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2020年7月15日，深圳出台“7.15楼市政策”，开启全面严格调控，堵塞限购、限售、限贷等漏洞。 近三年来，深圳楼市发生了重大变化。 在业内人士看来，当前楼市调控的调整空间有多大？
二手网红盘：从705万到410万
近三年来，深圳楼市从高峰走向低谷。 新房市场成交量变化较小。 深圳房地产信息网数据显示，2023年上半年，深圳新增住宅销售1.62万套，而2020年上半年为1.67万套，但供应量却大幅增加。 “CD”也大幅下降，很多新房的去化率并不理想。
二手房市场交易量变化更为明显。 乐友家研究中心数据显示，2020年7月至8月，深圳二手房月转让量突破万套。“7.15楼市政策”也因此出台，二手房交易量深圳的一手房很快就进入了下降趋势。 。 2021年2月出台的指导价政策再次加大了市场权重，月转让量长期进入2000-3000套的低位。
房价方面，乐友家研究中心数据显示，近三年来，深圳二手房热点地区价格均有不同程度下跌，部分地区跌幅超过15%。 以二手房指导价为例，“7.15楼市政策”推出前，2020年7月，深圳60%的房屋成交价与指导价的偏差高于10%，高于20%以上的房屋。 比例达到27%。 直到2022年底，市场成交价才大幅向指导价靠拢。 2023年6月，深圳市场近50%的房屋均低于指导价出售。 市场下行，业主卖房更加困难。 平均交易周期从2020年下半年的113天延长至目前的168天。
“与2020年的峰值相比，深圳各个地区的房价都有所下跌。以我所在的福田八卦岭地区为例，房价普遍下跌了20%以上。” 资深房产中介张经理说。 三年前，深圳的一些二手房小区被投资者炒作，价格迅速上涨，甚至被市场称为“网红大神”。 然而，目前的房价已经大幅下跌。 以龙华区龙悦居四期为例，62平米的房屋成交价高峰时被炒至705万左右。 目前，房产中介推销的同类型房屋价格约为410万，高于指导价。 仍低近120万元。
值得注意的是，过去六个月，深圳购房者选择了积极去杠杆。 深圳贝壳研究院数据显示，2023年上半年，深圳二手房全额购买比例将上升至32%。 业内人士认为，深圳倾向于全款购房的购房者正在增加； 如果他们贷款，他们愿意支付更多的首付并减少银行贷款的比例。
“房价只涨不跌”预期被打破
时间回到2020年7月15日，深圳市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。 通知核心内容包括，深圳户籍满3年、社保满3年，才有资格购房； 夫妻离婚首付比例方面，无住房和贷款记录的普通住房首付为50%，非普通住房首付为60%。 人民币限制等
事实上，今年以来，深圳楼市相关政策也迎来利好消息，包括房贷利率调整； 住房公积金新规出台，加大对购买首套住房、多子女家庭购房、购买绿色建筑等公积金贷款支持力度； 住房指导价调整等，但这些积极作用对市场的提振作用有限。
广东省城市规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳指出，放宽二手房指导价的环境与指导价推出时完全不同。 目前居民对未来的收入和就业预期以及房价都不是很乐观，加杠杆买房的动力自然比较低。 放开后，低于指导价出售的房屋比以前更多，这意味着房价仍在下跌。
对于接下来的市场表现，美联物业认为，下半年开发商可能会推出更多购房优惠，一手住宅成交量有望上升。 如果没有利好刺激，二手房市场可能维持目前水平，不排除交易量进一步下滑。
对于下半年楼市政策的走向，李玉佳认为，调控政策的放松对深圳楼市的支撑相对较弱。 即使限购解除，部分限购人群或许能够买房，但总体效果并不显着。 当前，最根本的是高房价与居民收入、就业预期的巨大不匹配。 另外，就目前的房地产市场来看，深圳的住房供应量正在显着增加，结构正在向公租房调整。 “房价只涨不跌”的预期被打破，“房子是用来住的，不是用来炒的”开始深入人心。 因此，现在最重要的是稳定居民收入预期，进而逐步改善市场预期。
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