财经新闻网消息：
11月28日晚间，万科（.SZ）发布公告称，拟开展商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）业务，并向六家子公司提供贷款14.35亿元。 已于11月27日获得深圳证券交易所核准，无异议函。 此举是为了满足公司业务发展需要，利用现有资产拓展融资渠道。 此前，万科旗下中金印力消费REIT（房地产投资信托）获准注册，成为国内首批三只消费基础设施REITs之一。
值得注意的是，金融监管机构近期密集召开重要会议，提出“要平等对待所有人，满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”。 其中，11月27日，中国人民银行等八部门联合印发的《关于强化金融支持措施的通知》中特别提到“民营房地产企业”，受到了进一步的关注。
不久前，民营地产企业美的地产（3990.HK）成功发行2023年第五期中期票据，发行规模10亿元； 卓越集团成功发行5亿元中期票据，由中债信用投资有限公司（以下简称“中债信用”）提供全额、无条件、不可撤销的连带责任担保。
《第一财经日报》记者从卓越集团相关负责人处获悉，公司高管近日参加了交通银行召开的与房地产企业座谈会。
此外，据建设银行披露，在建设银行召开的支持房地产企业合理融资需求银企座谈会上，银企双方就房地产市场形势、业务发展等问题进行了深入探讨。发展机遇和未来发展方向。 美的地产、万科等六家参会人员参加了会议。 房地产企业代表。
私人房企受到进一步关注
近日，中国人民银行、国家金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，研究近期房地产金融、授信、融资平台债务风险化解等重点工作。 他们指出：“一视同仁，满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”。 对于经营正常的房地产企业，我们会毫不犹豫地放贷、撤贷、断贷。 我们将继续用好‘第二支箭’（民营企业债券融资支持工具），支持民营房地产企业发债融资。”
11月24日，美的地产宣布发行2023年第五期中期票据。公告显示，本期票据分为两类票据，同步发行。 一类“23美的地产”发行总额2亿元，期限2年，票面利率4.6%； 二类“23美的地产”发行总额8亿元。 ，期限2年，票面利率5.16%，赎回日为2025年11月23日。
从债券发行模式来看，上述中期票据是中债信、华夏银行、交通银行联合打造的信用风险缓释工具（CRMW），结合部分信贷品种，引导机构积极参与投资。 募集资金主要用于补充流动资金和项目开发建设。
据悉，这是“二箭”第三次为美的地产融资提供增信支持。 4月，作为“第二支箭”首批支持的房企之一，美的地产成功发行12亿元中期票据。 成为首家获得中债信用、交通银行、中信证券等三家机构CRMW的民营房地产企业。 ; 8月，美的地产再次成功发行9.2亿元中期票据。
半年报显示，截至6月30日，美的地产净负债率为39.8%，剔除限制性现金的现金与短期负债比率稳定在1.49，扣除预收账款后的资产负债率为 67.9%； 持有现金总额2380亿元，银行授信额度1517亿元，加权平均融资成本4.68%。
作为一家民营地产企业，卓越集团近期的融资港也有了新的发展。 据卓越集团披露，11月21日，卓越集团子公司深圳市卓越商业管理有限公司（以下简称“卓越商业管理”）发行了5亿元中期票据，票面金额为记账期限为3年，利率为4.5%。 截至目前，2022年以来，卓越集团已发行四期中期票据，总规模达25亿元。
据卓越集团披露，去年以来，公司先后与工商银行、建设银行、民生银行、邮储银行等达成全面战略合作，已获得合计400亿元综合授信额度。信贷额度，为可持续发展预留充足的信贷和金融支持。 同时，公司已完成2023年到期美元债券全部兑付，未来两年公开市场上无到期债务，有效降低财务风险价值，缓解短期经营负担。
Wind数据显示，作为卓越集团旗下商业地产平台及其境内融资角色，卓越商管前三季度营收约118.64亿元，其中房地产销售收入约101.82亿元，占比85.82 %，毛利率17.66%； 租赁服务收入约13.14亿元，占比11.1%，毛利率80.94%。
