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业内人士表示，公募REITs定位为特殊权益类产品意义重大。 不仅可以明确引导原始股权持有人理清发行逻辑，还可以帮助投资机构建立相匹配的投资逻辑、投资策略、风险控制、核算和考核机制等。
明确公募REITs股权属性定位
自公募REITs上市以来，市场各方普遍认可REITs产品的股权属性。 实践中，上市REITs在原股东层面以权益形式进行报告，但机构层面并未做出明确安排。
公开发行的房地产投资信托基金作为资产上市的平台。 投资者不仅获得资产产生的经营收益，同时还承担相应的与资产经营相关的风险。 不是获得固定收益，风险回报更接近权益类产品。
公募REITs产品在二级市场的交易价格不仅受自身资产运营变化的影响，还受宏观经济、政策、资本等因素的影响较大。 根据中证REITs总回报指数测算，2021年9月30日至2024年1月31日，幅度达到58%。 这种程度的波动也充分说明其更接近股票属性。
证监会发布的《指引4号》从规则层面认可了实际的处理安排。 “如果发行人已按照相关法律法规的规定对前述分配、终止上市及扩容等安排进行了说明，则发行人不存在不可避免的付款义务，合并报表原股东应当将其他方的持股情况报告给合并财务报表层面的基础设施房地产投资信托基金。 有些股份被报告为股权。 从基础设施REITs其他投资者的会计处理来看，其持有的股份本质上属于权益工具投资。”市场专家表示，4号指引并未规范REITs产品的权益性会计处理，安排符合符合会计准则的要求，具有较强的可操作性和可行性。
权益类产品的定位对于投融资两端都具有重要意义。
建立REITs产品股权属性共识是REITs市场生态建设的基础，将进一步影响市场投融资两端的建设和配套机制的完善。
具体来说：一是有利于维护二级市场稳定，促进长期配置投资。 该政策的出台明确了RIET在会计上属于权益类产品，可以选择将估值损益计入其他综合收益的金融资产账户，消除二级市场短期波动对利润表的影响，并缓解了市场因流动性和止损压力而导致的被动减持行为，鼓励机构投资者长期持有，这更符合长期投资公募REITs的业务本质。 这为社保基金、养老金、企业年金等长期基金等配置投资者进入市场奠定了坚实基础，进一步优化投资者结构，促进长期配置基金比重上升。 同时，公募REITs市场可以更好地发挥基础设施项目长期投资者的估值和定价功能，引导实物资产一二级交易市场良性互动。
二是有利于规范公募REITs市场发行，激发资产活力。 原始股东尤其是央企、国企尤其关注盘活存量资产、降杠杆。 由于REITs能否纳入权益工具缺乏明确的制度安排，在识别股权属性、积极推动项目培育等方面还存在困惑和疑虑。 该政策的出台，有利于企业盘活存量资产，降低企业杠杆预期，将大大提高企业发行积极性，从而助力公募REITs市场不断扩大。
市场机构表示，近期2023年REITs项目一季报已陆续披露。 整体经营较为稳定，边际略有分化，全年分配目标基本实现。 会计处理方法的明确，将进一步推动市场锚定REITs的底层价值进行交易，推动市场价格更加紧密地围绕价值波动。 目前，不少REITs项目可能已经处于估值底部，其高股息属性和配置价值进一步凸显。 随着估值方法的调整以及市场、管理者、监管的协同支持，市值有望恢复。
校对：王伟
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