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11月26日，证监会网站信息显示，华润商业REIT、中金印力消费REIT、中国金茂购物中心REIT正式获得证监会注册批准，成为首批消费基础设施REITs。
业内人士认为，首批消费REITs的获批，将对商业地产参与消费REITs试点具有较强的示范和引领作用。
“消费基础设施存量巨大，REITs的推出恰逢其时。” 中信建投分析师朱进、黄晓天认为，本轮消费REITs发行是C-REITs市场的第二次扩张，弥合了房企表内与表内的差距。 优质资产的桥梁有望重塑地产股估值逻辑。
中金公司表示，REITs市场已开始进入良性运行，价值发现将是未来相当长一段时间内市场运行的主旋律。 从投资角度来看，中金公司建议回归价值本源，重点关注配置机会。
首批消费REITs获批
公开信息显示，华润商业REIT、中金印力消费REIT、中国金茂购物中心REIT均已在交易所注册并生效。
其中，华润商业REIT发起人为华润置地，底层资产为青岛万象城，项目估值达到81.47亿元。
据悉，青岛万象城商业建筑面积约30.1万平方米，区位优势明显。 两条地铁覆盖，交通便利，客户群覆盖整个青岛地区。 该项目自2015年开业以来，2016年至2022年客运量复合增长率达到7.6%，近三年营业收入复合增长率达到15%。
中金印力消费REIT的底层资产为杭州西溪印象城，建筑面积约25万平方米。 杭州西溪印象城开业以来，凭借稳健经营、深度区域发展等优势，业绩显着增长。 数据显示，该项目2022年营业额将突破35亿元； 2023年上半年，其营业额将突破21亿元，创下半年业绩新高。 截至6月30日，项目估值达39.77亿元。
华夏金茂购物中心REIT的底层基础设施长沙兰秀城，位于中部地区首个国家级新区湘江新区梅溪湖片区核心商圈。 建筑面积约10万平方米。 于2016年底开业，至今已运营近7年。 是一个成熟的购物中心项目。
长沙兰秀城作为中国金茂旗下首个兰秀城项目，是兰秀城体系中最成熟的优质购物中心。 基金招股说明书显示，长沙兰秀城年客流量超过1000万人次。 2020年至2022年，平方米效率和营业收入复合增长率将分别达到14.6%和31.6%，处于快速增长期。
据评估机构市场调查显示，截至2023年6月底，长沙兰秀城出租率在区域内处于领先地位。 截至2023年9月底，长沙兰秀城出租率达98.9%。
中信建投分析师朱进、黄晓天多方面分析认为，三只REITs资产质量优良，运营稳定。
具体分析称，从资产布局来看，三个购物中心项目均位于重点二线城市，高耗能城市消费需求较高，有利于支撑现金流稳定。 从经营业绩来看，三只购物中心REIT均保持了租金提升能力，中金印力消费REIT出租率保持较高水平。 从增长假设来看，中国金茂购物中心REIT的初始预测入住率最高，但未来可能会下降，而中金印力消费REIT和华润商业REIT则预测入住率向上。 从估值指标来看，三个商场的估值指标相似，资本化率为5.36%-5.55%，折价率为7.00%-7.25%。
底层资产日益丰富
自2021年6月首批公募REITs上市以来，目前已有29只公募REITs产品完成首次发行。 资产类型涵盖园区基础设施、能源基础设施、交通基础设施、仓储物流、保障性租赁住房等。
今年10月20日，证监会发布《关于修改<公开发行基础设施证券投资基金指引（试行）>第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型扩大至消费基础设施。
文件发布一个月后，第一批消费基础设施公募REITs正式获批。
业内人士表示，这充分体现了证监会对优质项目发行和REITs市场发展的大力支持，并对市场未来发展潜力表示看好。
公开信息显示，消费基础设施REITs作为成熟REITs市场的主要类型之一，资产规模大、市场化程度高，是投资和消费增长的重要载体。 在我国，百货、购物中心等商业地产具有投资金额高、投资回报周期长的特点，在一定程度上制约了行业的发展。 截至2022年底，我国现有购物中心数量将超过5500家，体量超过5亿平方米。
业内人士表示，首批消费基础设施公募REITs的获批，对于商业地产参与消费类REITs试点具有较强的示范和引领作用。 同时，丰富的规模和产品种类有利于吸引资金参与公募REITs投资，推动投资策略更加多元化，不断提高市场流动性。 REITs产品的长期投资价值将受到广大投资者的关注和认可。
中金公司表示，坚定看好中国REITs的长期发展空间。 未来，随着中国企业在债务空间、运营管理能力、收益率水平等各方面的制约进一步显现，市场将认识到REITs的发展空间可观。 势能。
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