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投资者身份可能会发生变化
中国人寿公募REITs战略配售基金以中国人寿系统内资金为基石投资者。 还引入财新人寿保险有限公司出资认购，国寿投资担任投资顾问。 保险资金在基金中的主导作用显而易见，目标也非常明确。 ，即针对公募REITs的战略布局。
参与战略配售是机构投资公募REITs的主要方式之一，通常获得公募REITs的绝大多数发行份额。 Flush iFinD数据显示，截至2023年11月11日，已发行的29只公募REITs发行规模为954.52亿元，而战略配售规模为689.56亿元，占比高达72.24%。
但由于机构间竞争激烈，保险资金所占份额并不大。 同华顺数据显示，保险资金战略配售规模约为77亿元，仅占总发行规模的8%。
新的问题出现了，为什么机构对REITs情有独钟？ 中信证券表示，由于公募REITs产品兼具股债特性、股息率高，与长期机构投资者的需求高度契合。 。 从趋势来看，未来公募REITs市场将迎来更多机构投资者的配置。 同时，在新发扩容的“双轮驱动”下，公募REITs市场规模和品类有望进一步扩大。 积极参与首次发行申购和扩容申购对于长期机构投资者来说仍然是更好的选择。 此外，随着投资标的不断丰富、叠加REITs市场交易日趋理性，二级市场也有望为机构投资者带来配置窗口。
相关扶持政策也在推动相关规划。 9月10日，国家金融监管总局发布《关于优化保险公司偿付能力监管标准的通知》（以下简称《通知》），提出自2017年起调整保险公司投资公募REITs的未穿透风险系数。 0.6至0.5。 。
降低风险因素将提高保险公司的资金利用效率，这意味着保险公司可以将更多资金投入资本市场，加大保险资金投资公募REITs的战略布局。 中金公司认为，《通知》降低了多只股票和权益类资产相关的风险因素，引导保险公司支持资本市场和国家战略新兴产业，有利于降低行业资产端的资本消耗。
目前，中国人寿公募REITs战略配置基金在国内首家设立。 此役过后，不仅将多元化的增量资金引入配置过程，也减少了与其他机构资金的内部竞争，并可能整合资源更加有效。 争取战争伙伴分配的话语权。
此外，在积累一定规模和经验后，其他保险资金或其他缺乏公募REITs投研体系的机构未来或许可以依托国寿投资的投研体系来投资公募REITs 。 保险资金将逐步改变过去单纯的投研体系。 财务投资者转型为管理者，可以更深入地参与REITs的投资。
前三季度REITs分红超50亿
从REITs的收益来看，并没有达到很多机构投资者的预期。 截至目前，上市公募REITs已发布2023年三季报。三季度，REITs底层资产运营总体恢复，但也存在一些差异，尤其是产业园区、高速公路、生态环境能源类REITs 。 REITs 可供分配金额的完成程度也显示出与经营状况类似的差异。 许多REITs还在第三季度报告中披露了与股息相关的信息。 年内累计分红已达50亿元。
28只公募REITs产品三季度表现稳健，其中27只实现单季度盈利，业绩整体回升。 从营业收入来看，鹏华深能REIT本期营业收入6.54亿元，排名第一。 紧随其后的是平安广和REIT实现收入2.28亿元，国金中国铁建REIT实现收入2.05亿元，中金安徽交控REIT实现收入2.58亿元，浙商沪杭甬REIT实现收入2.58亿元。 2、1亿元，每家实现营业收入2亿元以上。
净利润方面，27个产品实现盈利，15个产品净利润超千万元。 其中，鹏华深能REIT单季度净利润最高，达1.37亿元。 其次是平安广州广合REIT、中航京能光伏REIT、国金中国铁建REIT，三季度分别实现净利润8009.54万元、5291.73万元、4951.14万元。
中金公司研究报告表示，随着宏观经济的复苏，项目整体基本面有所改善。 产权：园区REITs整体收益小幅回升，但一二线城市资产运营继续分化； 物流仓储REITs三季度基金级收入环比增长12.5%，运营保持韧性； 保障性租赁住房REITs运营继续表现良好，入住率保持较高水平。 管理权类：高速REITs受益夏季旺季，车流量和收入环比增长，但货车流量恢复仍较弱； 生态环保、能源REITs业绩分化，水务项目主汛期净利润创年内峰值； 生物质发电 受暴雨影响，项目同比业绩不及预期； 迎峰度夏燃气发电项目成本下降，利润恢复； 光伏电价下跌，海风项目因地区风况不佳收入减半。
海通证券分析师张子瑞表示，目前公募REITs市值超过900亿元。 由于夏季旅游旺季有助于修复高速公路性能，路费收入较第二季度有所增长； 产业园区表现出现分化，部分园区存在短期空置压力； 仓储物流 住房及保障房经营继续稳定，高入住率支撑业绩； 能源和生态环保资产的业绩受季节性影响较大，小风季、大雨、夏汛等因素影响资产业绩。
股息也是REITs的一大亮点。 根据相关规定，基础设施公募REITs连续两年未按照法律法规规定分配收益的，基金管理人应当申请基金终止上市。 同时，公募REITs在符合分配条件的情况下每年至少分配一次股息，且收益分配比例不低于基金年度可分配金额的90%。
受稳健业绩支撑，年内不少公募REITs产品继续派息。 今年，REITs年内累计分红总额达50亿元，其中16个产品分红超亿元，高速公路项目无论是分红数量还是分红金额均名列前茅。
以中金安徽交通信托为例，该基金第三季度实现可分配金额1.9亿元，今年前三季度累计可分配金额5.96亿元。 同时，该基金于10月25日发布2023年第三次分红公告。自去年11月上市以来，该基金已累计派息约10.89亿元，每次派息金额为可分配金额的99%。基准日的分配。 多于。
中信证券首席经济学家明确认为，整体REITs指数仍处于较低水平。 展望未来，市场拓展、品类拓展的步伐正在加快。 许多项目已进入交易所审批阶段。 与此同时，首批4只消费基础设施REITs也已在交易所正式申报。 新型资产上市可能已临近。 虽然三季报显示各项资产修复的节奏仍存在差异，但修复的趋势或许更加清晰。 因此，大部分债券的性价比在持续回调下显得更加突出。 建议投资者积极关注基础资管稳定的标的，同时考虑一级市场的布局机会。
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