财经新闻网消息：
交易所披露的信息显示，易方达广州开发区高新技术产业园REIT和博时天津科工产业园REIT两个项目已回复交易所的受理反馈。 回复报告显示，两家产业园REITs的估值下降了约16%，调整幅度较大。
受访者认为，此举或将调整产业园区REITs的发行压力。 这是因为它们的底层资产都面临着共同的真实变化，但也可以增加资产的安全边际，从投资者的角度来看，有利于提高抵御风险的能力。 产业园区REITs虽然短期面临一定压力，但具备健康发展的基础和长期投资价值。
两家拟上市产业园REITs估值下调
3月22日，深交所、上交所分别公布了易方达广州开发区高新技术产业园REIT、博时天津科工园REIT针对前期交易所反馈情况的回复。
从时间线来看，易方达广州开发区高新技术产业园REIT于2023年6月申报，并于2023年8月收到交易所审核问询函； 波时金凯科技产业园REIT于2023年9月申报，2023年11月收到交易所反馈。但双方均于2024年3月22日回复反馈，距离申报相差7个月和4个月。 在本次回复中，两个单体项目估值的下调是比较重要的调整。
复函报告显示，在充分考虑租金收取率、入住率、基础设施资产运营成本等评估参数的基础上，博时天津科技产业园REIT进一步巩固估值，估值下跌15.95%。
可以看到，数字产业园评估值大幅降低，由原来的10.49亿元降至8.25亿元，减少了2.24亿元。 内地汽车工厂评估值由原来的3.99亿元下降至3.92亿元，周期内评估值减少700万元。 影响数字产业园评估值降低的几个因素包括：空置期、入住率、征收率、租金增长率； 以及贴现率，从 7% 提高到 7.5%。
同样，易方达基金、易方达资产管理有限公司的问询函回复显示，易方达广州开发区高新技术产业园REIT估值下跌16.03%，估值金额下跌385%。万元。
具体针对三项底层资产，创新基地估值由6.89亿元下调至5.83亿元，创新建筑园估值由8.41亿元下调至7.16亿元，创意建筑园估值由8.41亿元下调至7.16亿元。由8.72亿元减少至7.18亿元。 十亿。
从公开信息来看，估值下调背后因素较多，其中包括入住率下降，一般在90%以上至86%~92%； 租金增速由原来的阶梯式增长改为同样调整后的增速为3.5%和2.75%； 租金征收率由原来的100%降低至99%； 租金也进行了适当调整。 对估值影响最大的因素应该是折现率，从原来的6%提高到了6.5%。
有利于提高抗风险能力
受访者认为，估值降低可能是产业园区REITs调整发行压力的选择，但结果显示，这将有助于增加安全边际。
华南某基金公司人士表示，两只产业园REITs估值下调的背后，一是申报项目根据底层资产最新经营状况，下调了年度租金增速和入住率预期。 ，评价维度更加全面。 合理真实，新增收租率、租户免租期、重要现金流租户空置期等参数； 二是贴现率的调整，根据市场情况以及项目所在地区的产业发展和风险状况进行调整。 当前利率普遍上调0.5个百分点。
拍拍网财富管理合伙人荣浩指出，两只REITs估值下调的具体因素略有不同，但底层资产面临着共同的现实变化。 一是入住率水平预计下降； 第二，租金水平，一方面现有租金在下降； 另一方面，原有的年租金增长难以实现； 三是贴现率上升，市场认为资产价格偏高。
“虽然很多行业的相关配套服务都需要园区支持，租户粘性也比较高，但工业园区REITs受行业和经济周期的影响更为明显和直接。园区前期的很多补贴和支持政策也考验着政府的交付能力。”他说。
谈及两只REITs估值较低的影响，业内人士认为，REITs资产估值较低意味着资产一定的内在价值得到了释放，凸显了项目的投资价值。 从投资者的角度来看，可以获得相对充足的安全缓冲，提高了抵御风险的能力。
上述南华基金公司人士表示，基于审慎预期，两大基建均大幅下调估值。 在宏观基本面企稳的背景下，后续资产操作下行的风险有所收窄，当前估值的安全边际有所提升。 另一方面，降低一级估值有利于二级市场，有利于REITs构建多层次发展和良好的流通市场。 一级和二级投资者均可获得长期回报，并引入推动多类型参与者的积极性。 ，体现了监管部门对新市场REITs的关怀。
不过，也有人士认为，估值降低可能会在一定程度上影响原股东或保荐人的发行积极性。 毕竟，企业在响应国家金融创新号召、打造企业资产证券化优质平台的同时，仍然需要考虑发行REITs的好处。 考虑到相关税收优惠政策，如果发行REITs的价格仍低于企业大宗交易的估值降低，可能会在一定程度上影响发行热情。”另一位公募人士表示。
产业园区REITs将常态化推广
去年，二级市场REITs均出现不同程度的下滑。 受基础资产运营和基本面等因素影响，产业园区REITs调整幅度较大。
对此，上述基金公司人士表示，产业园区型REITs的表现相对差异化。 总体来看，产业园区REITs整体经营业绩较为不稳定，租金和入住率明显承压，不少产业园区REITs实现营业收入和可分配金额表现较差。
不过，华北某公投投资者认为，随着监管和市场各方的持续推动，REITs市场的中长期配置价值已日益明朗。 供给方面，支持政策规则的持续优化以及优质项目的进入可能会激活市场规模的持续增长； 需求方面，如果长期利率继续下降，REITs等高股息产品仍将具有配置吸引力。 与此同时，我国产业园区已进入股改+创新发展时期，逐步走向专业化运营发展。 公募REITs有利于园区资产重估。 虽然2023年产业园区REITs市场受宏观经济影响不及预期，但随着我国经济的复苏，2024年产业园区REITs在政策激励下仍将常态化，产业园区板块整体复苏较大空间。
博时基金基建投资管理部基金经理刘轩表示，短期来看，随着增量资金入市、流动性改善、“锚定规律”更加凸显，公募REITs二级市场将变得更加多元化。日益成熟。 长期来看，完善REITs市场基础制度，加快多层次REITs市场建设，优化国有土地、税收、会计处理等REITs支持政策，将为REITs市场的发展提供长期动力。 REITs 市场的扩张和质量。
数据显示，截至2024年3月，我国基础设施公募REITs市场已上市产品30个，总规模超千亿元。 已上市9只产业园区REITs，上市总规模超200亿元。 目前，产业园区REITs规模不断扩大。 本月早些时候，上海证券交易所正式接纳中金联东产业园REIT。 该REIT一旦成功发行，将成为国内首个民营企业园区公募REITs，民营工业地产公募REITs也将迎来扩张。
免责声明 ① 本网所刊登文章均来自网络转载;文章观点不代表本网立场,其真实性由作者或稿源方负责 ② 如果您对稿件和图片等有版权及其他争议,请及时与我们联系,我们将核实情况后进行相关删除 ③ 联系邮箱:215858170@qq.com
Copyright © 2017-2018