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房地产债权融资从模式到额度都受到严格控制，金融机构必须转型为真正的股权投资。
过去，金融机构的房地产金融业务更多地基于实体的信用。 我们经常听到金融机构在选择开发商时使用排名，比如只与排名前20或排名前50的开发商进行业务往来。 在现行股权投资模式下，需要基于对房地产项目本身的把握，做好项目的投前研判、投后管理和退出模拟清算等工作。
但无论是债权还是股权，金融机构必须对房地产开发本身有足够的了解，对房地产项目的开发过程有全景的了解。 无论任何目标，都必须了解其处于整个房地产开发流程的哪个环节，才能控制收益和安全边际并成功退出。 《中国房地产行业综合分析》
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征地
土地征用是房地产开发业务的先决条件。 没有土地征用，接下来的一切都是不可能的。 土地的取得分为两种方式，一种是通过招拍挂的方式，另一种是通过市场二次并购的方式。
在招拍挂模式下，取得土地通常分为以下几个步骤。 首先，从各种渠道收集土地供应信息，比如从政府、中介、朋友、同行等。因为土地信息很多，所以需要初步判断城市、位置、业态、阶段等均符合公司的投资策略。 初步判断完成后，需要对土地进行深入研究，称为可行性研究。
由于土地投资需要巨额资金，开发商在进行土地调研评估时，通常会寻找各种合作资金，如联合投资者、土地预融资资金，甚至与土地招拍挂押金相关的资金。 。
找到金融合作伙伴后，土地必须进行竞标并退市。 目前，土地市场通过招标、拍卖、挂牌三种方式运作。 最常用的方法是竞价和退市。 通过招拍挂程序取得土地后，自然资源局将与开发商签订土地出让合同。 土地出让合同签订后，就是交钱了，包括确认土地权属，领取两证（建设用地规划许可证和土地证）。 很多开发商会注册一个新的项目公司，并将获得的土地合同转让给新的项目公司。 只有在项目公司层面获得土地证书后，整个征地阶段才能顺利完成。
随着行业的发展和成熟，房地产并购变得更加频繁。 房地产企业的并购过程可以分为三个部分。
首先，必须制定公司层面的总体并购计划和实施时间表。 之后锁定并购目标并进行尽职调查，形成完整的并购可行性分析报告。 最后，并购项目的决策形成于公司层面，明确并购对象、并购对象、交易金额、交易时间、交易目的等。 步骤等等，这一步是最耗时的。 最后进入并购项目的第三步，并购的实施和整合，包括与被收购方股东进行并购谈判，最后签署正式的并购合同或协议。
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施工准备：设计
无论是通过招拍挂的方式，还是通过并购的方式，开发商获得土地后，实质上控制了标的资产。 接下来，我们需要做好房地产开工前的各项准备工作。 房地产开工前的准备工作分为设计和工程两个方面。
从设计的角度来看。 第一步是对房地产项目进行规划和策划。 这一步在征地过程中做可行性研究时已经有了初步定位。 进入设计前期，初步确定了一些相关指标，包括经济指标和技术指标。 接下来，将形成初步设计方案。 之后，将对每一项指标进行一一确认。 完成指标确认后，必须进行施工图的设计和组织。 根据施工图的结果，将进行综合管网设计、景观及扩建设计等详细设计。
施工图的设计和组织完成后，在开工前期的准备工作中还需要完成一些证照。 我们把它们放在规划和设计阶段。 首先，企业的投资登记在国家发改委； 建设项目的规划许可和施工许可证由规划部门和建设管理部门办理。 然后当建设过程达到销售许可证时，您可以向政府相关部门获取并申请项目销售许可证。
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施工准备：工程
开工准备的第二个方面是围绕工程准备。 首先，我们需要在场地周围做一些准备工作。 很多用地不平整，不利于项目建设。 必须做好移苗、通水通电、平整场地等工作，保证施工需要。 然后项目部或工程部应围绕项目建设形成组织计划。
另一个重要的后续步骤是招标和合同签订。 这一部分非常重要，因为在整个项目建设过程中，一些非常重要的合作单位，如勘察、桩基施工、工程监理、土建施工单位等都是通过招投标工作来确定的。
