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视觉中国供图“房屋养老金是由个人账户和公共账户两部门组成，在个人账户根据既定逻辑（住宅专项维修资金管理措施）运转的同时，建立平行的另一个账户，即公共账户。差别于个人账户属于个人，由业主决定如何支配，用于业主共用的部门、共用设施，而公共账户资金，则主要是用于房屋宁静管理”
《法治周末》记者 肖莎
在被明确提出两年多以后，“房屋养老金”近期得到了前所未有的关注。
起因是国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会时，住房城乡建设部相关负责人在发布会上再次明确，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋宁静管理长效机制，目前，上海等22个都会正在试点。
早在2022年5月，房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度这三项制度就出现在《全国自建房宁静专项整治工作方案》（以下简称《工作方案》）中。
2022年4月29日，湖南长沙居民自建房发生坍毁事故，造成重大人员伤亡。事故发生后，国务院安委会召开全国自建房宁静专项整治电视电话会议进行具体摆设。《工作方案》提到，要完善房屋质量宁静强制性尺度，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。
自此，“建立城镇房屋体检、房屋养老金、房屋质量保险三项制度”这一表述被反复提及。
这三项制度中，房屋养老金近日被热议。房屋养老金的钱从哪儿来，需不需要房屋所有人再交钱，以及房屋养老金怎么花，花在哪些领域等话题备受关注。
房屋养老金制度设立的三个配景
“建立房屋养老金制度，是进入都会更新时期后，坚持人民至上，努力解决群众急难愁盼问题，加强既有房屋宁静管理的重要手段之一，既管基础，又管久远。”住房城乡建设部相关司局负责人就社会关注的房屋养老金相关问题进行权威解读时说。
上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉《法治周末》记者，房屋养老金制度的出台，有三个大的配景：房屋宁静领域的重大恶性事件、群众急难愁盼问题、存量房市场的发展需要。
“最近几年住房城乡建设部等有关部分对房屋养老金等政策的推进，和全国各地房屋宁静领域重大恶性事件有直接关系。”严跃进说。
好比，湖南长沙市望城区“4·29”居民自建房坍毁事故造成54人死亡。经国务院事故调查组调查认定，湖南长沙“4·29”特别重大居民自建房坍毁事故是一起因房主违法违规建设、加层扩建和用于出租经营，地方党委政府及其有关部分组织开展违法建筑整治、风险隐患排查治理不认真不负责，有的甚至推卸责任、放任不管，造成重大宁静隐患恒久未得到整治而导致的特别重大生产宁静责任事故。
关于群众急难愁盼的相关问题，严跃进认为主要包罗老问题和新问题。老问题包罗墙体开裂、房屋和墙体漏水、公共部件损坏、小区违建侵占公共空间、外墙脱落、设施设备老化、公共空间堆积杂物等；新问题有电瓶车违规充电、电瓶车违规进电梯、电梯超负荷使用、地下室被水淹、小区噪声污染和隔音问题、光污染、高空抛物、外来车辆违规进小区和无序停放、周末装修、宠物吠叫、快递柜纠纷、卫生间串气、甲醛超标、外卖电瓶车横冲直撞、陌生人造访和推销等。
“这些都是最近几年房屋宁静管理方面出现的频次高、业主投诉较多、解决起来很头疼的问题。”严跃进增补。
提到存量房市场的发展需要，严跃进给出了一组数据：我国大量房屋开始步入“中老年”阶段，目前至少有15%的房屋房龄凌驾20年。随着时间推移和房屋折旧损耗等，房屋“老龄化”问题将更为严重，如到2030年，房龄凌驾20年的房屋比例将到达32%，将会产生更高的风险与宁静问题。
严跃进总结，基于这三项大的配景，主管部分提出了房屋养老金的概念。在劳动者年老或丧失劳动能力后，根据他们对社会所作的贡献和所具备的享受养老保险资格或退休条件，政府按月或一次性以货币形式支付保险报酬，用于保障职工退休后的基本生活需要。房屋养老金也具有类似功能，其属于房屋全生命周期中用于保障房屋宁静的一项资金，相关资金可以用于房屋日常体检、维修、改造和管理。
房屋养老金“不增加个人负担”
当听到“房屋养老金”这三个字时，不少人的第一反应是：会不会要再为房屋养老多交一笔钱。
这也是大众此次高度关注房屋养老金的原因之一。
