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公募REITs市场又向千亿规模迈进了一步。 10月10日，中金山东高速公路房地产投资信托基金正式启动。 本次认购价格为7.463元/股，对应募集资金总额为29.852亿元。
值得注意的是，本次发行价格采用询价区间底部价格，这在公募REITs市场尚属首次。 今年以来，市场的动荡加上近期REITs的交易所监管和安排，基金经理对投资者报价的判断也变得更加谨慎。
网上销售
最新招股书显示，中金山东高速公路房地产投资信托基金（以下简称中金山东房地产投资信托基金）项目估值为27.9亿元。 其管理人及原始股东分别为中金基金和山东高速集团，底层资产为鄄菏高速公路。 是国家高速公路网德商上饶高速公路山东省菏泽市的重要组成部分。 也是一条贯穿山东西部、连接京津冀、连接河南中原腹地的南北省际大通道。
10月10日至11日，中金山高REIT正式启动线下申购。 本次共募集基金份额4亿股，其中战略配售占发售基金份额总数的77.00%。
据了解，该项目于9月份启动询价，询价区间最终确定为7.463元/套-7.836元/套。 不难看出，基金经理此次无论是询价区间的确定，还是发行价格的选择，都显得十分谨慎。
记者通过对29只公募REITs的统计发现，根据底层资产的不同，不同项目的上限和下限构成的区间存在显着差异。 其中，保障房租金平均询价差价为0.33元，工业园区询价平均价差为0.42元。 7只上市公路REITs的平均询价价差区间为1.23元，而中金山高REITs的平均询价价差区间仅为0.373元。
与此同时，中金山高REIT最终发行价7.463元/股，更加接近“底线”，成为整个REIT市场首个以询价区间下限发行的产品。
Wind数据显示，我国上市REITs申购价平均较询价下限高出0.42元。 不存在以上限价格发行的目标。 不过，平安广州广合REITs的发行价最接近上限价。 前者仅较询价下限高出0.42元。 下降1.78%。
今年以来，受基础资产基本面表现、投资者结构、市场流动性等多重因素影响，REITs二级市场价格波动加剧，盈利能力不理想。 这也引发了行业对一级市场发行的定价。 机制的讨论。
事实上，最近上市的REIT——中金湖北科技光谷REIT的价格已经明显开始向申购时询价下限靠拢。 当时该项目每单位认购价距离下限仅差0.084元。 中金山高REIT推出前，是整个市场最接近申购价和询价区间下限的产品。
但受多种因素影响，REIT上市首日仍遭遇破发。
有业内人士认为，虽然机构投资者结构在一定程度上保证了公募REITs的发行效率，但更为谨慎的发行定价仍能在吸引投资者、降低发行风险方面发挥作用。 。 同时，合理的定价决策可以引导投资者更加关注REITs产品的长期配置价值，从而帮助REITs二级市场保持稳定健康的走势。
也有人指出，中金REITs的认购定价决策可能会受到沪深交易所近期发布的REITs交易机制优化安排的一定影响。
8月29日，沪深证券交易所发布《关于优化公募基础设施证券投资基金（REITs）发行与交易机制工作安排的通知》，主要包括发行定价安排、询价申购、二级市场交易、资产评估等诸多方面。
其中，《通知》在发行及定价安排中规定：“以网下投资者报价为基础，结合公募证券投资基金、公募理财产品、社保基金、养老金、企业年金基金、保险资金、符合条件的境外机构投资者认购价格将根据基金及其他配售对象的报价合理审慎确定。
除了定价之外，为了响应交易所的安排，中金山高房托还增加了对线下投资者的销售限制的新规定。 具体而言，网下投资者管理的各配售对象在基金上市之日起前三个交易日（含上市首日）内的流通股份不得超过其配售股份的20%，自基金上市以来该基金自此后第四个交易日起，网下投资者配售的所有份额均可自由流通。
在此要求下，中金山高REITs将成为市场上首个上市后对投资者实行销售限制的公募REITs。
中金基金表示，作为基金管理人，公司将致力于提升运营能力，通过积极主动的专业管理，发挥研究、投资、管理等方面的优势，确保基金平稳运营，努力实现可分配现金回报，为投资者创造长期稳定的回报，从而增强产品的竞争力。
乐观情绪抬头
自2023年以来，公共REITs市场一直处于动荡之中。 经历窄幅波动后，市场一路走低，上半年持续低迷。
但三季度以来，市场企稳并明显回升。
Wind数据显示，2023年第二季度，市场公募REITs平均跌幅高达-14.7%，而这一数字在7月迅速修正，整个市场REITs平均增速达到5.47%本月期间。 8月之后，市场表现更加分化。 上半年，累计可供分配金额完成率较高的标的上涨幅度最大，累计可供分配完成率较低的标的反弹力度仍不足。 整体市场情绪小幅下滑。
不过，整个第三季度，全市场公募REITs仍然取得了4.25%的平均回报率。 国庆假期前一周，REITs市场平均收益率小幅上涨0.04%。
“7月以来REITs的反弹企稳，主要得益于‘季报行情’催化的市场情绪回升。”华宝证券在近期的研究中表示。 一方面，二季报披露前的市场预期使得REITs市场止跌转好。 另一方面，最终披露的财务数据验证了市场对资产运营的预期。 因此，二季报后的REITs市场似乎并没有上半年那么糟糕。 戏剧性的负面影响。
随着下半年产品逐渐进入红利期，投资者情绪也较上半年有所改善。 数据显示，今年前三季度，市场上实施分红的REITs数量已达25只，分红总额达46.4亿元，远超去年同期，部分REITs已派息两次。
一级市场发行方面，公募REITs项目扩张也呈现加速迹象。 其中，9月25日，波时金凯科产业园REIT和嘉实中国电建清洁能源REIT双双获得监管受理。
中信证券指出，公募REITs二级市场近期处于盘整状态，但利好因素不断积累。 首先，一级市场活跃度增加，特别是未来以消费基础设施、新能源、IDC、文化旅游等为代表的新型基建有望登陆C-REITs市场。 二是增量资金进入可期。 一方面，保险资金投资公募REITs（未渗透）的风险因素降低，有利于为保险资金配置公募REITs开辟空间； 另一方面，从更长的时间来看，政策层面反复强调的社保基金、养老基金、企业年金、外资等资金似乎也有望逐步入市。
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