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在过去的几年里，韩国房地产市场就像过山车一样。 在经历了新冠疫情期间的暴涨之后，韩国房价从2022年下半年开始快速回落。
韩国不动产振兴委员会数据显示，4月韩国全国房价指数环比下跌0.47%，为连续第11个月下跌，为11年来最长连跌，但跌幅有所放缓. 2022年5月之前，韩国房地产市场已经连续32个月上涨。 韩国的房价在 2021 年上涨了 15.9%，然后在 2022 年下跌了 7.7%。
荷兰ING集团（ING）指出，韩国楼市剧烈波动的主要原因是供需失衡和信贷状况变化。
疫情期间，由于宽松的货币政策和积极的财政政策，购房需求激增。 为提振经济，韩国央行将基准利率降至 0.5% 的历史低点，并维持了大约一年半的时间。 但与此同时，由于经济受到局部封锁，这段时间新房竣工上市数量大幅减少，导致供应不足。
另一个刺激需求的因素是所谓的逆周期房地产政策。 为稳定房价，前总统文在寅执政期间出台多轮政策打压房地产市场，包括限制购买投资性房产出租、对拥有多处房产的业主征收重税等。
然而，这一系列政策却适得其反。 他们不仅没有稳定房价，反而刺激了那些还在观望的潜在买家涌入市场，试图在房价大幅上涨之前赶上政府进一步收紧政策。 买。 这最终导致了追逐市场的疯狂购买狂潮。
但泡沫总有一天会破灭。 随着通胀上升，韩国央行从 2021 年 8 月开始加息 10 次以抑制物价上涨。 到2022年底，基准利率已升至3.5%，为十多年来的最高水平，房贷利率高达7%-8%。
不断上升的市场利率不仅增加了新购房者的偿债成本，也给现有住房贷款借款人带来了负担，因为当时韩国超过 70% 的未偿贷款余额是基于浮动利率的。 然而，由于政府支持将浮动利率贷款再融资为固定利率贷款的贷款计划，浮动贷款现已降至新增贷款的 40%。
韩式“全租屋”爆火
利率上升也让该国特有的“全租”免租租赁制度陷入困境，从而加剧房价下行趋势。 按照这种租赁制度，承租人通常需要支付相当于房屋价值70%的押金，然后在房屋内免租居住两年，租赁期间押金的利息收入归房东所有。 两年后，房东会全额退还押金，租户可以再续约两年。
在过去几年房价上涨和低利率的背景下，该系统使房东和租户都受益。 房东可以随意使用大额无息贷款； 租户用银行贷款支付押金，这笔贷款的利息低于租金。
这种租赁系统在 20 多岁和 30 多岁的人群中很受欢迎。 他们无力购买房产，但可以在一定程度上实现拥有房屋的梦想。
韩国银行数据显示，截至去年10月的六年间，租户为“全租住房”提供的银行贷款增长了两倍多，达到172万亿韩元（约合1320亿美元），相当于韩国未开发的住房。 抵押贷款付款的 17%，或家庭债务的 10%。
但加息后更高的借贷成本促使潜在租户转向更传统的每月付款。 随着“全额租金”的失宠，房东们正努力从新租户那里获得足够的押金来偿还合同即将到期的前租户。 此外，房价下跌可能导致按比例增加的新押金不足以覆盖原有押金。 这迫使一些业主以大幅折扣出售房产，在一定程度上助长了房地产下行周期。
去年的数据显示，选择按月支付租金的租赁合同数量有史以来第一次超过使用“全额租金”的合同数量。
韩国银行房地产分析师Park Won Gap指出，在危机时期，“全租”机制很容易放大风险，这可能成为今年韩国经济面临的比高利率或低利率更大的不确定性。潜在的衰退。 因素。
根据韩国三大担保机构之一的韩国住房和城市担保公司的数据，去年因房东无法退还押金而导致的保险索赔增加了一倍多，达到创纪录的 1.17 万亿韩元（9 亿美元）。 。
尽管如此，韩国央行和大多数经济学家仍预计房地产市场的下滑将保持温和且可控，甚至可能是必要的调整。 但他们也警告称，不排除“全租”机制被滥用，引发更深层次的房地产衰退的可能性。
韩国央行行长李昌镛今年2月曾表示，鉴于过去两年房价大幅上涨，目前形势是一个很好的调整期。
许多购房者仍然认为房价太贵，即使现在由于之前的价格暴涨而下跌。 这可以从未售出房屋数量的增加以及抵押贷款需求的下降中看出。
行业前景堪忧
房价下跌也加剧了房屋建筑商的困境。 韩国国土交通省数据显示，1月全国未售出房屋超过7.5万套，为2012年以来最高水平，较一年半前增长逾5倍。
这可以把房地产公司逼得手忙脚乱，他们正在使出浑身解数去库存。 据彭博社报道，在首尔附近的一个城市，一家开发公司发起了一项抽奖活动，为公寓业主提供赢得一辆奔驰的机会。 其他人则提供香奈儿手袋和苹果无线耳塞作为礼物，以吸引潜在买家参观样板房。
在乐高乐园开发商去年秋天拖欠债务后，韩国央行和政府承诺提供价值数百亿美元的政策支持，以安抚投资者。 与此同时，韩国政府也从去年底到今年年初放宽了房地产市场的多项调控措施。
问题的核心是项目融资，这是许多开发商使用的一种短期债务工具。 他们希望在项目完成之前通过出售房屋开始偿还债务。 在当前动荡的房地产市场背景下，信贷的任何小幅波动都可能再次掀起与项目融资相关的风暴。
随着政府的措施和央行暂停加息，韩国房地产市场目前面临压力。 但鉴于计划在未来一两年内提供大量住房，前景仍然令人担忧。
ING预计，由于供应过剩，韩国房地产市场的疲软趋势将在短期内持续。 他们认为韩国央行正在应对房地产市场低迷带来的金融市场压力，并预计央行将在年中之前将其政策立场转变为中性，并在年底前开始降低政策利率。
包括野村证券和花旗集团在内的一些投资银行也预测，韩国央行将在今年晚些时候开始降息，以实现房地产市场的软着陆。
房地产市场的急剧下滑将打击经济中的私人支出，削弱消费者和企业信心，并可能损害总统尹锡烈领导的执政党赢得明年议会选举的机会。 它还可能重新点燃信贷市场的压力。
国际货币基金组织 (IMF) 4 月份预测，韩国经济今年将仅增长 1.5%，比 1 月份的预测低 0.2 个百分点。 这也是国际货币基金组织连续第四次下调今年韩国经济增长预期。 在 2021 年增长 4.1% 之后，该国的经济增长将在 2022 年放缓至 2.6%。
韩国迅速减少的人口也将在包括住房供需在内的多个领域构成长期挑战。 韩国的总和生育率自2013年以来一直处于世界最低水平。今年2月，该数字仅为0.78，远低于维持人口规模稳定所需的2.1。
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