二是施工图联合审查。 因为施工图是设计院根据甲方提供的图纸和现场勘察完成的施工路线图。 如果出现技术问题以及各方理解是否一致，通常需要设计单位、施工单位、项目方、甲方等甲方同时监督四方联合审查。 大家专注地看图、讨论。 联合评审完成后，将对设计进行说明。 设计院将全部图纸和概念交付给施工单位。
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项目营销
项目营销主要由房地产公司营销部门负责推动。 房地产项目的营销有几个重要的方面。
首先是亮相前的准备工作。 包括案例名称、形象、广告词、各种合作伙伴的选择、售楼处、样板房、各种道具等。
准备工作完成后，就可以启动项目了。 一个项目的亮相通常会涉及到几个比较大的节点，比如售楼处的开业等。 有了售楼处，项目才开始正式接待客户； 只有样板房才能给客户直观的感受。
接下来是开幕式。 开业前的各项准备工作至关重要。 良好的开盘基本上就一举奠定了项目在市场上的成功。 如果是开业后的日常销售，日常的营销工作压力会相对较小。 若当天没有爆仓，则转入日常营销环节，直至爆仓销售完成。
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建造
工程建设是房地产商品的生产过程，分为启动工程建设和正常工程建设两个部分。
开工建设对于房地产项目来说是一个非常重要的节点。 我们经常看到XX项目盛大的开工仪式。 事实上，在这次盛大的开幕式之前，还需要做好多方面的准备工作。 例如，施工前的各种布置工作和计划的线路检查工作，以便将施工图与现场地块一一匹配，找到正确的位置。 此外，房地产项目的桩基施工、切槽等也必须重点关注。 地基完成后，需要进行地基记录，最后进入地基施工和地基处理竣工沉降步骤。 至此，整个项目建设已经完成。
之后我们就进入了常规工程建设阶段，这是一个非常复杂的系统工程。 第一步是做主体施工，即把整个房地产项目从地基到主体结构顶部进行建设。 主体工程建设完成后，须向政府建设管理部门办理验收、报告手续。
主体结构施工完成后，需进入水、暖、电、智能化安装、通风空调、电梯安装等安装，竣工后，做好竣工验收记录。进行房屋部分及竣工结算。
如果进行精装修，成品房装修完成后，还会有成品房的验收备案和成品房相关各方的竣工结算。 这是一个完整的过程。
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竣工交付及财产移交
竣工入住是指商品房在完成全部竣工手续后移交给最终购买人。 物业的移交就是将物业从开发商手中移交给后续的管理物业公司进行后续的物业服务和跟踪。 这是两个相关但方向不同的链接。
竣工交付需要做什么准备？ 首先，必须对室内空气进行检测，确保其合格。 其次，在准备交付住宅时，必须持有《住宅交付使用许可证》。 该证书代表各项工程建设完成准入，包括主体、室内、各种配套水、电、煤、环卫等，验收后，房屋符合交付标准。 验收完毕后，即可准备入住。 如搭建标牌、储备物业用品等。
经过漫长的周期，终于到了接管房产、交房、验房、交钥匙、然后就可以入住了。
我们再来看看售后房产交接。 物业交接包括日常装修的一些配套管理，以及建筑材料的整理和交接，以方便后续物业的检查和维护。 另外，还有到小区的电、煤气、暖气等，这些手续都要一一办理。
虽然房地产开发的整个流程很长，设计细节也很多，但有一些核心关键节点是资产管理机构需要特别关注的：
首先，取得土地后，要注意取得《建设工程规划许可证》，这意味着基础工程建设已经开始，大规模建设已经开始。 二是开放节点。 开盘是指项目开始销售、现金流入。三是单一竣工验收节点，是指整个建设工程已按照设计要求竣工，并达到竣工验收标准。 这是一个重大的项目节点，也是一个重大的支付节点。 还有《住宅交付使用许可证》。 获得该许可证后，开发商就有资格向买家交付住宅产品。 许可证交付后，将安排移交，最后完成项目的完整评估。 这些节点非常重要。
因此，了解房地产开发的全流程和关键节点是资产管理机构从事房地产金融业务的一项基本功。
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