财经新闻网消息：
最近，我在一个短视频平台上遇到了一位最近因独特风格而走红的金融名人。 直播间的标题是“畅谈金融人的未来”。 这时，这样的标题确实很吸引人，所以我就点了进去。 进去准备深度学习，正好在网上遇到了一个粉丝。 他自称是金融领域某个细分领域的从业者（实际上是售票员）。 这几年，他先是做了银行承销商，然后又做了商业承销商，因为他赶上了时代。 我积累了很多财富。 但在目前的情况下，我们必须寻求转型，其中的计划之一就是利用过去的资源收购一些不良资产……
当然，我们的眼光和资质不如大佬，不敢开直播“谈金融人的未来”。 然而，我经常听到身边坏团队的抱怨和埋怨，也看到很多转行成为“坏人”的开发者朋友所面临的困境。 我还是忍不住感叹，从宏观叙事的角度来看，不好的市场，尤其是不好的房地产市场，前景可能并不好。 这是一片蓝海，但目前太多的痛点仍然让很多涌入这个市场的人或机构难以熬过黎明前的黑夜。
痛点一：现在进入时机合适吗？
首先，很多“坏人”面临的第一个痛点就是不合时宜地进入并陷入困境。 具体表现是团队催收坏账，陷入与债务人的长期对峙，或者关键事件无法推进，比如文件问题无法解决，或者租金清算难以完成等， ETC。
第二个具体表现是债务人或第三人因新收债务立即于下个月申请公司破产。 但追债的时候，欠债的抵押物是比较值钱的，追债的时候并没有太大的折扣，相当于被押了。 关上门，打狗。
这种情况在疫情之前比较常见，当时整个房地产市场都比较火爆，因为很多参与者的资金都有时间限制。 如果在错误的时间进入，即使价格足够低，时间错配仍然会增加，压力会很大。 大的。
而且，在个人房产投资组合中，有的项目会赚更多钱，有的项目则没有预期那么好。 整体投资组合的收益水平不会特别高，一般在15%-20%的收益水平。 你必须非常精确地投资每一个糟糕的项目。 在涉及关键问题和整个项目走向的判断时，基本上是零错误的要求，不能陷入其中。
痛点二：糟糕的生意可复制吗？
如果说之前的痛点，那就是当决定投资一个不好的房地产项目时如何生存，如何活着出去。 因此，业务是否可复制将决定从事单一不良房地产业务的组织或团队能否长期生存。
这具体体现在两个方面。 首先，完成这个订单后，我不知道下一个订单会在哪里。 这是很多团队和团体在2016年、2017年遇到的问题。很多机构都在从事不良房地产项目。 在当时的整体市场环境下，陷入困境的房地产项目供应量比较少，总给人一种没饭吃的感觉。
2018年以来，核心城市涌现出不少不良房地产项目。 尤其是疫情期间，不良房地产项目形成了堰塞湖。 虽然源头项目多了，但这个问题其实是存在的，因为不良项目的改造、投资窗口的出现都需要时间。 但现在感觉就像源头有水一样，所以整个市场都感觉没什么可做的。 焦虑减少了。
典型表现二是，比如一个项目关注了半年多，甚至几年，却无法推进，或者出现项目窗口时，果子被别人摘走了。 并不是所有不好的房地产项目都可以随时推进。 投资窗口的出现需要时间和判断。 如果在错误的时间投入大量的精力，那将会是徒劳的。
比如账目算得清清楚楚，法务、工程各方面的尽职调查也非常全面、深入。 完成后，关键程序和关键角色谈判无法推进。 因此，如果在单个项目上投入大量精力，做出一个一两年无法实施的项目，整个团队就很难生存。
不良房地产业务是一项严重不规范的业务，它不能像正常房地产项目那样简单地在各个城市进行检验，因为它面临交易对手、司法环境、政府态度、关键问题和各种利益等症结。 方的心态等等，在不同的项目中是完全不同的。
