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深入了解后，记者发现，与同区域的商品房相比，经济适用房的持有成本确实更低。 当然，在持有保障性住房期间，业主不能持有任何其他形式的住房，这相当于失去了其他投资机会。 此外，也有人认为，保障性住房、人才住房密度较高，住房获得率较低，户型设计不如商品房。 因此，保障性住房在二手房市场上是否更具竞争力还有待观察。 具体问题具体分析。
深圳保障性住房挂牌交易欠款规则政策目前仍处于征求意见阶段。 相关单位和个人可于2024年3月23日前通过深圳市住建局官网、电子邮件、信函、线下咨询等方式提出意见。
关于经济适用房拖欠付款规则的讨论可能会给政策制定者带来一些思考。
市场上经济适用房溢价20%
近日，深圳市印发《深圳市保障性住房商品产权管理有关事项处理办法（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），详细介绍了上市和保障性商品住房交易流程。
深圳相关文件显示，房产证上登记为经济适用住房的住宅房产包括经济适用住房和人才住房。 深圳的经济适用房入市较早，2012年第一批经济适用房开始入市，此类住房价格比周边商品房价格大致有50%的折扣。 购房者没有学历要求，但需要进入候补名单； 人才住房2022 2017年才开始入市，住房价格较周边商品房价格大约有40%的折扣。 大专及以上学历即可购买。 购房者无需进入候补名单，可以通过参与摇号的方式选房。 2023年4月，深圳停止保障性住房和人才住房土地出让。 因此，目前市场上的住房供应售完后，深圳将不会再有经济适用房和人才住房出售。
除了上述区别外，安居住房和人才住房还有一个共同点，那就是在持有期间不能拥有深圳任何形式的自有住房。 此外，深圳官方文件规定，购买保障性住房、人才住房的，签订10年以上销售合同的，可按照保障性商品房取得完全产权的相关政策规定，申请取得完全产权。当时的住房。 如今，深圳首批保障性住房上市已有10多年，这也是这份《征求意见稿》的出炉。
根据《征求意见稿》，经济适用住房权利人要想取得全部产权或者挂牌交易，必须缴纳补充价款。 缴纳加价款后，经济适用住房将按普通商品住房登记。 欠款金额的具体计算公式为：欠款价格=（原市场价格-原采购价格）×50%-税金。 其中，原市场价按原进货价除以70%计算。 税费包括契税、印花税、交易服务费等。
记者根据上述公式测算，经济适用房和人才住房业主持有10年后想要挂牌出售的房产，需要缴纳相当于房价20%左右的税款。 如果经济适用房、人才住房的业主想要上市交易，在不考虑抵押贷款利息的情况下，原本按商品房价格优惠50%购买的经济适用住房的实际持有成本相当于商品房优惠30%左右。商品房价格，与原购买商品房实际持有成本优惠40%相比，购买人才房实际持有成本相当于商品房实际持有成本优惠15%左右。
目前，深圳的相关规定是，商品房销售价格不得低于登记价的15%。 从目前深圳楼市的实际情况来看，打折销售虽然是普遍现象，但最高可达15折。 属性并不多。 也就是说，无论是经济适用房还是人才住房，购买成本都不会高于同区域的商品房价格。
不同的声音
上述《征求意见稿》发布后不久，一封反对保障性商品房欠款计算公式的公开信开始流传。 公开信称，根据上述欠款计算公式，保障性住房和人才住房的购置成本远低于商品房。 上市后与商品房同台竞争，获得的收入甚至远高于商品房，损害了商品房业主的利益； 保障性住房、人才住房的大量上市，将推高商品房供应量，拉低商品房市值。 另外，上述计算规则采用的是初次购房价格，没有考虑GDP增长导致房价上涨的可能性。 而且，经济适用房和人才住房初期销售均给予50%或40%的折扣，相当于政府投资的50%或40%。 然而，当保障性商品房投放市场时，政府并没有收取高额利润。 此次行动涉嫌流失国有资产。
以上述公开信为例：2020年购买了一套总价350万元的保障性住房，如果业主想在2030年将房子上市，需要补缴的金额为约75万元。 2020年现值约为50万元，那么安居房业主持有房屋的成本约为400万元； 另一方面，2020年同期，购买与安居房同一小区同类型商品房则需花费700万元。 元。 2030年，同一个小区的保障性住房和商品房同时投放市场，两者以相同的市场价格公开出售，这是不公平的。
当商品房业主声称经济适用房业主从这样的欠款规则中获利时，经济适用房业主也开始抱怨，要求相关部门建立退房通道。
上述《征求意见稿》发布后，人民网留言板有网友表示，根据《征求意见稿》的欠缴计算规则，提前购买保障性住房的购房者可以充分享受政策带来的红利。 但最新一批保障性住房购买者的利益却受到损害。
