财经新闻网消息：
9月底三家上市房企发布公告显示，短短几天，中邮人寿、华泰资产、国寿拟通过股权和债权方式合计投资商业地产逾100亿元计划。
据中国保险行业协会披露的统计数据，第一财经记者发现，今年前三季度，保险资金新增投资房地产项目约160亿元。
三天签署百亿交易
近期，有关保险公司大举投资房地产项目的消息开始升温。
大悦城（.SZ）、万科A（.SZ）、ST世贸（.SH）于9月26日至9月28日相继发布公告，宣布旗下子公司与保险公司达成资产转让或融资协议。 涉及的保险公司包括中邮人寿、华泰资产和中国人寿公司，三笔交易总交易额超过100亿元。
其中，大悦城子公司西单大悦城股份有限公司通过公开挂牌转让北京昆廷资产管理有限公司（以下简称“北京昆廷”）100%股权及债权。在北京产权交易所。 北京昆廷的主要资产是位于北京市东城区的中粮置地广场项目，最低挂牌价约为42.56亿元。 最终，中邮人寿被转让，并以底价约42.56亿元完成交易。
ST世贸公告称，控股子公司珠海海欣企业管理有限公司拟将其持有的珠海世茂新区房地产开发有限公司50.99%股权转让给国寿星湾（天津）企业管理合伙企业（有限公司）。星湾企业）（以下简称“星湾企业”）拟将其持有的珠海世茂新区0.01%股权转让给国寿启航一期（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙）（以下简称“启航基金”） ）。 两笔交易合计转让珠海世茂新区51%股权，总对价39.1亿元。
世茂集团表示，珠海世茂新区的主营业务是在珠海开发综合商业及商业综合体开发项目。 目前分六期开发，包括酒店式写字楼、商业物业、酒店、会展中心等。
从名字来看，两位受让者都带有中国人寿的“基因”。 从股权关系来看，启航基金的两大股东分别是中国人寿保险股份有限公司和国寿地产。 是中国人寿旗下私募股权基金； 启航基金也是持有兴万企业99.976%股权的大股东。 ，后者本身持有珠海世茂新区49%的股份。 因此，本次交易后，珠海世茂新区将成为中国人寿的全资控股公司。
万科宣布子公司大笔融资订单，“出资方”也是保险公司。 据万科A公告，华泰保险集团全资子公司北京万永房地产开发有限公司与华泰资产管理有限公司签署协议，向华泰保险集团旗下华泰资产申请融资华泰保险集团通过“设立一项或多项房地产债权投资计划”。 融资本金总额最高可达40亿元，融资期限最长为10年。 万科A为本次融资事项提供连带责任保证。 公告显示，北京万永拥有位于北京市海淀区的“海淀北部一体化发展”永丰产业基地（新）项目。
这三份协议的签署，意味着保险资金在短短几天内累计投资房地产领域已超过120亿元。
今年前三季度累计新增投资超160亿
事实上，近两年来，虽然保险资金屡次踩踏房地产股，热情有所减退，但对商业地产、产业园区等项目的热情却并未减弱。
据中保协披露的统计，今年前三季度以来，保险资金实际投资阶段至少有9个大型房地产投资计划，这9个项目的投资总额为高达925亿元。 今年前三季度，保险公司对这9个房地产项目新增投资20余个，新增投资总额超过160亿元。
这9个项目的投资方涉及平安人寿、太平洋人寿、友邦人寿等5家保险公司。 其中，平安人寿项目占比5个，远高于其他保险公司，项目总投资超过50亿元。 从项目内容来看，包括北京多地块商业地产、多地工业园区、莱佛士商业办公地产项目等。 其中，2021年推出的6个莱佛士商业地产项目总投资金额不超过330亿元，是这9个项目中最高的总投资金额限制。
此外，友邦人寿也成为上述保险公司中唯一一家外资保险公司。 上海北外滩89坊地产项目总投资预计不超过87亿元。 这也是友邦人寿成立以来最大规模的资产收购。
（数据来源：第一财经根据中国保险行业协会披露信息整理）
为什么要“买买买”？
尽管近两年房地产市场不景气，但这些现金流稳定的收租商业地产依然是保险公司的“宠儿”。 第一财经记者采访多位大型保险公司投资经理时，他们均表示，房地产是保险资金投资的重要方向，对商业写字楼等收租物业一直保持着浓厚的兴趣。工业园区、物流仓储。 配置兴趣。
中国保险资产管理业协会近日发布的《中国保险资产管理行业发展报告(2023)》显示，从主要资产规模增长来看，2022年投资性房地产投资规模同比增长全年跻身保险投资主要资产类别之列。 以20.85%排名第三。
信达证券表示，保险公司频频加大对房地产项目的投资。 首要原因是房地产投资的“长期持续回报”属性更符合保险公司资金的长期属性。 总体而言，优质的房地产长期投资有助于保险公司增加另类投资标的。 选择丰富保险公司投资组合的投资品种。 房地产投资的增加是保险公司根据市场情况及时调整投资组合的体现。 在宏观经济复苏预期下，相关房地产投资项目有望为保险公司带来更好的长期投资回报。
也有业内人士表示，当前形势下，一些房企竞相出售旗下房地产项目，以缓解公司流动资金困难。 因此，对于保险公司来说，目前的价格可能是比较合适的。
“随着持续数年的优质资产短缺以及资本市场的动荡，虽然目前商业地产的收入可能有所下降，但总体来说，只要找到优质项目，现金就可以赚到。”流量和产量将相对稳定。 “所以很符合保险资金的胃口。”一位保险资产管理公司人士告诉第一财经记者。从上述保险公司的房地产项目投资方向可以明显看出，保险公司感兴趣的房地产项目基本集中在上海、北京等一线城市或经济发达地区。
从保险公司披露的部分房地产项目收益率来看，表现相对较好。 平安上半年债权计划和债权理财产品中，广义房地产行业项目（包括直接投资和间接投资）上半年名义投资收益率为4.91%那一年。 中国太保的非公开市场融资工具（包括债权计划、理财产品、信托计划等），房地产项目名义投资收益率也达到4.8%，仅次于非银行理财产品。
“房地产天然具有抗通胀、抗波动、分散风险、与其他品种相关性较低的特点。 当前短期市场可能会出现波动，但在整体投资组合中配置一定的实物资产也会更有利于保险资金的长期获取。 丰厚的回报。 公司地产配置系列的收益也非常稳定，高于目前固定收益配置的回报率。”中国人寿副总裁刘辉在8月份的半年业绩发布会上表示。
从目前保险公司投资房地产的路径来看，主要通过房产投资、债务规划、股权投资和REITs等方式，种类相对丰富。 对于大型保险公司来说，房产投资和债务计划是目前主要的投资路径。
中国平安半年报称，截至2023年6月30日，其保险资金投资组合中的房地产投资余额为2093.93亿元。 此类投资主要为房产投资（包括直接投资和以项目公司股权形式投资的持有房产）。 采用成本法计量，占房地产投资的75.6%。 主要投资商业写字楼、物流地产、实业。 利用园区、长租公寓等收租物业匹配负债期限，贡献相对稳定的租金、股息等收入，获得资产增值； 此外，债权投资占比18.7%，其他股权投资占比5.7%。
但从投资占比来看，目前房地产投资占保险资金整体投资的比重仍然不高。 截至上半年，拥有多个项目的中国平安占4.5%，而中国人寿则约为3%。
在刘辉看来，从外资保险公司来看，房地产配置一般在10%左右。 目前，国内保险公司对商业地产等实物资产的配置比例还较低。
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