因此，当谈到不良投资时，常常有“朝目标射击”的比喻。 比如传统的征地、征地都是针对固定目标进行射击。 但陷入困境的房地产实际上是一个不断变化的目标。 只有观察运动规律，才能准确击中目标。
当然，以上两个痛点更多集中在外部，更多的讨论是不好的市场外部环境如何制约“坏人”的发展。 对于想要进入或大力推动不良业务的机构来说，普遍还面临着人才队伍建设、资金筹集等内部问题。
痛点三：人才队伍建设
在团队建设方面，首先，外界对不良地产存在一些误解。 他们认为只要你做不良地产，各类不良生意都可以做。 这是一个很大的误会。
因为不良资产按照投资方向有很多细分。 每个细分领域都是一个不同的圈子，由不同专业能力的人在其中工作。 每个方向其实都是不同的圈子，在业务逻辑和处理方式上差异都非常大。
例如，违约债券多投资于高息债券，业务逻辑是信息博弈和多元化投资。 但房贷主要是贷款援助机构和律师办理，赚到的钱主要来自前端贷款援助和再融资，所以业务逻辑完全不同。
第二个问题是团队成员的数量。 困境地产方向，人才数量不需要多，因为大部分都是单一的地产项目。 一个人每年可以看上百个不同的不良房地产项目，所以一个中小型公司可能只看一个省，一个区的这种组织只需要一两个一直跑市场的人，长期项目。 如果你有开发人员背景，其实两到三年就可以培养一个有投资技能的人。 当然，你主要是需要靠落地的项目来培养团队，所以要和有经验的投资机构合作，或者这就是如何处理自己内部的问题。 表现不好是锻炼团队的一个很好的方式。
痛点四：资金竞争与融资
不良机构往往会面临投资端的资金争夺和筹集资金的问题。 投资端的资金争夺主要是指投资机构不断进化，整个市场体量越来越大。
比如2019年到2020年，四大AMC甚至止赎甚至不合规都要慎重考虑，还得去总部研究。 但两年后，四大止赎基金横空出世，破产重整基金也随之出炉，地方AMC也纷纷效仿，深陷不良市场。
资本痛点的另一个方面是资金筹集。 国内机构LP对不良贷款的认识还不是特别深刻和全面，常常出现两个极端。
一是从投资范围来看，一些LP干脆不允许投资不良项目。 另一个极端，有的LP想自己当GP，但配置的团队不够成熟，或者配置的机制不够市场化。 因为在不良资产市场中，各个细分领域都有周期性波动。 如果快的话，1-2年就换一次，如果慢的话，2-3年就换一次。 在这个市场上，如果参与不够深入，时间不够长，组织不够灵活，对变化不那么敏感，很容易成为别人的接班人。
以上是陷入困境的房地产业务的外部和内部痛点。 对于不好的从业者来说，解决切入点和业务的可复制性决定了他们能否生存、过得安逸。 解决好团队建设和资金问题，将决定资管机构能否在不良市场中站稳脚跟，可持续发展不良业务。 当然，对于资产管理机构来说，如果能够妥善解决进入时间和业务可复制性问题，内部人才队伍建设和资金问题往往会更容易解决。
“在最糟糕的时期做最好的生意。” 或许坏人真能担得起这句话，但就像一开始直播间大V对粉丝的训诫一样，这个领域的欺骗行为，普通人很难想象。 即使是这个市场的专业从业者和机构也必须谨慎行事，以免陷入黎明前的黑暗。
海量信息、精准解读，尽在新浪财经APP
免责声明 ① 本网所刊登文章均来自网络转载;文章观点不代表本网立场,其真实性由作者或稿源方负责 ② 如果您对稿件和图片等有版权及其他争议,请及时与我们联系,我们将核实情况后进行相关删除 ③ 联系邮箱:215858170@qq.com
Copyright © 2017-2018