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8月9日，2023博鳌房地产论坛系列活动在海南举行，会议主题为“巨变中的突破”。 深圳市创投集团副总裁、党委委员、深圳市创投地产基金董事长蒋育才以“REITs与房地产投融资改革机遇”为主题发表演讲。
对于基建REITs二级市场的表现，蒋育才认为：“今年国内推出的28只基建REITs基金在二级市场的表现大幅下滑，我认为这是合理的下滑，也是价值回归。”不要把基础设施REITs的证券化等同于普通股票，不可能暴涨，它合理的定价逻辑是你买一个稳定收益率在4%左右的投资产品。
他进一步表示，随着经济的发展，整体租金水平上涨了10%，基金价格也上涨了10%，而回报率仍然维持在4%左右。
他还强调，具有一定的流动性。 用这个逻辑来正确看待当今基础设施REITs二级市场基金的表现，才是合理、正确的态度。
此外，他还认为，随着第一批基础设施房地产基金试点，今年国家又启动了房地产私募基金试点。 房地产私募基金试点不再像传统的用信贷资金和自有资金建设。 而是从一开始就利用这种标准化的制度设计来吸引社会投资者，并从投资端开始介入相应基础设施领域的房地产投资。
随着房地产基金理念、制度、监管体系的完善，未来发展如何？ 蒋育才回答道：“现在理论界有一种说法，我们将逐步实现从债务资本到股权资本、从债务融资到股权融资的转变。”
蒋育才还表示，我们也希望国家从债务融资转向股权融资，从间接融资转向直接融资，支持企业创新。
“我相信这个逻辑在房地产领域也存在。我相信未来房地产市场除了债务融资之外，仍然需要股权融资。”
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