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业内人士表示，这一突破有利于经营型房地产企业发展，帮助其拓宽融资渠道，优化资本和债务结构，助力房地产行业转型。 同时，现行政策对商业REITs的发行条件和资金去向提出了更高的要求。 短期内企业受益可能有限，但长期来看具有重要的信号意义。
词汇表：
REITs（Real Trust，房地产信托投资基金）是通过发行收益凭证的方式集合特定多数投资者的资金，由专门的投资机构进行房地产投资运营和管理，并按比例向投资者分配综合投资收益的信托。 基金。 其收入主要来自租金收入和房地产增值。 大部分收入用于支付股息，剩余部分用于REITs运营。
公开信息显示，本次获批的三只消费类REITs底层基础设施分别为青岛万象城、长沙金茂兰秀城和杭州西溪印象城。 赞助商分别是华润置地、中国金茂和万科旗下的购物中心开发商。 以及运营能力平台SCPG。 其中，青岛华润万象城位于青岛核心商圈之一的香港中路商圈，2023年中出租率达98.49%； 杭州西溪印象城毗邻西溪湿地，是杭州西部单体总建筑面积最大的TOD。 商场出租率达99.2%； 长沙金茂兰秀城毗邻长沙国际文化艺术中心，是金茂商业首个兰秀城项目，出租率达98.36%。
自今年3月24日证监会发布《关于进一步推进基础设施领域房地产投资信托基金（REITs）常态化发行的通知》以来，表示将研究支持消费提升的消费基础电力、消费条件改善、消费场景创新。 设施发行基础设施REITs仅用了7个月时间，首批消费基础设施REITs于11月26日获批。
作为此次获批的三只消费类REITs的发起人，华润置地、中国金茂、万科对此均做出了非常积极的回应。 华润置地表示，华润商业REIT已在深圳证券交易所正式核准注册并生效。 这不仅是华润置地响应国家战略、落实“优先恢复和扩大消费”决策部署的重要举措，也是盘活存量资产、扩大有效投资的重要实践。 万科认为，中金印力消费REIT的成功发行，将助力万科商业业务构建完整的“投、融资、管、退出”闭环业务模式，实现资产和资金更高效运营、财务负担更低。 实现业务持续健康发展。 中国金茂表示，首批消费基础设施公募REITs获批注册，有利于提振消费，促进实体经济发展。 同时，也意味着公募REITs的基础资产类型进一步拓展，扩大了公募REITs市场的规模和深度，有利于加快REITs的正常发行。
唤醒庞大的商业地产存量，利好运营型房企
在房地产行业调整转型过程中，商业地产因其能够提供稳定的现金流和可观的长期收益而越来越受到青睐。 也被寄予打造房地产企业第二条增长曲线的目标，而REITs则被视为实现这一目标的关键一环。
“运营服务业务初期投入大、回报周期长、见效慢。但随着REITs政策的出台，这个问题有望得到解决。REITs的重要性与将抵押贷款用于住宅开发，可以将房地产转化为动产，打通投、融资、管理、退出的闭环。” 在此前的媒体交流会上，万科董事局主席郁亮讲述了对REITs的厚望。 于亮表示，一旦REITs的环节完成，万科有望真正从开发商向地产经纪商转型。
从体量来看，商业地产是房地产市场的重要组成部分。 华泰证券研究报告显示，2022年全国商业营业厅、办公楼开发总投资1.59万亿元，占房地产开发总投资12%； 商业营业用房、办公楼销售总额1.27万元。 亿元，占全国商品房销售额的9.5%。 同时，商业地产也是房地产企业资产最为集中的领域。 据盈瑞咨询统计，全国115家上市房地产公司投资物业中，商业地产规模为7912万平方米，占比54%，高于其他类型房地产的总和。资产。
因此，通过REITs唤醒这一巨量的“沉睡资产”，对于房地产行业来说意义重大。 高力国际广州公司中国区估值与咨询服务总监周巨标在接受广州日报记者采访时表示，消费基础设施REITs的推出将有利于经营性房地产企业的发展，不仅有助于帮助拓宽融资渠道，优化资本和债务结构，也将加速向资产经营管理模式转型。 周巨标表示，华润置地、招商蛇口、大悦城、万科、龙湖、新城、大悦城等目前持有并经营大量商业地产的传统房地产企业将受益于此。
将自己孤立于房地产开发业务的开发商仍需看销售端“复苏”
通过REITs建立房企转型新模式能否解决开发商目前因销售未明显复苏和资金压力而面临的“困境”？ 对此，中国指数研究院华南区总经理、博士生张华华表示。 经济学博士解释说，目前REITs的发行要求比较高。 底层资产不仅需要现金流稳定充足的优质业务，还需要高水平的保荐人实力。 要求。 目前仍处于试点阶段，企业、监管部门等各方仍在观望其市场表现、资金流向等问题。
张华华告诉记者，政策对REITs回收资金的用途也有明确的规定。 据悉，目前，综合性房地产企业参与消费基础设施REITs市场，规定应将住宅开发业务与REITs底层资产完全隔离，剥离商业地产业务，成立消费基础设施REITs市场。独立的商业地产运营管理平台。 从本次获批的三只REITs收回资金来看，全部或大部分将用于改建、扩建或新建购物中心项目。 以万科印力为例。 申请材料显示，印力承诺将不少于90%的净回收资金投资于消费基础设施，并计划投资5个改建、扩建或新建购物中心项目。
“商业REITs的推出已经酝酿了20多年，其初衷并不是为了缓解开发商目前的资金压力。” 张华华指出，当前开发商面临的问题，根本上取决于房地产销售的恢复和恢复开发。 引用其自身的造血功能。
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