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今年以来，公募REITs市场可谓“跌跌不休”。 4月18日，中证REITs（收盘）指数跌破1000点； 6月6日，中证REITs（收盘）指数跌至853.45点，创公募REITs上市以来最差表现； 截至10年6月19日，中证REITs(收盘)指数今年以来已累计下跌17.41%。
同时，截至6月19日，27只上市REITs交易金额为842.34亿元，较发行规模下降近10%。 今年以来，27只REITs收入全部亏损，其中10只跌幅超过10%。
21世纪经济报道记者了解到，本轮公募REITs深度下跌是由多种因素造成的，既有短期问题，也有中长期矛盾。
值得注意的是，由于上级法律和税法的不完善，不少监管机构、业内人士和专家认为国内公募REITs尚不成熟。 不过，监管层近日透露，下一阶段将加快推进专项REITs立法，加速公募REITs市场的成熟。
熔断：部分REITs经营业绩未达预期
多位业内人士表示，本轮公募REITs下跌的原因是REITs经营业绩不佳。
Wind数据显示，符合同比计算条件的11只REITs中，有7只一季度营业收入同比负增长。 其中，园区基础设施REIT项目今年一季度营收同比下滑最为明显。 华安张江光大REIT、建信中关村REIT、博时蛇口产业园REIT同比分别下跌31.07%、28.43%、12.10%。 不过，今年一季度交通基础设施REIT项目收入同比大幅增长。 浙商沪杭甬REITs、平安广合REITs、华夏越秀高速公路REITs同比增速均超过10%。
中金公司研究部房地产与空间服务业首席分析师张宇告诉21世纪经济报道记者，随着宏观经济的复苏，REITs底层资产基本面今年以来呈现复苏趋势。今年季度，但不同资产类别之间存在差异。 该类项目均出现较明显的基本面修复； 但受大租户退出、后续投资和租赁所需时间等因素影响，部分产业园项目入住率和收入出现短期波动，弱于市场预期。
“REITs与宏观经济、房地产业务高度相关，尤其是产业园区REITs。近期宏观经济的低迷对REITs产生了直接影响。” 6月12日，艾德房地产研究院发布的报告也提到了经济基本面。 面对REITs的冲击。
以建信中关村REIT为例，21世纪经济报道记者翻阅其REIT招股说明书发现，2018年至2021年上半年，中关村REIT底层基础设施入住率普遍在85%-100%，但在2023年第一季度该指标下降至68.5%。 随着出租率下降，建信中关村REITs 2023年一季度收入也将下降近30%。
无独有偶，华安张江光大房托也因入住率下降而出现收入减少。 2023年一季度，由于重要租户2022年底租约到期后不再续租，华安张江光大REIT收入同比下降32.4%。二季度，华安张江光大REITs收入同比下降32.4%。 REIT也面临“浙库退租”事件的影响，预计收入形势严峻。
加剧因素：投资者结构单一、流动性不足
6月12日，天风证券孙彬彬固定收益团队发布的报告显示，披露2022年报的20只REITs中，机构投资者占比超过90%的有15只，仅有2只占比低于80%。 同时，Wind披露的REITs投资者详情显示，除原有股权持有者外，险资持股市值在2021年、2022年将位居第二； 其次是证券公司和专业投资机构。
不少市场观察人士表示，虽然关注机构投资者可以起到稳定器的作用，但会导致市场流动性减弱。
一位资深长租公寓REITs人士表示，目前我国公募REITs市场规模太小，少数投资者的操作很容易带动整个市场，导致大幅上涨和下跌。
中航证券研报显示，2023年上半年，整个REITs市场的流动性出现了较为明显的下降，逆势表现的标的集中在工业园区、仓储物流和环保行业。 具体来看，2023年上半年日均成交额较去年下降7.46%，日均换手率较去年下降21.54%。 抛售压力较大。
不过，分析人士认为，国内REITs的流动性只是在市场低迷时期出现不足，整体情况还没有那么糟糕。
中证鹏元研发部研究员吴金辉表示，近两年我国REITs日均换手率仍高于海外REITs市场，但市场下跌后，数量买家数量减少。 结果。 从市场走出大牛市阶段的2022年一季度来看，当时市场上并不缺乏增量资金。 2021年日均换手率为1.6%，2022年日均换手率为1.4%，2023年以来日均换手率为1%。 目前仍有大量资金处于观望阶段。 随着下半年经济逐步好转，REITs的长期股息收益凸显，具有配置价值。
本质：REITs赚钱效果有待提升
对于本轮公募REITs的下跌，多位市场分析人士指出，这与机构投资者的止损、流动性不足有很大关系。
不过，在吴金辉看来，无论是机构止损行为还是流动性不足，都是市场下跌后负反馈的结果，而不是龙头REITs下跌的原因。 他认为，本质原因是市场盈利效应下降。
REITs的收入主要来自于上市后价格变化带来的收入和项目红利。 21世纪经济报道记者了解到，租金收入是公募REITs估值和分红的依据，租金收入主要由市场平均水平和运营管理能力决定。
