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2月8日，为进一步完善资本市场监管规则体系，提高监管透明度，推动资本市场各类经营主体提高会计信息披露质量，证监会对资本市场中存在的会计问题进行了梳理。近日，市场反映，起草了《监管规则适用指引——会计第4号》（以下简称“会计第4号”）。根据该规定，原股东和投资者均可将REITs认定为股票产品。
业内人士表示，将公募REITs定位为特殊权益类产品意义重大。 不仅可以清晰地引导原始股权持有人清晰的发行逻辑，还可以帮助投资机构建立相匹配的投资逻辑、投资策略、风险控制、核算和评估。 机制等
明确公募REITs股权属性定位
公共REITs（Real，即房地产投资信托基金）是在证券交易所公开上市，通过证券化将具有持续稳定回报的房地产资产或股权转换为流动性强的上市证券的标准化金融产品。 REITs是海外市场相对成熟的金融产品。 他们长期持有房地产资产。 产品收入大部分用于分红。 资产业态涵盖基础设施、商业地产等多种类型。
“会计四号”并不是对会计准则的解释，而是对资本市场特定交易如何执行会计准则提供指导。 旨在促进资本市场会计准则一致、有效实施，完善经营主体会计信息。 披露质量。 “会计4号”共涉及金融工具、收入、研发支出、长期股权投资等8个具体问题。 每份具体指引包括三部分：交易背景和具体会计问题、会计准则的相关规定、会计准则对具体问题应用的意见或监管标准。
其中，监管实践发现，部分企业对于合并报表原股东将其他方持有的基础设施REITs股份在合并财务报表层面列报为负债还是权益存在误解和分歧。
中国证监会认为，如果发行人已按照相关规定对前述分配、终止上市及扩容延期安排进行了说明，且不存在其他可能导致金融负债判断的协议，则发行人不存在不可避免的情况。并应说明原股权所有者应将其他方持有的基础设施REITs股份作为权益在合并财务报表层面列报。 因此，从基础设施REITs其他投资者的会计处理来看，其持有的份额本质上属于权益工具投资。
自公募REITs上市以来，市场各方普遍认可REITs产品的股权属性。 实践中，上市REITs在原股东层面以权益形式进行报告，但机构层面并未做出明确安排。
业内人士指出，公募REITs是资产上市的平台。 投资者不仅获得资产产生的经营收益，同时还承担相应的与资产经营相关的风险。 不是获得固定收益，风险回报更接近权益类产品。 公募REITs产品在二级市场的交易价格不仅受自身资产运营变化的影响，还受宏观经济、政策、资本等因素的影响较大。 根据中证REITs总回报指数测算，2021年9月30日至2024年1月31日，幅度达到58%。 这种程度的波动也充分说明其更接近股票属性。
证监会发布的“会计4号”认可了规则层面的实际处理安排。 “发行人已按照相关监管要求对前述分配、终止上市及募资延期安排进行说明的，发行人不存在不可避免的付款义务，合并报表原股东应当列示其他方持有的股份在合并财务报表层面将基础设施REITs视为权益。从基础设施REITs其他投资者的会计处理来看，其持有的股份本质上属于权益工具投资。”
市场专家表示，《会计四号》对REITs产品权益性会计处理的安排符合会计准则的要求，具有较强的可操作性和可行性。
明确权益类产品定位对于投融资端均具有重要意义。
业内人士认为，建立对REITs产品股权属性的共识是构建REITs市场生态的基础，将进一步影响市场投融资两端的建设和配套机制的完善。 具体来说，主要有两个影响。
一是有利于维护二级市场稳定，促进长期配置投资。
该政策的出台明确了RIET在会计上属于权益类产品，可以选择将估值损益计入其他综合收益的金融资产账户，消除二级市场短期波动对收益的影响声明，缓解市场因素。 流动性和止损压力带来的被动减持行为，鼓励机构投资者长期持有，这更符合长期投资公募REITs的业务本质。”业内人士表示，这一政策还提供了社保基金、养老金、企业年金等长期基金等配置型投资者入市打下坚实基础，进一步优化投资者结构，推动长期配置型基金占比提升。公募REITs市场可以更好地发挥基础设施项目长期投资者的估值和定价功能，引导实物资产一二级交易市场良性互动。
二是有利于规范公募REITs市场发行，激发资产活力。
“原始股权持有人特别是央企、国企对于盘活存量资产、降杠杆尤为关注。由于REITs能否纳入权益工具尚缺乏明确的制度安排，目前仍存在困惑和疑虑。”识别股权属性，积极推进项目培育。” 业内人士进一步指出，这一政策的出台，有利于企业盘活存量资产，降低企业杠杆预期，将大大提高企业发行积极性，从而助力公募REITs市场持续扩大。
市场机构表示，近期2023年REITs项目一季报已陆续披露。 整体经营较为稳定，边际略有分化，全年分配目标基本实现。 会计处理方法的明确，将进一步推动市场锚定REITs的底层价值进行交易，推动市场价格更加紧密地围绕价值波动。 目前，不少REITs项目可能已经处于估值底部，其高股息属性和配置价值进一步凸显。 随着估值方法的调整以及市场、管理者、监管的协同支持，市值有望恢复。
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