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此外，市场在两年多的投资实践中逐渐加深了对资产特征的认识，并逐渐体现在其对资产的定价中。 2023年下半年以来，各类资产交易价格表现加速分化。 它就是这个过程的体现。 未来我们也相信资产的基本面因素会对价格产生更直接、更充分的影响。
总体而言，我们认为，近一年多市场的下跌，既有宏观经济变化整体影响的影响，也有基本面预期分歧导致个别目标调整不平衡的影响。 但总体来看，市场还是比较理性的。 晋升本质上可以被视为一种进步。
伴随市场调整的是投资者结构。 我们认为，2023年以来，市场短期交易资金参与度下降，长期配置资金占比上升，整体投资者结构进一步优化。 展望未来，我们认为保险、社保、养老金等长期资金配置需求仍有提升空间，支撑REITs市场长期扩张。
中国公募REITs市场的发展需要用长远的眼光来看待。 可能会有一些连续的步骤，短、中、长期的主要矛盾也不同。 从短期来看，我们认为二级市场的价值引导可能是阶段性的重点。
目前中国REITs的价格可能存在一定程度的低估，这与整体宏观经济和金融市场的边际压力不无关系。 对于这种系统性问题，REITs本身的调整空间可能很小。
REITs 市场可以从做好自身工作开始。 我们认为，一些短期有利措施可能包括：一是抓住“高股息策略”可能进一步普及的机遇，继续加强对机构和个人投资者REITs配置价值的宣传，加深社会认知。 ; 二是进一步梳理完善信息披露规范。 三是完善对个人投资者的信息展示、传递和投资价值教育。 四是继续引导投资者结构向长期与短期、股票与债券、机构与个人等方向进行更加均衡的调整，增强投资者多元化。
考虑到市场本身的状况，我们认为很多REITs项目可能已经处于估值区域的底部。 在市场、管理者、监管共同作用的前提下，应该明确市场未来将迎来价值修复。 的。
展望中期，我们认为各方一致认同的关键点之一是如何持续高效地推动市场拓展。 近两年，鉴于外部环境出现一定波动，REITs市场的扩张速度可能不会如各方此前预期的那么快。
我们认为，未来要想再次提高发行效率，一二级定价的互动调整是关键。 目前，部分资产一级定价过程中的局部估值参数可能存在调整空间，以反映基本面预期和市场定价基准的客观变化。 我们认为，中国公募REITs的一个重要作用是通过资本市场发现中国实物资产的价值。 因此，一级市场可以作为二级市场资产定价的参考。
现阶段，我国实物资产一级、二级交易市场能否通过良性互动进行定价校准，是未来需要重点关注的问题。 未来可持续的市场拓展需要建立在准确的定价和共识的基础上，这有赖于市场各方的共同努力。 从长远来看，我们认为REITs的可持续发展还取决于资产运营管理能力的进一步提升以及基金平台主动管理空间的进一步开放。
对于如何提高REITs市场的流动性，我们认为有几个出发点：
一是继续引导投资者结构调整和完善，让更多类型投资者参与市场；
其次，可以考虑增加单只债券的市值和流通规模。 部分标的规模较小，也可能给改善流动性带来一定困难；
三是在增加单债交易活跃度的基础上，适时推出指数REITs产品（如ETF），并逐步探索相关衍生品建设；
四要积极推动现有项目拓展能力提升。 从国际经验来看，REITs的流动性水平与其市值呈较强的正相关关系。
总而言之，提高流动性本质上是为了增强REITs产品的竞争力。 在市场发展初期，规模化仍是基本策略，也是吸引资本配置的基础。
（孙元琪为中金公司分析师、研究部高级经理，裴佳敏为中金公司分析师、研究部高级经理，张宇为中金公司分析师、执行董事、董事总经理）
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