该网友以盐田区港荣拔萃花园的经济适用房为例。 房屋平均售价为27000元/平方米。 目前周边商品房成交价在3万元/平方米左右。 如果按照《征求意见稿》中规定加价的话，保障性住房的实际购买价格甚至会高于周边商品房目前的成交价格，损害保障性住房的利益。住房买家。 该市民建议有关部门可以建立直接渠道，让这批保障性住房购房者自由、顺利地选择退房。
真相是什么？
记者注意到，香港荣霸翠园保障性住房于2021年、2022年推出，当时周边地区同期推出的新房项目镇湾云庭均注册价约为5.4万元/平方米。 。 因此，香港榕霸翠园安居房均价27000元/平方米，确实较周边商品房低50%。 但随着市场走低，周边商品房的价格也随之下跌。 目前，镇湾云亭剩余房屋售价在3万至4万元之间。 每平方米，周边二手房价格也跌至3万元/平方米左右，所以曾经50折优惠购买的安居房如今已经不再有太大的价格优势。
不过，值得一提的是，商品住宅价格的涨跌是市场行为。 如果2032年香港拔萃园周边商品房价格维持在3万元/平方米左右，香港拔萃园业主将无法盈利，甚至亏损。 与此同时，2022年同期以5.4万元/平方米的价格购买真万云庭的商品房行业可能会遭受更大的损失。
另外，根据规定，经济适用住房的业主确实可以选择退房，但这份《征求意见稿》并未提及具体的退房流程。 根据2011年起实施的《深圳市保障性商品住房建设管理暂行办法》，购房者在取得保障性商品住房全部产权前，可以向市住房保障部门申请，由政府购买经济适用房。 自经济适用住房购买协议签订至申请购买之日不超过10年（含10年）的，购买价格按原合同购买价格； 如果超过10年，购房价格计算公式为：购房价格=原购房价格房价*[1-1.4%*（自购房协议签订之日起至申请购房之日起的年数）收购-10 年）]。 换句话说，如果房产持有10年，业主可以要求政府以购买价购买房子。 如果10年后周边商品房价跌破安居屋购买价格，安居屋业主仍将有资产保障。 底线。
不可否认，如果按照《征求意见稿》的规定计算，早期购买经济适用房的业主确实享受到了红利。 以深圳首个保障性住房项目富通永福园为例。 该小区位于宝安区福永街道，紧邻地铁12号线福围站。2012年入市时，均价为6467元/平方米。
今日，万科金田小区安居坊富通永福园小区二手房成交价在4.6万元/平方米左右。 如果按照上述规则，富通永福园将需要支付约2771元/平方米。 在不考虑按揭贷款利率的情况下，富通永福园业主的持房成本为9238元/平方米。 如果按照一套面积70平方米的经济适用房计算，该房子以每平方米4.6万元的价格出售，该经济适用房的业主收入约为257万元。
对比港融坝翠园和富通永福园两个小区可以发现，安居房业主10年后买房能否赚钱，取决于深圳房价的涨跌。 据乐友家研究中心统计，2012年，深圳商品房成交均价约为2万元/平方米。 近十年来，深圳房价翻了一番，2023年，商品房成交价格将达到6万元/平方米。 关于。
另外，正如上述反对公开信中提到的，同期购买的经济适用房相对于商品房确实具有一定的价格优势。 例如，2012年购买富通永福花园周边商品房的业主支付的价格约为1.3万元/平方米。 现在如果以同样的4.6万元/平方米的价格出售，同样的70平方米的公寓在2012年就可以出售。除去抵押贷款利息，业主将获得231万元，比现在至少少了26万元。安居屋的主人。
值得注意的是，保障房业主在享受更多福利的同时，也失去了其他机会。 例如，业主在持有保障性住房和人才住房的同时，不能在深圳拥有任何形式的自有住房。 此外，也有观点认为，保障性住房、人才住房密度较高，住房获得率较低，户型设计不如商品房。 因此，保障性住房在二手房市场上是否更具竞争力，需要具体问题具体分析。
对于信中提出的反对意见称大量保障性住房挂牌会对深圳商品房市场产生影响，广东省住房政策研究中心研究员李玉佳认为，保障性住房的总规模住房商品房仅有6万套，近年来建设力度不断加大。 强度比较高，所以短期内符合上市资格的楼盘数量不会很大。 此外，不排除部分持有经济适用房的人可能会选择自住而不挂牌，或者有能力支付差价的情况下也可能挂牌上市。 因此，保障房挂牌对商品房的影响非常有限。
李玉佳还表示，安居房源入市较早，累计价差红利较大； 人才住房是这几年才大规模进入市场，价格涨幅并不明显。 如果未来按照《征求意见稿》的规定支付挂牌价差，获得的分红相对有限。 因此，如果出台《征求意见稿》的差价缴纳规则，通过购买人才住房进行套利的人就会减少。 “购买人才房的人群主要是买不起商品房的自住者，他们对未来上市套利的预期不是很强。” 李玉嘉说道。
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