财经新闻网消息：
公募REITs目前根据资产属性和现金流来源分为产权和特许经营权两类。 具体到资产类型，产权主要考虑入住率、租金及其增长率的合理性。 区位和城市能源水平也更为重要。 同时，还必须考虑行业景气度和市场供需情况。 特许经营资产具有较强的行业和政策属性，如新能源、高速公路等。 纯粹的金融投资者很难熟悉此类资产的特征。 最好有一定的行业研究能力和项目经验。 这就是为什么投资房地产投资信托基金更加复杂。 此外，特许经营资产的股息涉及本金的部分摊销。 总之，投资REITs最关键的考虑因素是基础资产的现金流是否稳定、是否具有增长潜力等，这些因素最终都会体现在价格上。
REITs可以发挥盘活存量资产、降低负债率、促进投资良性循环的作用。 从宏观和行业层面看，我国目前正处于高质量发展和经济转型升级的关键时期，增量资产越来越少，已进入存量资产时代。 通过资产包装发行REITs，可以有效盘活现有资产，回收资金投资新项目，为房地产投资提供退出渠道，构建“投、融资、建、管、退出”全流程。 以消费和保障性住房资产为例。 它们具有强烈的政策影响。 此类资产上市有利于扩大内需、惠及民生。 以光伏新能源资产为例。 此类资产上市有利于提供融资渠道，符合绿色发展和ESG理念，也是促进新生产力发展的举措。
从减债来看，我国企业特别是房地产行业负债率较高，地方政府化解隐性债务任务重。 REITs可以有效降低企业资产负债率，也有利于地方政府减债。 笔者预计，后续政策可能会专门探索出台REITs资本化债务回收措施。
从资本市场的角度来看，REITs是很好的投资工具，分红比例较高； 从海外发展经验来看，REITs适合居民和机构投资者长期持有。 结合当前“资产荒”和持续走低的债券利率，高分红的优质资产价值凸显，预计REITs的优势将逐步体现。 此外，REITs还可以发挥定价功能，例如为大型房地产交易提供估值锚和参考。
对于如何提高REITs市场的流动性，笔者认为，REITs市场的真实流动性还不错。 对比股票和境外REITs的换手率和交易活跃度，我国公募REITs市场稳定期的换手率并不低，而是略高。 相对较低的流动性只是市场小和销售限制的症状和结果。 体现在大资金无法快速进出、交易不方便、极度依赖做市商。 因此，市场本身无法容纳大规模资金； 反之，少量的资金很容易引起市场的大幅波动。
这些都是市场初期存在的问题。 措施上，我们仍然需要继续做大市场，同时增加做市商和优惠措施。 REITs纳入沪深港通也将有助于丰富投资者类型。 流动性进一步改善。 REITs ETF产品的推出也是可以改善流动性的举措，REITs实时指数有望逐步落地。
笔者还认为，增量资金与流动性密切相关。 目前的REITs市场无法容纳大规模资金，需要进一步发展壮大。 具体来看，目前REITs的投资者以固定收益投资者为主，机构策略和风险偏好较为一致。 建议加大培育权益类基金入市力度，同时引导社保、FOF、保险等中长期资金入市促市场。 稳定健康发展。
对于未来还有哪些基础资产可以通过REITs上市，笔者认为，数据中心（IDC）是为数据存储、处理和分发而设计的高科技场所。 REITs是互联网基础设施的核心部分，为企业提供服务器托管、数据存储、网络连接等新资产、网络连接等相关服务），旅游景区、新能源、新基建等有望逐步发行REITs产品。 其中，IDC和旅游资产类型可能年内推出。 未来，商业写字楼、酒店将纳入REITs试点范围。 这也是大势所趋。
（作者为中证鹏元研发部高级研究员、宏观研究团队负责人）
免责声明 ① 本网所刊登文章均来自网络转载;文章观点不代表本网立场,其真实性由作者或稿源方负责 ② 如果您对稿件和图片等有版权及其他争议,请及时与我们联系,我们将核实情况后进行相关删除 ③ 联系邮箱:215858170@qq.com
Copyright © 2017-2018