2019年，原证监会主席肖钢提出，国内租金收益率较低限制了REITs的发展。 根据近年数据，亚洲市场REITs平均分配收益率为4%-8%，其中新加坡REITs分配收益率最高，中国香港次之，日本最低。 2017年，三只REITs的分配收益率分别为6.3%、5.8%和4.0%。 据相关机构统计，国内商业地产资本化率大多在5%以下。
“有效的管理是判断REITs是否有价值的重要标准。” 清华大学五道口金融学院房地产金融研究中心副主任、高合资本执行合伙人周宜生强调。 他指出，REITs的管理分为五个层面，分别是物业的日常维护与管理、物业的日常运营与管理、资本结构管理、资产组合管理、监管协调和投资者关系管理。
21世纪经济报道记者了解到，我国目前还缺乏大量REITs所需的专业管理机构和从业人员。 一方面，真正熟悉金融市场和房地产投资运作的专业人士并不多。 管理也很差。 因此，需要在专业人才方面进行优化。
“从目前的持有和运营期来看，业方的实力和积极性还没有得到充分发挥，我特别担心逆向选择的问题，资产越弱，入市的动力就越强。” ..这就要求我们尽快推动立法，简化交易层面。最关键的是‘管理者身份’问题，可能的选择有四种：行业主导、金融主导、强制合作、开放“市场选择但纳入监管。在讨论修法过程中，我们必须回应这个问题。” 周宜生说道。
值得注意的是，REITs盈利效果不佳还与法律制度和税收有关。 由于国家尚未出台公募REITs的相关法律，税收优惠政策尚未形成，投资者的收益率受到较大影响。
未来：REITs特别立法可期
REITs（Real）起源于美国。 20世纪60年代，美国颁布了《REITs法案》，确立了REITs的法律地位。 需要指出的是，成熟市场REITs的存在是基于立法的，是一种运营模式而非融资模式。
2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域房地产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，正式启动基础设施公共投资信托试点工作。提供房地产投资信托基金。 2022年5月27日，国家发改委、证监会联合发布相关文件，正式推动保障性租赁住房REITs进入快速发展通道。
据21世纪经济报道记者了解，国内公募REITs主要是契约型REITs，其REIT结构的本质是具有一定期限的“债务”。 美国REITs的组织结构以公司为主，通过发行公司股票获得融资，投资者以股息或买卖价差的形式获得投资收益。
从底层资产来看，美国REITs的底层资产是有产权的房地产，资产可以买卖。 但目前我国公募REITs的基础资产很大一部分是不包含产权的资产，比如高速公路等特许经营权。 此类资产价值波动较大，估值困难，不易转让。
“就像个孩子，不成熟。” 一位资深长租公寓REITs人士总结了我国公募REITs的现状。 不少业内人士和学者表示，与国外相比，国内公募REITs还不够成熟，因为上级法律和税收制度还不完善。
从立法角度来看，2019年1月，我国证监会原主席肖钢在《制约我国公募REITs的五大因素及破解之道》一文中提出，我国现行《公司法》 《证券法》主要规范股票和公司债券。 ，REITs不被认定为证券，且REITs的交易结构特殊，在发行主体、发行条件、信息披露、监督管理等方面与股票和债券存在显着差异。 他认为，缺乏更高层次的法律，导致证券监管部门难以推动公募REITs的实施，也难以制定相应的税收等配套政策。
原央行副行长吴晓灵曾提到，公募ABS、公募REITs不以“上市公司”为载体，而是采用专项资产计划、外部管理的业务形式。管理人，不适用于《证券法》和《上市公司》。 《公司董事、监事、高级管理人员职责和义务的有关条款及相关事项》需要特别约定。
“历史经验反复验证，金融产品的健康稳定发展离不开法律基础和税收政策。” 麻省理工学院CTL宁波中心主任郭杰群在接受21世纪经济报道记者采访时表示，目前受公开证券投资基金的限制，他们只能投资上市证券和ABS。 我国所谓的基础设施REIT公募基金只能通过ABS间接投资于基础设施。 他建议加快REIT立法，可以依法监管REIT投资各类现金流稳定的基础设施项目。
“在立法的基础上，我们还应该加快制定REITs税收政策。” 郭杰群表示，国内公募REITs的“公募与私募ABS双重结构”在产品设立和运营上面临着较高的税收成本。 郭杰群建议：“我国应明确税收中性政策，建立健全符合国情的税收支持政策体系，在产品立项过程中考虑免征或递延基础资产转让相关税收。”
事实上，监管部门已经注意到这一情况。 4月25日，证监会债券部主任周小舟在北京2023年基础设施REITs产业发展大会上提到，下一步将“加快推进专项REITs立法，在结合《公司法》和《证券法》，研究构建符合REITs特点和我国国情的法律制度安排，促进契约型REITs与公司型REITs协调发展。
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