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本报记者 吴静 卢志坤 北京报道
近日，据人民雄安新闻报道，雄安新区宣布取消商品房预售，实行现房销售。 同时，支持有意愿的人才通过租房解决住房问题，在教育、医疗、就业等公共服务领域“租房”。 相同的出售权”。
据了解，今年1月的全国住房城乡建设工作会议上，住建部首次系统明确提出现房销售概念，鼓励有条件的城市开展现房销售。现有房屋销售。
除雄安新区外，记者了解到，2021年以来，北京、杭州、合肥、西安、宁波等地相继推进现房销售试点。
但现房销售将进一步考验房地产企业的融资能力和产品能力。 业内人士指出，总体来看，预售制度改革未来或将成为房地产开发新模式的重要组成部分。 短期内，仍将通过在部分核心城市试点或部分地区小规模实施的方式促进现房销售。
雄安新区实施现房销售
据了解，雄安新区住房管理中心相关负责人在人民雄安网介绍中表示，雄安新区紧紧围绕高标准高质量发展主题，建设新型住房建立工住平衡模式，优化租购住房供给。 、促进房地产市场发展，营商环境持续优化。
在多元化住房供应方面，据他介绍雄安新区取消商品住房预售，雄安新区坚持基本保障、兼顾差异，建立多元化住房供应体系，合理规划建设商品住房、共有产权住房、机构租赁住房和经济适用租赁住房，满足多层次个性化住房需求。
对于在雄安新区稳定工作、生活的人员，可以购买市场化的项目销售住房（包括商品房和共有产权住房）。 雄安新区创造性取消商品房预售，实行现房销售、精装交付。 “所见即所得，交房时证也随之交。”
上述负责人表示，雄安新区成立以来，坚决不大规模商业地产开发，不断完善多层次住房供应政策和市场调控体系，建立了长效机制。严禁投机炒作，建立了供需匹配、结构合理、高效的流通体系。 住房供应格局应当与秩序、支出和消费能力相适应。
据了解，雄安新区建立了土地供应、住房供应与地价、房价挂钩的“两供两价”机制。 市场化住房项目按照“成本+税收+合理利润”的方式计算登记价，引导房价保持在合理水平。 间隔。
针对流动人口对租赁住房的大量需求以及新市民和年轻人的高品质要求，雄安新区大力培育和发展住房租赁市场。 新建区市场化项目中，不少于30%的住房“只租不售”。 雄安新区还定期开展住房租赁市场调查，发布租赁参考价格和租赁指引。
上述负责人介绍，为支持有意愿的人才通过租房解决住房问题，雄安新区在教育、医疗、就业等公共服务领域实行“租售同权” ，确立了“长租就是长久住，长住就是长久住”的“安家”住房消费新理念。 “刚到新区或短期在新区工作的各类人才都可以选择品质优良、供应充足、租赁关系稳定的租赁住房。”
目前，雄安新区首批人才公寓正式投入运营，雄安新区首个保障性租赁住房项目正式启动。 已有1000余套软装交付并可入住，已筹集近万套保障性租赁住房。
二手房销售试点范围持续扩大
据了解，在雄安新区宣布实施之前，部分城市已开展现房销售试点。
记者了解到，2016年，深圳、南京、杭州等城市在土地方面设定了现房出售条件，以限制企业不合理拿地。 2021年，北京、福州、合肥、西安、宁波等城市将试点土地拍卖流程中的现房销售。
此外，2020年3月，海南省发布《关于建立房地产市场稳定健康发展城镇主体责任制的通知》，要求新出让土地上建设的商品房实行现房销售制度，在全国率先实行现房销售制度。 正在开展销售的省份经过三年的改革试点，现房销售比重大幅提升。 相关数据显示，2020年至2022年三年，海南现房销售占比分别为20%、24%和39%。
其他省市方面，根据市场机构此前统计，黑龙江、天津、吉林、辽宁成屋销售占比较高。 据了解，这与本市销售市场表现以及预售许可标准有关。
去年以来，鼓励出售现房的城市大多是出于“保交房”的目的。 去年，全国房地产停牌大幅增加。 为了降低风险雄安新区取消商品住房预售，消费者购房更加谨慎。 2022年，我国现有商品房销售增速将自2016年以来首次超过期房销售增速。
在今年1月的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部首次系统、明确地提出了现房销售的概念。 会议提出，2023年，要全力稳定楼市，化解房地产企业风险，做好“保交付”工作。 其强调，“如果条件允许，可以进行现房销售。如果继续预售，必须落实资金监管责任，防止资金撤离，不能出现新的房产交付风险。”
随后，河南省于2月提出，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，积极探索预售制度和现房销售改革郑州、开封作为试点。 此外，今年山东、安徽、四川等地住房建设工作会议也强调“试点现房销售”。
业内人士表示，此前各地现房销售改革多以鼓励、自愿为主。 但山东、安徽、河南2023年的改革却跳出了鼓励、自愿的范畴，上升到了能量更高层次的“试点”概念。 这表明改革步伐明显加快，示范效应更加明显。
目前，现房销售试点进程持续推进。 例如，深圳7月份的土地竞价规则中，部分地块也从“竞买自营和出租房屋”改为“竞买现房销售面积”。
中国指数研究院市场研究总监陈文静表示，相比预售制，现房销售更符合公众对商品房销售的预期。 但从市场角度来看，由于贷款时间和销售周期的延迟，现有住宅项目整体占用公司自有资金较长时间，增加成本。 这使得市场上现房销售的价格普遍高于同类类型期房的销售价格。 。
对于房地产开发企业来说，在现房销售模式下，如果项目竣工后的销售不及预期，将面临收回初始投资资金和偿还贷款的巨大压力。 这也将倒逼企业更加尊重市场供求规律，审慎拿地，科学决策。 例如，2022年至2023年7月，北京推出的住宅用地一半以上都设置了对现房销售面积的竞争。 政府促进现房销售的意愿较强，但实际交易中涉及现房销售的地块较少。 2021年自2016年试点以来，仅完成近20宗交易，房企拿地普遍较为谨慎。
同时，陈文静还指出，销售现房有利于保证房地产项目质量，对项目质量提出更高要求，有效规避虚假宣传、质量缺陷、延期交付等风险。以及未完成的项目。 因此，现房销售情况将进一步考验公司的产品实力。 产品力高、品牌力强的企业未来可能有更大的发展机会。
但目前期房销售仍是我国商品房销售的绝对主流模式。 陈文静认为，在金融支持政策到位、部分核心城市可能出现的供应短缺问题得到解决之前，现房销售全面推行的可能性不大。 她预计，短期内仍会通过在核心城市试点一些项目或在部分地区小规模实施的方式来推动。 总体而言，预售制度改革未来或将成为新发展模式的重要组成部分。
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