房地产融资开启
除了“平等对待，满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”之外，当前的房地产市场还迫切需要构建新的发展模式。 就在近期，监管部门不断加大构建房地产开发新模式的融资支持力度，包括加大对保障性住房建设等“三大工程”的股权和债权融资支持力度、出台资本市场实施方案支持保障性住房等。住房建设、促进消费基础设施REITs发展等。
11月26日，证监会官网披露，1只保障性租赁住房REITs及首批3只消费基础设施REITs获准注册。
公告显示，获批的国泰君安城投关亭保障性租赁住房REITs是长三角地区首个企业保障性租赁住房REITs项目。 本次发行资产为上海城投集团持有的保障性租赁住房（江湾）。 光华小区），共计供应近3000套房源，项目总份额10亿，合同期65年。
此外，已获批注册的中金印力消费REIT、华润商业REIT、中国金茂购物中心REIT的底层基础设施分别为杭州西溪印象城、青岛万象城、长沙金茂兰秀城。 主办方为鄞县市。 黎氏集团（万科旗下购物中心开发运营能力平台）、华润置地、中国金茂，获批募资股份总数分别为10亿股、10亿股、4亿股。
万科在公告中表示，中金印力消费REIT若成功发行，将助力万科商业业务构建“投、融资、管、退出”完整闭环业务模式，实现资产和资金更高效运营，并且成本更低。 在财务负担下实现业务持续健康发展。 华润置地认为，华润商业REIT在深交所正式获批注册并生效，“是盘活存量资产、扩大有效投资的重要实践”。 中国金茂表示，首批消费基础设施公募REITs获批注册，有利于提振消费，促进实体经济发展。
事实上，随着房地产行业的调整转型，商业地产因其能够提供稳定的现金流和可观的长期回报而越来越受到市场的青睐。 但由于商业地产与资本市场的通道不畅通，部分商业地产资源成为“沉睡资产”。 REITs的推出可能会带来这些资产的盘活。
第一太平戴维斯深圳董事总经理吴锐表示，REITs作为房地产行业转型、实体经济高质量发展的助推器一直备受市场关注。 “消费基础设施资产扩张给市场带来了难得的历史机遇，万亿级消费基础设施REITs市场可期。”
房地产企业自身的造血功能是关键
克而瑞提供的数据显示，10月份，80家典型房企融资总额213.6亿元，环比下降41.5%，同比下降51.9%。 从全年累计数据来看，1-10月，80家典型房企累计融资总额5127.58亿元，同比下降23.48%。
针对行业风险化解和房地产企业融资需求，多家银行近期召开银企座谈会。
据建设银行11月27日披露，龙湖集团、万科、新城控股、滨江集团、美的地产、大华集团六家房企代表在会上分享了市场形势、困难挑战及企业应对策略。研讨会。 与会企业表示，国家近期出台了一系列支持政策，银行等金融机构积极响应、快速行动，逆周期调节正在发挥作用，融资环境逐步改善； 房地产市场仍存在结构性机会，对未来仍充满坚定信心。 当前面临阶段性困难和流动性紧张，市场预期需进一步稳定。 下一步的关键是提升精细化管理水平和产品力。 对此，建行表示，将认真吸收和研究参会房地产企业提出的建议和需求，持续优化产品和服务。
惠誉评级表示，相关融资支持政策的实际实施效果将取决于银行的落实情况，但认为银行实际提供的支持存在不确定性。 克而瑞研究中心表示：“通过国有银行增加对房地产企业的贷款并没有解决当前销售疲软的问题。 虽然获得贷款的房企可以“喘口气”，但债务风险尚未完全化解，仍需积极化解。 偿还贷款。”
对于房地产企业来说，债务融资和股权融资只是外部输血。 解决资金链问题的关键在于自身的造血功能——销售端企稳回升。 克而瑞统计显示，1-10月，百强房企实现销售额万元，同比下降12.8%，年内累计业绩降幅持续扩大。 目前，楼市复苏动力不足，企业仍需加强供销力度，提振成交量。 一位近期获得融资的房企相关人士告诉记者，目前销售仍是“重中之重”。 他认为：“只有市场好，我们才能纾困。”
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