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为应对REITs市场的变化，机构投资者也在不断反思和优化REITs投资体系。 针对近期的市场变化，我们从公募基金参与REITs投资的从业者角度，谈谈对REITs投资方式的认识和认识。 反思主要包括以下几个部分。
一
建立投资分析概念和框架
自2021年6月21日第一批REITs上市以来，投资国内REITs仅用了不到两年的时间。 市场规模逐步扩大，投资标的种类逐步扩大。 各类投资者采用不同的投资理念和方法投资REITs，总结出不同的投资分析框架。 我采用的REITs投资分析理念和框架如下：
用绝对收益的概念理解REITs投资
投资 REITs 需要了解其绝对回报的来源。 投资者投资REITs的收益主要来自两部分：一是标的资产的年度分红，二是REITs在自由市场交易时价值变化带来的资本收益。 但两者之间的关系并不是简单的相加。 REITs的总收益应综合考虑长期持有REITs获得的分红收益和承担部分REITs二次资本收益波动获得的风险补偿，这部分风险补偿可以拆分。 分为不同类型的资产市场波动收益、行业波动收益、单项资产增长收益和弥补交易损失收益。
建立自上而下的投资分析框架
我选择了自上而下的分析框架。 首先，对REITs进行宏观分析。 它的主要影响是 REITs 投资组合的时机。 目前，REITs资产的宏观经济环境、政策环境、市场流动性、供需水平、风险偏好等因素对REITs资产的价格走势影响巨大。 此外，宏观分析对确定包括REITs在内的资产组合的长期配置比例也有较大影响。 需要判断宏观经济的经济周期和运行趋势，评估境内股债、境外股债、大宗商品、另类资产等各类资产的风险收益特征，并进行分析比较形成不同资产类别的长期趋势。 可获取超过业绩比较基准的各类别资产的长期战略配置比例，并进行动态调整。
其次，对REITs进行中观分析。 尽管目前REITs二级市场走势出现分化，但同区域、同品类、同行业的资产走势高度一致。 中层行业分析部分，需要分析各行业的发展潜力、未来供需关系、宏观因素变化的影响和敏感性，判断行业收入增长情况，并考虑每个行业的周期性、预期收益和波动性，从而确定不同行业的配置比例。 总体而言，同行业REITs在核心经营指标、资产运行稳定性、周期性影响特征、业绩上下弹性、可能超预期或超出预期的因素等方面具有相似性。 此外，不同地区经济发展条件、政策支持、产业集群发展水平不同，区域资产竞争力和资产流动性也不尽相同，也需要纳入中观分析框架。
第三，建立合适的微观分析框架。 在REITs投资中，随着时间的推移，个别证券的资产质量和估值中心会有很大差异，二级市场走势也会有很大差异。 REITs的微观分析框架至少可以包括五个要素：资产收益、资产增长、资产估值、资产管理、资产运营商、相关机构。 以下原则可用于 REITs 单项资产的微观分析。
1、根据REITs基金财务报告、公开披露信息、标的资产实际运营情况，评估资产的绝对收益、相对收益和未来分红水平；
2、通过尽职调查、投后访谈、走访发行人和运营机构等方式，调查并持续跟踪基金资产未来现金流增长是否符合预期；
3.重点考察底层经营企业的经营稳定性。 原则上只投资符合政策要求、资信良好、内控制度健全、具有持续经营能力的经营企业项目；
4.严格审查REITs基金管理人基础资产运营管理能力，防范投后风险；
5、严格审查REITs基金管理人聘请的中介服务机构的服务能力、第三方运营管理机构的管理能力、管理人与底层资产的关系，防范道德风险；
6、分析其他可能影响分红及估值的因素，如基金杠杆率、投资者权益、原股东持股情况、投资者类型分布等。
总的来说，投资分析框架千差万别，难辨优劣，但投资理念和分析框架的建立对指导REITs投资很有帮助。 作为一种收益主要来源于底层资产运作的金融产品，通过树立科学的投资理念，建立适合市场环境并不断迭代的投资分析框架，可以帮助我们选择符合特点的优质底层资产投资者。 这是房地产投资信托基金的投资。 核。
二
分析估值水平
REITs产品的标的资产估值一般采用收益法，通过折现法将标的资产的未来收益折算为现值，作为REITs产品估值的重要参考。 但作为不同于股票和债券的投资产品，REITs产品的估值需要综合考虑资产逻辑和交易逻辑。 具体需要综合判断标的资产的增长假设和折现率假设是否合理，或有收益是否审慎，风险补偿是否充分； 在交易逻辑上，需要综合考虑当前市场整体估值水平、具体产品规模以及流动性、投资者结构等影响因素，得出该产品的合理估值区间，并与当前价格进行比较。
目前REITs市场比较重要的估值指标P/NAV（或P/ NAV， NAV为标的资产评估值减去基金层面的杠杆量）和预期现金分配比例。 截至2023年4月28日，目前上市REITs产品的综合P/调整后NAV估值水平为1.11倍，其中产权1.32倍，管理权1.01倍。 细分资产类别的估值水平也存在差异。 生态环保、仓储物流REITs估值较高，交通基础设施REITs估值较低。 截至2023年4月28日，已公布2023年业绩预告的REITs产品2023年预期现金分配率为7.3%，其中产权和管理权分别为3.8%和8.4%，差异较大不同产品之间。
通过长期跟踪不同资产类别、行业板块和单只债券的估值指标变化，可以分析判断其在不同时期估值的合理性。 当前REITs资产估值的合理性、REITs二级市场价格是否跌破合理估值中枢，应根据不同的市场环境，对每项资产进行单独判断。 这取决于市场的进一步发展。 投资者逐渐形成认知共识。
三
选择投资方式
除了以上两点，还需要考虑到当前REITs市场为投资者提供了多种参与方式，主要包括战略配售、参与募资扩容、网下发行、二级市场交易等，以及Pre-REITs等产品发行上市前的参与方式。 不同的投资方式对应不同的认购价格、认购份额和锁定期，以满足不同类型投资者的需求。 投资者采用不同的投资方式，预期收益、波幅、投资期限、流动性等均不同。 同时，作为机构投资者，更需要将产品投资者的风险偏好、产品投资范围、投资限制、投资期限、流动性要求等纳入投资决策范围，选择合适的产品。最合适的投资方式，最大限度地保护投资者的利益。
综上所述，通过树立科学的投资理念，寻找合适的投资分析框架，研判资产质量，并对估值的合理性进行后续分析研判，选择合适的投资方式，将有助于我们理性看待REITs的投资价值，充分把握REITs市场的投资收益。
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