，约25万平方米。 国家发改委已经下发推动文件，正在进入下一步。 批准后，预计今年应发行REITs。pv5财经新闻网

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事实上，自2016年收购印力以来，万科商业板块已发展相对成熟。 2022年年报披露的数据显示，2022年，万科集团商业业务板块营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。 其中，印力管理的商业项目营业收入54.8亿元，同比增长4.8%。 %，同比下降2.1个百分点。pv5财经新闻网

截至2022年底，万科集团累计开业商业项目242个（其中社区商业项目138个），建筑面积1228万平方米，其中印力集团累计开业商业项目102个（其中社区商业项目23个）。社区商业项目、轻资产输出项目29个）经营项目），建筑面积868万平方米； 截至2022年底，万科集团规划及在建商业建筑面积365.4万平方米。pv5财经新闻网

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据印力官网信息显示，其商业产品线分为印象城（城市级商业中心、区域购物中心）、印象城（区域购物中心）、印象（社区商业）、万科广场（家庭购物中心） 。 目前，印力在杭州拥有古墩印象城、西溪印象城、金沙印象城、奥体印象城四个商业项目。pv5财经新闻网

其中，古墩印象城位于西湖区文心街道，项目体量7.3万平方米，于2010年1月开业； 西溪印象城位于余杭区五常街道，项目体量25万平方米。 6月开业； 金沙印象城位于钱塘区下沙街道，项目体量16万平方米，于2019年6月开业； 奥体印象城位于萧山区迎风街道，项目体量24万平方米开盘月。 按照公募REITs的逻辑，只有运营寿命长、经营稳定、入住率高的项目才会被纳入基础资产。 公开资料显示，万科尚未披露上述四个商业项目的出租率。pv5财经新闻网

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我国自2020年7月开展REITs试点以来，基础资产类别逐渐多元化。 2023年3月，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域房地产投资信贷基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》明确表示将优先考虑支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业奥特莱斯项目，针对保障基本民生的社会商业项目发行基础设施REITs。pv5财经新闻网

自今年3月消费公募REITs试点启动以来，北京恒盛华兴、鲁商地产、百联地产等均公开宣布将利用其全部商业基础资产发行消费公募REITs。 万科位列前四。 值得一提的是，上述公司的REITs进程仍处于前期准备阶段，未来能否成功上市存在不确定性。pv5财经新闻网

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此前，在一场有关REITs的论坛上，华润元大基金资产证券化部总经理林海表示，从国际经验来看，在海外成熟的REITs市场，消费基础设施是主流底层资产，收益是比较可观的。 截至2022年底，我国商业地产存量市值约为35-40万亿元，全国购物中心体量已达5亿平方米，但交易活跃度较低。 核心原因是房产交易金额较大、门槛过高。 公募REITs将通过资产证券化降低房地产投资门槛，普通投资者即可参与投资。 龙湖、招商蛇口、新城控股、越秀地产等拥有多个商业地产项目。pv5财经新闻网

戴德梁行华南区评估咨询服务部总监、华南区资产证券化负责人曲瀚表示，将消费基础设施纳入公募REITS试点范围，有利于恢复和扩大消费，有效盘活零售业股票资产。 一般来说，REITs项目的内部收益率（IRR）原则上不低于5%，净现金流分配率原则上不低于3.8%，发行项目的房地产评估净值首次REITs规模原则上不低于8亿元。 。pv5财经新闻网

第一太平戴维斯深圳估值及专业咨询服务部高级助理总监林劲松曾表示，首批试点发行的公募REITS通常对资产质量有较高要求。 因此，一线城市核心商圈经营稳定，已接近满租。 租金增速稳定的购物中心更有可能成为首批消费公募REITS发行的基础资产。pv5财经新闻网

同时，林劲松还表示，商业地产项目属于重资产投资，如果业主是房地产开发企业，通常会在项目期间或项目结束后设立相关房产抵押、项目公司股权质押或应收款项。债务融资的建设质押，有担保债权人对质押资产的所有权优先于资产所有者和公共 REITs 投资者。 因此，出于保护投资者的目的，监管机构要求基础设施项目不存在抵押、查封、扣押、冻结等权利限制和未清偿义务。 “从目前已发行并上市的公募REITs主体来看，国有企业或行业龙头有望率先顺利完成公募REITs发行。” 林劲松说道。pv5财经新闻网

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