住房城乡建设部相关司局负责人就社会关注的房屋养老金相关问题进行权威解读时明确表现：房屋养老金由个人账户和公共账户两部门组成。个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。公共账户根据“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立，目的是建立稳定的房屋宁静管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。房屋养老金个人账户和公共账户资金共同保障房屋全生命周期的宁静。个人账户资金根据住宅专项维修资金管理规定，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。公共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出。
“这说明，个人账户和公共账户定位区分很清楚，房屋养老金是由个人账户和公共账户两部门组成，在个人账户根据既定逻辑（住宅专项维修资金管理措施）运转的同时，建立平行的另一个账户，即公共账户。差别于个人账户属于个人，由业主决定如何支配，用于业主共用的部门、共用设施，而公共账户资金，则主要是用于房屋宁静管理。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者。
近期，住房城乡建设部官网连续发表5篇文章，一致地提到“不增加个人负担”。
房屋养老金公共账户资金从哪来
“为何提出公共账户？显然，个人账户的钱不敷用，需要在房屋‘老龄化’即将到来之际，提前谋划第二支柱。”李宇嘉增补，原有的住宅专项维修资金，“提取—使用”不但步伐冗长，而且微观决策分散，很难提取，导致一边是维修基金“睡大觉”（结余一万亿元），一边是眼看着设施设备老化和得不到调养；再就是近年来老旧小区改造，应对一些宁静事故（好比哈尔滨私拆承重墙），监管部分发现不管是体检看病、常态化维修调养，还是养老治病，投保预防质量和风险事件，都需要大量资金，所以，在个人账户之外，另立公共账户。
那么，公共账户里的钱从哪来？住房城乡建设部相关司局负责人就社会关注的房屋养老金相关问题进行权威解读时谈到，从试点都会看，地方政府可以通过财务补一点、土地出让金归集一些等方式筹集公共账户的资金。
全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强在去年全国两会期间提交了一份《关于及早建立房屋养老金制度，保障人民群众居住宁静》的提案。
根据柴强的设想，可以每年从当年土地出让收入（地价款）或净收益（出让收入减去出让本钱）中提取一定比例，如根据土地出让收入5%以上或土地出让净收益20%以上计提，作为房屋养老金，“土地出让收入主要来自于‘房’，地价在房价中的占比过高，挤占了保障房屋建设质量和维修更新的须要费用”。
目前，房屋养老金公共账户的资金来源，一些都会正在探索和试点。
山东省烟台市人民政府办公室在今年上半年印发《关于加强都会住宅全生命周期管理工作的意见》，其中提到，都会住宅养老金，是指根据“取之于房、用之于房”的原则，探索通过列入土地出让本钱、财务预算拨款和建设单元缴纳、个人缴纳等方式筹集资金，用于房屋体检、购买房屋保险、公共部位维修补贴等，由公共账户和个人账户组成，财务、自规、税务等部分和单元研究将房屋养老金公共账户资金计入土地出让本钱的落实机制。
2024年6月13日，《天津市滨海新区房屋养老金管理措施（征求意见稿）》向社会公开征求意见。其中提到，据测算，滨海新区全区房屋养老金公共账户资金需求为5000万元/年，该区拟计划通过在土地出让底价的基础上，按每平方米25元尺度增加土地收益筹集，并在财务预算中增列房屋养老金专项资金预算，用于试点期间房屋养老金兜底。
李宇嘉认为，除了上述这些实验，社区公共空间（包罗商铺运营和租赁、小区摊位出租、停车场、广告牌、会所和体育设施等）运营收益也可以成为公共账户的资金来源之一。
“需要注意的是，在公共账户资金筹集的过程中，还是要发挥市场的效率。对于公共账户来说，财务资金很须要，但也很有限，发挥的是补贴、奖励的作用，四两拨千斤的作用。对于房地产行业来讲，进入存量时代，谁能在存量盘活中创造出可连续的、稳定的现金流，谁才是英雄。”李宇嘉说。
责编：戴蕾蕾
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