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申报仅一个月后,第一批消费类REITs就获得了有关部门的批准。
2023年11月26日,证监会官网信息显示,首批三只消费基础设施公募REITs华润商业REITs、中金印力消费REITs、中国金茂购物中心REITs已正式获得证监会核准。经中国证监会备案,并经交易所核准。
消费REITs是继基础设施REITs、保障性租赁住房REITs之后,中国公募REITs进入的又一个领域。 消费REITs的出现也让中国商业地产运营商看到了曙光——“投、融资、管、退出”链条被打通,持有地产实现成熟不再是梦想通过金融工具实现可持续运营。
积极推广公募REITs对于房地产持有者来说确实是利好,但需要注意的是,REITs对于房地产经营者来说并不是“灵丹妙药”。
公募REITs对底层资产本身的要求较高,这也是对资产运营者能力的考验。 只有在入住率、回报率等方面表现良好,才能通过公募REITs变现。 从建筑业到服务业,地产商的转型任重而道远。
快速通过
消费REITs的落地此前就引起了市场的关注和期待。
今年3月,国家发展改革委发布《关于规范高效实施基础设施领域房地产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》(以下简称《通知》),提出研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。
10月20日晚间,证监会发布《关于修改<公开发行基础设施证券投资基金指引(试行)>第五十条的决定》,将公募REITs试点资产类型扩大至消费基础设施。 执行。
此时,消费者房地产投资信托基金正处于萌芽状态。 10月26日,证监会及沪深交易所官网显示,华润商业REIT、中国金茂购物中心REIT、中金印力消费REIT等四只消费基础设施公募REITs产品已正式提交申请材料。和嘉世物美。 消费者房地产投资信托基金。
首批消费REITs的底层资产具有入住率好、运营时间长的特点,但仍比较贴近贴近民生的商业类型,而不是重奢主导品类,这一点是一致的并符合通知要求。
从这些REITs的底层资产来看,都是出租率较好、运营相对成熟的项目。
以华润商业REIT为例。 其底层资产为青岛万象城购物中心,由华润置地轻资产管理平台华润万象生活运营。 该项目是青岛覆盖全境的城市级购物中心,商业建筑面积约30万平方米。 最新入住率超过98%。 近三年营业收入复合增长率达到15%。 此次估值属于首批消费REITs之一。 最高达到81.47亿元。
中金印力消费REIT的底层资产也是印力集团旗下优质项目西溪印象城。 评估报告显示,西溪印象城估值39.77亿元,2022年营业额超过35亿元; 2023年上半年成交额将突破21亿元,目前出租率为99.2%。
华夏金茂购物中心REIT的底层资产为长沙兰秀城。 自2016年底开业以来,已运营近7年,年客流量超过1000万人次。 2020年至2022年营业收入复合增长率达到31.6%。 目前入住率达到98.9%。
一位熟悉消费REITs的房企人士告诉21世纪经济报道记者,房企在上报消费REITs之前做了很多工作,梳理底层资产,与机构详细对接。 “各方都很重视,这对房地产企业来说也是一件好事,过程非常顺利。”
华泰证券在近期研报中表示,截至11月27日,消费基础设施REITs首次申报的4家中,已有3家获批。 据介绍,10月26日的申报仅用了一个月的时间,体现了交易所的大力努力。 支持。
挑战依然存在
在成熟市场,消费类REITs是公募REITs最基本的传统赛道之一。
民生证券此前在研究报告中提到,从国际比较来看,美国零售资产REITs占比为14%,仅次于住宅和基础设施资产。 在新加坡,工业物流资产占比较高,写字楼、购物中心等经营性物业也占多数; 在中国香港,商业地产是主要的基础资产。
惠誉评级还预测,在扩大范围以纳入更多合格资产、调整收益率要求和政府大力支持的推动下,中国的REITs市场将会扩大。 将商业地产纳入REITs计划范围,有利于提高购物中心、百货商场、农贸市场等准商业地产的流动性。
中国商业地产的规模不容小觑。 浙商证券此前发布的数据显示,2022年我国商业地产规模为5.5万亿美元。这意味着消费REITs也有望在中国取得更大的市场份额。 从过往的发展历史来看,REITs对房地产持有者的积极影响是显而易见的。
相比之下,全球知名商业地产运营巨头凯德集团通过私募基金+REITs的双轮驱动,实现了真正意义上的“轻发展”,实现总资产增长三倍。 净负债率同比下降56%。
最近的例子是招商蛇口。 今年上半年,招商蛇口旗下博时蛇口产业园REIT顺利完成扩建,为其带来一次性投资收益8.06亿元; 而2021年蛇口产业园REIT上市,已为招商蛇口带来14.58亿元的投资收益。
华泰证券表示,消费基础设施REITs的正式推出,将真正打通商业地产“融资、投资、管理、退出”的全通道,这也意味着打开其升值空间,看好一大批优质的消费基础设施及其轻资产运营能力。 以及输出管理能力的企业。
万科董事局主席于亮也表示,“今天的Reits将帮助我们从房地产开发商转型为房地产运营服务商,也将为投资者提供更多选择,其深远影响将显露出来。”随着时间的推移。”
REITs虽好,但这口汤却并不容易得到。
一位从事控股资产运营的房企高管告诉21世纪经济报道记者,在成熟市场,REITs的回报率普遍较高,可以达到7%左右,最高的可达10%以上; 目前国内年化回报率还比较低,大约在4%-5%,但投资者也非常重视回报率。
“资产价值和运营质量都有门槛,现在市场上大部分标的都不符合REITs的要求。房地产企业要通过REITs变现,还应该提高运营效率、优化资产、盘活低效资产。” ” 上述房地产公司高管表示。
无论如何,消费类REITs的出现对于等待支持的地产商来说确实是一个良好的开端。 未来的市场规模和反馈将取决于资产、运营和服务。 对此,房地产经营者也将面临不小的挑战。
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