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自11月17日三部门联合召开金融机构座谈会以来，农业银行、建设银行、交通银行、浙商银行等多家银行相继与房地产企业召开会议，探讨企业融资需求、项目对接、债券承销、投资等多种方式进行交流。
一位银行人士向经济观察报表示，这是为制定新的金融支持房地产融资政策细则做准备。
在上述金融机构座谈会上，监管部门提出“三个不低于”，改变2020年底出台的银行贷款“两条红线”口径：各银行自身房地产贷款增速不得低于2020年末。低于银行业平均水平的房地产贷款增速； 非国有房地产企业企业贷款增速不低于银行房地产增速； 非国有房地产企业个人房贷增速不低于银行房贷增速。
上述银行人士表示，新政策是在央行、原银保监会印发的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展的通知》的基础上制定的。证监会以2022年11月（以下简称“财16”）为工具，并结合“三个不低于”等最新要求实施，预计2024年初实施。
一位房地产企业负责人评价：与上一轮房地产融资新政策相比，本轮房地产融资新政策更加注重针对性、务实性和有效性。 新政策实施后，有望缓解部分开发主体和项目层面的资金压力。
旧工具的新用途
多位银行人士表示，目前商业银行尚未收到任何与白名单相关的文件。 也有银行员工表示，监管部门确实起草了一份涉及住房贷款的企业白名单，但这份名单更多的是一个参考作用。
名单中包括19家央企、13家地方国企、5家混合所有制企业、10家尚未陷入困境的民营企业，以及3家已经陷入困境但违约规模较小的民营房地产企业。
某国有大行人士表示，所谓50家房地产企业白名单只是监管层的建议。 新政策实施期间，银行将根据自身业务情况和风险控制标准，做出相应调整。
在日常工作中，各银行都有相应的企业白名单作为参考。 并非所有列入白名单的房地产企业都可能能够获得融资，不在白名单上的企业也有机会获得融资。
大多数银行和房地产公司官员表示，向白名单房地产公司发放无抵押浮动贷款的可能性不大。 一位地区银行官员表示，目前向房地产公司提供流动资金贷款仍被视为违规行为。 如果传闻属实，则意味着原有的监管体系需要调整。
上述银行人士表示，本轮融资新政策仍以原有政策工具为基础，但具体实施方式与以往不同。 是一次“旧工具新用”，“说明原来的政策执行没有达到监管预期，这一轮监管管理层应该更加重视、务实”。
上述地区银行人士认为，房地产融资新政策一是为了控制风险扩散，“没有出过问题的房企不应该再出问题”； 其次，确保交付，不增加新的问题物业，并通过金融手段帮助项目获得交付资金。
对于新政的影响，接受经济观察报采访的多数房企表现平静。 即使所有政策都能落地，仍然不能解决房地产企业的根本问题。 而且，由于民企融资大部分只能用于保交，无法用于偿还债务或开发，“一些房企可能不愿意借钱”。
目前，各大商业银行正在与房地产企业进行座谈，了解房地产企业的困难和诉求，为细则的制定做好准备。 具体细则制定后，将下发各分支机构实施。
上述地区银行人士认为，监管部门要求银行对各类房地产企业一视同仁，这在一定程度上可以提高银行对贷款主体或目标项目的综合判断，而不是简单地恪守“起源论” ，倒逼商业银行进一步聚焦业务本身，认真研判项目，做好贷后管理。
多位银行人士表示，新一轮房地产融资新政策不会突破原有的监管规则和风控体系。 防范风险仍是主线。 更多的是在现有工具的基础上调整和优化实现细节。
每个人都有自己的困难
房地产企业的资金来源主要是融资和销售应收账款。 当前，销售应收账款面临着来自两个方面的巨大压力：一是销售额进一步下降。 一位房地产公司人士透露，今年前11个月，公司销售额下降了30%以上。 ，部分地区降幅过半； 二是回款，保证交付是所有房企的首要任务。 地方政府对预售资金实行全程监管，工程款征收受到很大限制。
在这种情况下，融资就显得尤为重要。 尽管监管下出台了一系列房地产融资政策，但实施效果并不显着。
2022年以来，民营企业主要发行有担保的中期票据，银行主要扮演债券承销和投资两个角色。 即使有担保，也不是所有银行都愿意认购，除非房企承诺用部分募集资金偿还现有贷款。
开发贷款的情况与此类似。 好的项目即使没有政策也会得到银行开发贷款的支持。 对于不好的项目，虽然有政策鼓励，但银行执行起来却极其谨慎，甚至要求房企提供额外的抵押品。
股份制银行相关负责人表示，目前房地产风险可控。 变成坏账的债务，以及已经延期、偿付风险较高的债务，要求银行愿意牺牲3-5年左右的利润来化解风险。
但由于银行是防范金融体系风险的核心阵地，其风险来源不仅包括房地产，还包括城市投资等领域。 银行不愿意也无力承担更多的风险，因此在风险控制上更加谨慎，对潜在风险的承受能力较低。
不少银行人士强调，作为上市公司，除了落实相关政策外，银行还需要对投资者负责。 因此，监管层更多的是鼓励银行支持房地产，而不是直接下达指令。 即使在“三不低于”政策下，风险控制仍然是一条难以逾越的红线。
上述地区银行人士表示，银行之所以不愿介入保交配套融资，主要是因为保交项目没有得到妥善销售，大部分项目的预售资金或开发贷款被挪用。 无论哪种情况，都缺乏后续还款的资金。
如果房地产企业愿意提供额外的优质抵押品，银行也愿意参与保交项目的配套融资。 然而，对于目前保交项目的开发商来说，符合抵押要求的资产并不多。
房地产企业和银行家普遍表示，房地产表面问题是雷雨风险，但真正根源是市场低迷。 只有终端市场回暖，房地产企业的问题才能彻底解决。 现有的融资政策只会延长风险爆发的时间。
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